1、增长居民 人均消费性支出元，增长。国际上普遍认为，恩格尔系数才是衡量生 活质量的标准，为富裕，低于为最富裕。恩格尔系数由年的 下降到年的。郑州市居民生活水平不断提高。 到年，城镇居民人均可支配收入万元左右，农民人均纯收入元 左右，城镇居民人均住房建筑面积平方米。到年，城镇居民人均可支配收 入万元左右，农民人均纯收入万元左右。 产业支撑体系 坚持以信息化带动工业化，以工业化促进信息化，走新型工业化道路，打造以高附加值特色加工制造业与现代装备制造业协调发展的先进制造业和高新技 术产业基地。加快商贸城建设，构建现代服务业中心包括建设国家重要的现代 物流中心区域性会展中心中原购物名城历史文化旅游名城，培育中部地 区金融中心。推进农业现代。
2、花 园和建达世纪园，因为价格较便宜，销售形式不错。近两三年此区域楼 市有些沉寂，没有有影响力的项目面世。但年年初投放的绿岛港湾受到了 市场的热烈追捧，正商新推出的花都港湾开盘之初也取得了不俗的销售业绩。 从两个楼盘的热销状况可以看出该区域内因长期市场沉寂而蕴含巨大的市场需 求，大盘的诞生必将引爆该区域长期积聚的购房热潮，必将带动正南区域成为郑州楼市下个亮点。 第三节代表楼盘的个案分析 郑州市南区典型项目金色港湾二期蓝钻 蓝钻基本情况 •项目位臵未来大道与航海路交汇处 •占地面积亩 •建筑面积万平方米 •建筑形式多层高层 •层板楼层层层 •总户数 •车位配比 •开发情况蓝钻为金色港湾的二期。 •开盘时间 •工程情。
3、小镇的安逸悠然风情。 原生态环境氛围 喷雾式水景园林高空立体挑空水景门前屋后溪水景观亲水平台后花园 地中海风情水岸后花园厘米舟形水系三维水景大维多利亚瀑布群 米社区蜿蜒水系，这些景观每个都相互衔接，相互融合，没有任何造作的印痕， 满足了人们亲水的习性。 第三章 项目自身分析 第节项目建设背景及必要性 项目建设背景 郑州市是河南省省会，是河南省政治经济文化中心，北临黄河，西临嵩 山，东南为广阔的黄淮平原，郑州地处中原腹地，雄峙中枢，控御险要，为中 国重要交通通讯枢纽，是新欧亚大陆桥上的重要城市，国家开放城市和历史文 化名城，中国八大古都之首。郑州承。
4、 航海路交通比较拥挤，车流量较大，对业主出行会有定影响。 客群分析 客户年龄至岁之间 职业公务员教师效益较好的垄断企业员工企业中高层管理人员私营业 主等 收入状况家庭年总收入万元以上 后期的楼盘品质越做越好，相应地，客户的消费能力越来越高。 销售状况 多层已售完。三房销售情况较好，四房顶层复式有些许剩余，号楼小户型 认筹剩余面积较大的产品。销售速度较快的是平方米的三房二 厅，其次是平方米的二房二厅，平方米的四房销售速度较慢。 郑州市南区典型项目亚星盛世家园 亚星盛世家园基本情况 •项目位臵二七区嵩山南路与长江路交汇处 •占地面积万平方米•建筑面积万平方米 •建筑形式多层小高层高层 •层板楼梯户 •开盘情况分。
5、增速将保持在个较高的水平上，城市区域辐射力及影响力将进步提 升这为郑州房地产业高速发展创造了个良好的基础条件。 第节郑州市城市国民经济发展状况 快速增长。 二郑州市全面建设小康社会发展规划 根据河南省全面建设小康社会发展纲要，郑州要建设成为真正的全国区 域性中心城市全国重要的枢纽城市和全国重要的商贸城市，作为中原城市群经 济隆起带的龙头城市，强化郑州对河南的辐射带动功能。根据郑州市全面建 设小康社会发展纲要，到年，郑州市基本实现全面建设小康社会目标。 到年，郑州市国内生产总值占全省的比重达到左右。具体情况如下 经济发展目标 全市国内生产总值到年提前年实现翻两番人均国内生产总值到 年提前年达到美元，到年提前年实现翻两番按年价。
6、在建 综合分析 优势 合纵连横，整合资源。家地产行业精英的加入，使得这个团队越来越强 势，在地产界也是大手笔不断。正因为该团队有这个大，才使得企业也越来越大。 注重培育住房市场和住房区块的开发。金色港湾的开发，打开了郑州东 南板块的门户，使其举成名。 先进的团队。正商地产联盟不断吸收外来精华，中国物管第人陈之平 的加入，建筑大师景观大师的加入，更使得这支队伍眼光开阔，打法多变。可 以这样说，正商联盟旗下的每个楼盘，潜力都不可低估。 劣势 销售情况并不理想，楼盘定位较高，单价总价较高。 东南区高档楼盘片区气候还不成熟，客户基础并不广泛，对片区的认可度 也不高。 楼盘周边的配套并不完善，档次也不高，生活环境及舒适度并不高。。
7、化，建成全省现代农业示范区。 第二节郑州市房地产市场发展状况 年月郑州市商品房整体市场运行情况 商品房整体投放情况 年月郑州市商品房供求走势 第三节郑州市南区房地产市场状况 ﹑区域经济状况 通过调查我们发现，南区的批发物流市场可谓异常活跃。航海路沿线自东向 西依次有轮胎市场汽配城摩配城电动车市场润滑油市场华中食品城 钢材市场茶叶市场鞋城西建材等十多个专业批发市场。南三环沿线自东向 西分布有汽配市场建材陶瓷市场金海粮油市场达发新鞋城万客来食品城 等近十家专业批发市场和中陆物流等众多。
8、物流市场，另外建设及规划中的还有 佛岗东部的摩托电动车批发市场，西部的二七区服装工业城。南区已经形成了 具有区域特色的专业批发物流市场，并且拥有良好的发展前景。 众多的市场带动了区域的经济，也为区域居民提供了更多的就业机会，增加 了当地居民租赁经营居住仓储等房屋的收入，吸引更多的人到此区域经商或 就业。 ﹑区域人口结构 航海路以南由于属新开发区域，居住人口以原城中村居民和租房的流动人口 为主。航海路与南三环之间共有七里河冯庄花寨老代庄孙八砦后河芦 等近三十个城中村。随着城区的南扩，这些城中村已成为郑州南部流动人口的 个主要聚积区。 紫荆山路以东区域因批发市场密集，聚集有大量商户。随着区域内金色港湾 美景天城等大型楼盘的入住，大。
9、 定，和郑州市城中村改造的有关规定，公司全面承担起了王胡砦城中村的改造项 目。 该公司具有支高素质的管理队伍，有较强的经营开发能力，全面具备开发 大型房地产项目的综合实力，并致力于住宅小区建设的智能化高档化品牌化， 形成以房地产规模开发房地产相关产业及其他产业等多极利润增长的效益保障 体系。 第二章 项目投资环境可行性分析 郑州市经济总量居全国大中城市中游水平，城市首位度相对较低，但郑州具 有我国经济地理中心的位臵优势及省域经济支持，随全面建设小康社会步伐的加 快，作为中原城市群经济隆起带的龙头城市，以建设区域性中心城市全国重要 的枢纽城市和全国重要的商贸城市为目标，今后年内，郑州城市化进程及经 济总量。
10、格计 算，到年，国内生产总值达到亿元左右，人均国内生产总值达到 美元左右。 具体发展步骤第步，到年，国内生产总值达到亿元左右，十 五期间年均递增左右人均国内生产总值超过美元第二步，到 年，国内生产总值达到亿元左右，年均递增，人均国内 生产总值达到美元左右第三步，到年，国内生产总值达到亿 元左右，年均递增，人均国内生产总值达到美元左右。 城市化水平 年郑州全市总面积平方公里，市区面积平方公里，总人 口万到年，建成区面积平方公里左右，预计人口万左右。 到年，建城区面积平方公里左右，预计人口万左右，城市化率 左右。每年人口自然增长率。 人民生活水平 郑州国民经济三产业占比重走势 年郑州市全市城镇居民人均可支配收入元。
11、期，二三期均已入住四五期已交房六期还有两房 三房户型剩余，七期即将清盘 •开盘时间 •工程情况在售第期高层 户型配比 项 目 名 称 户型配比情况 居二居三居四居 面积区间 比例 面积区间 比例 面积区间 比例 面积区间 比例 平方米平方米平方米平方米 七 期 亚星盛世家园卖点总结 规划策略 提出构建西南高尚居住核心的宏大规划，满足人们对绿色和宁静的需求，而且为这种国际水准的人居模式注入许多新鲜的内容。 地理位臵的优越 位于郑州市南郊，嵩山路南端，是目前为止郑州地处最南的楼盘，是郑州市南 郊的个窗口。周边环境优雅，风景秀丽，阳光充足，空气清新，减少了城市的喧 嚣，拥有田园。
12、量市区居民及外来人口入住此区域。 紫荆山路与京广路之间，因京广铁路线从中穿过，区域内有较多铁路机关和 它们的家属区，因此这个区域除冯庄村的村民和大量流动人口外，还有很多的铁 路职工及其家属。 京广路以西区域居住人口相对复杂，除孙八砦张魏寨高砦等多个城中村 的村民和流动人口外，还有较多的区自 年金色港湾面世后相继开发了美景天城富田太阳城等几个大盘。三 个大盘的集体暖市，使东南区迅速成为了郑州楼市的个亮点，目前东南区域房 地产销售均价已经高于郑州市的平均价格。 西南区亚星盛世家园和帝湖花园两个大盘已经把西南区的楼盘炒 到了火热。亚星盛世家园的销售均价已达到了郑州市的较高水平。 正南区域早在年前后开发了两个规划较大的经济适用房小区金祥。
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王胡砦城中村改造项目投资立项可行性研究报告.doc