1、析 境外客源与商务客群较多，这与其国外品牌和有齐全的商务会展功能有巨大的关系。 香格里拉客群分析香格里拉的客源分为三块境外食客，通过国际型渠道香格里拉品牌效应吸引 到的客源是能够承受块以上，看重档次和形象的消费者。 现在及未来的客群分析 目前客群结构是以商务客群为主，团队和会员为辅的结构未来客群结构基本不 太会改变，只是可能会开辟境外客源渠道，多吸引境外游客。 第二节市场需求研究 酒店内部员工的需求研究 通过对本酒店内部员工的需求研究具体数据见附件，我们比较清楚地了解到本酒 店员工的意见倾向，未来酒店大多员工倾向于定位于商务酒店，认为酒店想要有长远的发展， 不能像现在样停留在旅游市场上，而应该有较大的改变。改变也并不是小范围的改变，需 要根据商务酒店的定位，全面改变酒店关于商务的配套，同时要提高员工的素质，另外加大 宣传力度，打好市场和服务基础，加强地理位置的吸引力，加强对商务市场营销方面，开拓 国际商务客源，提高品牌知名度。 的地理优势是大部分员工认为是经营状况较好的重要原因，而未来的五星 级宾馆需要改善的地方还较多。 大部分员工认为在客房方面，要想达到五星级标准，客房大小缺少豪华套房和客房装 修装饰三个方面最需要改善餐厅方面菜系品种缺乏大型的宴会厅餐具档次是餐厅方面 需要完善的三个方面。 在娱乐配套方面，健身中心美容美发室多功能厅精品店室内游泳池棋牌室和 网球场是大部分认为需要配备的。 关于五星级的会展功能，大部分员工觉得加强这功能很有必要，并提出关于硬。
2、节未来开发方向的可行性 从杭州现有复合地产的销售及经营状况，结合本地块特征，第二章中所讨论的七种复合 业态都具有可行性。具体哪种业态的复合能迎合消费者的需求，又能让在改造 过程中的资金压力降到最低，需通过以下篇章围绕各种业态的市场需求及投资汇报率展开说明。 第五章五星级酒店可行性分析 第节竞争对手研究 五星级酒店硬件设施对比 表三大五星级酒店硬件设施对比 世贸大酒店雷迪森大酒店凯悦大酒店 大厅面积平方米平方米左右 餐厅面积二楼西餐三楼中 餐四楼日本料理 中餐厅平方米中餐厅方左右，西餐 厅方左右 游泳池面积长米，宽 米 平方米左右平方米 健身中心面 积 平方米平方米左右 会展区与会 展中心面积 世贸厅平 方米世贸厅 平方米文澜 阁平方米 文汇阁平方 米文源阁 平方米文润阁 平方米文淙 阁平方米 文津阁平方 米嘉禾厅 平方米嘉年厅 平方米行政 会议室平方 米总统厅 平方米国际会议 厅平方米 个会议厅，会展区共 平方米，最大的宴会厅是 平米，还有平米 个多功能会议厅，整个会 展区有平方米，最大 的会议厅是平方米 大厅配套茶苑饼屋无非营区客人休息场所齐全 客房每个房间配备私 人保险箱，专业健 身教练 无音响设备无个开间的豪华套房 客房卫生间齐全无晾晒绳无晾晒绳无体重称 停车场停 车位 个车库，停车 位多个 个，停车位个个，停车位多个 游泳池配套配有地面采暖系 统，水中吧台，躺 椅淋浴室座椅 躺。
3、展。主要表现在两方面， 第，推进体化的理念机制不断深化和完善。两省市的市政府高层就区域体化达成 战略共识，江浙主动提出接轨上海的发展战略。第二，具体领域的体化有实质性举 措。 三级都市圈逐渐形成，产业集群提升步伐快 都市经济圈是未来长三角构筑体化发展的新型地域组织形式而整合提升产业集群 是长三角未来体化建设的主要手段之，其中产业集群协同发展的五大领域分别是石油 化工汽车制造高新技术现代物流和金融。 有望成为世界制造业中心 长三角正在从国际制造基地向国际制造中心转变。在各地区的定位中，浙江江苏的经 济功能定位于降低商品制造成本的地区，而上海则定位在降低长三角地区商品和服务产出的 交易成本的中心。 核心城市上海的国际中心城市地位加强 年城市综合竞争力排名中上海以明显优势位于我国个城市之首。这点也受到了国外企业的认可，自年以来，许多全球大企业纷纷将自己的亚太总部或中国总部 从本土或新加坡香港北京等地搬迁至上海，其中有通用汽车福特瑞典宜家德加拉 雅芳麦当劳国际纸业等各行业的著名企业。更多国际知名企业的入驻将会进步提高 上海的国际中心城市的地位。 杭州南京两个中心城市的地位逐渐突显 在核心城市上海的国际地位日益突出对周边城市辐射力加大的同时，杭州南京两个 城市在各自的二级都市圈中的地位也在不断加强。 主要数据对比 表十六个城市间各项指标对比 地区土地面积 平方公 里 年末户 籍人口万 人 年生产总 值亿元 人均生产总值 亿元 城市居民可支配 收入。
4、淋浴室座椅躺椅椅子小酒吧淋浴 室 健身中心配有氧力量和自由跑步机自行车哑铃跑步机拉体机哑铃杠套举重等健身设备铃 棋牌室 精品店 保龄球室 影剧场 歌舞厅 美容美发室 多功能厅 网球场 桌球室 观光电梯 乒乓球室 婴儿看护及 儿童娱乐室 游戏机房 电子模拟高 尔夫球场 浙江世界贸易中心大饭店拥有流的大会议室会议中心和宴会厅等，无论是商务谈判 产品展示时装表演新闻发布会，还是高级中西宴会，都能满足不同的重要商务活动的需 要，是浙江省最高规格的政务商务和对外交流的重要活动场所之。除此之外，世贸还有 其品牌国际公司管理，而且位于商务区和风景区交界处。 雷迪森大酒店在以上所列酒店中没有太多特色，也没有太明显的劣势，唯可能被比下 去的就是酒店大厅面积，足足比凯悦少近平方米。五星级酒店大厅面积及装修情况是酒 店给人的第印象，雷迪森在面子问题上的确有所欠缺。 凯悦大酒店在硬件设施上优势主要在于其会展功能，个多功能会议厅，整个会展区有 平方米，最大的会议厅是平方米，这三个数字无疑代表着凯悦在会展会议上的 优势凯悦最大的劣势在于健身中心面积太小，最多只能容纳个人左右。 二相关竞争对手的客群定位分析 现阶段杭州高端星级酒店划分 现在杭州酒店有三类凯悦等纯国际性品牌酒店香格里拉等大的品牌，在本地 也有浓重的人气未来，它具有独特优越的地理位置，它具有星的标准，它 的资源是没人能比的，因为它的酒店在西湖区，讲本地话，它有浓重的人文气息。 凯悦大酒店的客群。
5、州房地产业发展得 天独厚的综合优势，今后这状况也不会有多大改变。杭州作为区域辐射中心的唯威胁来 自宁波的离心力。从数据上看，宁波是长三角南翼唯能在经济总量上与杭州抗衡的城市， 因而宁波贯以来表现出脱杭入沪的倾向，规划中的杭州湾大桥建成将进步推动这 趋势，使沪杭甬之间的关系有向沪宁苏靠拢的趋势。 二浙江省及杭州市宏观发展研究 浙江省国民经济近几年直保持快速增长，发展势头强劲。年全省年 均增长，比全国高出个百分点。年，全省实现生产总值亿元， 比上年增长。今后年年，浙江经济增长率仍将高于全国平均速度。预计到 年，全省人均将达到美元，年将达到美元。 杭州已经连续十四年保持两位数的增长，年达到亿元，人均达到 元美元，比上年增长了。预计年市区将达到亿元，人均 达到美元到年市区将达到亿元，人均达到美元，年均递 增以上。 表浙江省主要经济指标四年数据对比 生产总值亿人均元增长速度全社会固定资产资亿元 表杭州市主要经济指标四年数据对比 生产总值亿人均元增长速度全社会固定资产资亿元 从表中可以看到，杭州市生产总值占浙江省生产总值的比重超过，近年没有发生很 大变化。 从经济发展速度来看杭州市的经济发展速度要高于浙江省整体发展速度，但是两者差 距呈缩小趋势。另外，省内舟山嘉兴宁波等城市近年来发展迅速，均超过杭州市的发展 速度。长三角的几个发展迅速的城市，例如苏州无锡的发展速度也超过杭州。浙江省全社会固定资产投资最近三年的增长速度分别是杭州市的分别 第。
6、人口最稠密经济最发达人民生活最富裕的经 济区域。年，长三角地区的总量达到亿元，占全国的人 均和人均可支配收入分别为元和元，大大高于环渤海经济圈，也高于珠三 角地区。 另据法国地理学者戈德曼预测，长三角将会形成世界上的第六大都市圈。这意味 着，以上海为经济中心的长三角地区会是继巴黎伦敦纽约东京北美五大湖区之 后的又个世界经济中心和商贸中心这也意味着，旅游产业将会获得更为强大的经济支持 和更加充足的旅游客源市场，最终带来该地区旅游业的快速稳定和长期发展。 长三角经济发展趋势 体化进程全面 长三角体化的发展目标是在未来年左右的时间里，将长三角组建成个多心组 团分层辐射的世界级都市经济圈。 年以来，长三角的体化进程全面推进，不断取得新进展。主要表现在两方面， 第，推进体化的理念机制不断深化和完善。两省市的市政府高层就区域体化达成 战略共识，江浙主动提出接轨上海的发展战略。第二，具体领域的体化有实质性举 措。 三级都市圈逐渐形成，产业集群提升步伐快 都市经济圈是未来长三角构筑体化发展的新型地域组织形式而整合提升产业集群 是长三角未来体化建设的主要手段之，其中产业集群协同发展的五大领域分别是石油 化工汽车制造高新技术现代物流和金融。 有望成为世界制造业中心 长三角正在从国际制造基地向国际制造中心转变。在各地区的定位中，浙江江苏的经 济功能定位于降低商品制造成本的地区，而上海则定位在降低长三角地区商品和服务产出的 交易成本的中心。 核心城市上海的国际中心城市地位加强 。
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五星级酒店宾馆改扩建项目投资立项申请报告.doc