解市场供需关系，通过对市场需求准确把握，明确市场实际和潜在需求，这样才能做到对项目准确定位和业态规划，以此达到降低项目经营风险。从餐饮酒店方面看，当前餐饮业发展迅猛，但同时也带来了更高消费需求和更激烈行业竞争，如何在这种大环境下实现生存并有所突破和发展已经成为个餐饮企业重要问题。在项目前期必须要紧紧把握住当前餐饮业整个发展趋势，充分了解消费者实际需求，做好准确定位，以此实现在餐饮业细分化和特色化过程中求发展。七项目经济和社会影响分析项目经济影响分析从项目规划业态来分析，就项目引进两家银行分支机构年预计可以为河东区带来将近年两亿元区财政税收收入，同时项目经营性收入年纳税额也将近万元。从业项目内容建筑面积出租单价元日年收入万元备注银行或其它金融机构租赁物业包括底商写字楼按出租率估算配套裙房部分包括底商餐饮酒店营业收入合计租赁和经营性总收入如上表显示，本项目所有物业年出租收入为万元，年经营性收入为万元，合计年总收入为万元。项目总投入为万元，年经营管理费用为万元，年财务费用为万元，本项目开发周期为年，经初步测算，实际项目回收期为年。按年租期测算，理论项目投资回报率为。六项目风险分析政策风险目前由于受国内部分城市房地产投资过热影响，国家出台了多项抑制宏观调控措施，其目是为了适度抑制房价上涨。天津房地产项目从目前土地出让情况看，未来几年房地产投资额还将保持增长趋势，但受宏观调控政策影响，增长速度将会有所放缓。河东区在全市工业战略东移产业发展重点趋向服务业以及海河综合开发等战略举措下，其现代服务业发展面临重大历史机遇。同时受经济全球化加深原有基础薄弱等因素制约，其现代服务业发展也面临着巨大压力和挑战。当前河东区在发展现代服务业实施方案中以着力推进五区三带和楼宇经济建设为工作目标，必将推动河东区产业结构调整和升级，提高现代服务业竞争力和吸引力，增强河东现代服务业集聚能力。对于本项目来说，还是能起到推动作用，具有定积极名品牌餐饮企业和大型餐饮公司竞争和冲击自身餐饮企业规模有限，直接影响产品成本提高，从而缺乏应有竞争力，同时餐饮业从业人员文化水平，整体综合服务素质和企业管理规范性科学性等方面都有待提高。四项目开发方案项目总体使用功能定位根据市场收创税双赢结果。项目方案区域初步划分统计序号功能业态建筑面积备注银行或其它金融机构以单家至四层，单层计算办公写字楼五九层餐饮酒店至四层其它共享区域和配套裙楼包括周围配套用房合计总面积约为五项目资金筹措和财务测算项目资金来源自筹项目开发周期年年项目开发成本估算本项目开发成本主要构成部分是楼宇租金建筑设备设施改造建筑外墙面翻新停车场改造公共绿化场地改造写字楼装修改造餐饮酒店开发成本等。总费用投入预计为万元。天津温岭商会大厦暂名开发投入成本预算表匡算费用序号项目费用名称单位建筑面积造价元总费用万备注建筑租赁费项年租金设备设施改造建筑外墙面翻新室外改造工程停车场绿化电气等写字楼装修初装修餐饮酒店项小计匡算费用相关配套费项项目前期费用项财务费用年按年率运营管理费用年总计匡算费用项目财务测算盈亏平衡点测算天津温岭险目前由于受国内部分城市房地产投资过热影响，国家出台了多项抑制宏观调控措施，其目是为了适度抑制房价上涨。天津房地产项目从目前土地出让情况看，未来几年房地产投资额还将保持增长趋势，但受宏观调控政策影响，增长速度将会有所放缓。河东区在全市工业战略东移产业发展重点趋向服务业以及海河综合开发等战略举措下，其现代服务业发展面临重大历史机遇。同时受经济全球化加深原有基础薄弱等因素制约，其现代服务业发展也面临着巨大压力和挑战。当前河东区在发展现代服务业实施方案中以着力推进五区三带和楼宇经济建设为工作目标，必将推动河东区产业结构调整和升级，提高现代服务业竞争力和吸引力，增强河东现代服务业集聚能力。对于本项目来说，还是能起到推动作用，具有定积极意义市场风险市场风险主要体现在市场供求平衡关系上，十经路作为河东区金融商务发展带，已经吸引了国内外众多银行和金融机构落户此地，同时项目所在地又属于南站中心商务区，周边林立着各种档次商务写字楼，由此可以感受到这个区域商务氛围和市场前景，但同时也显现出了激烈市场竞争。如何在这个竞争激烈市场环境中求生存和发展将是不小风险。经营风险从写字楼方面看，目前国内开发写字楼项目普遍存在着销售较好，而租赁经营状况不佳问题，这主要是由项目前期定位业态规划及后期业态调整和控制经营管理策略等方面问题造成。因此在项目前期必须全面了调研情况及周边地区建筑类别性质规模等方面分析，并充分考虑到河东区城市建设发展可持续行需要，本项目使用功能确定为金融业办公物业写字楼和酒店餐饮业，将把原有建筑打造成个集银行酒店写字楼为体综合建筑楼宇，同时也将成为温岭商会在津总部经济中心。每项使用功能确定均源自市场实际需求，其功能配置符合十经路区域发展需要。所以此项目功能定位可以推动和促进该地区开发和发展，同时该项目功能准确定位，也为项目成功再开发打下良好基础。总体方案说明本项目座落在天津市河东区十经路金融商务区地项目市场分析天津温岭商会大厦暂名将主要由三部分组成，银行办公物业写字楼和餐饮酒店，其中银行办公物业占主要部分，其次部分为银行和天津温岭商会经济总部办公场所，余下部分作为配套商业服务业进行开发，主要以餐饮酒店为主。以下就项目所在区域银行办公物业写字楼和餐饮酒店两方面市场需求情况做着重分析。银行办公物业和写字楼市场分析天津市河东区银行办公物业和写字楼主要集中在河东区南站中心商务区内，而十经路作为河东区金融商务发为万元，本项目开发周期为年，经初步测算，实际项目回收期为年。按年租期测算，理论项目投资回报率为。六项目风险分析政策风险目前由于受国内部分城市房地产投资过热影响，国家出台了多项抑制宏观调控措施，其目是为了适度抑制房价上涨。天津房地产项目从目前土地出让情况看，未来几年房地产投资额还将保持增长趋势，但受宏观调控政策影响，增长速度将会有所放缓。河东区在全市工业战略东移产业发展重点趋向服务业以及海河综合开发等战略举措下，其现代服务业发展面临重大历史机遇。同时受经济全球化加深原有基础薄弱等因素制约，其现代服务业发展也面临着巨大压力和挑战。当前河东区在发展现代服务业实施方案中以着力推进五区三带和楼宇经济建设为工作目标，必将推动河东区产业结构调整和升级，提高现代服务业竞争力和吸引力，增强河东现代服务业集聚能力。对于本项目来说，还是能起到推动作用，具有定积极业为主商圈。项目所在十经路两侧就有人保大厦河东金融大厦经纬大厦金耀大厦鼎泰大厦三联大厦津东大厦万隆太平洋大厦天星河畔广场等，项目周边还有海河大厦利中大楼方达大厦嘉里大厦中信大厦中粮大厦等。在十经路区域写字楼中，以销售型写字楼为例，解市场供需关系，通过对市场需求准确把握，明确市场实际和潜在需求，这样才能做到对项目准确定位和业态规划，以此达到降低项目经营风险。从餐饮酒店方面看，当前餐饮业发展迅猛，但同时也带来了更高消费需求和更激烈行业竞争，如何在这种大环境下实现生存并有所突破和发展已经成为个餐饮企业重要问题。在项目前期必须要紧紧把握住当前餐饮业整个发展趋势，充分了解消费者实际需求，做好准确定位，以此实现在餐饮业细分化和特色化过程中求发展。七项目经济和社会影响分析项目经济影响分析从项目规划业态来分析，就项目引进两家银行分支机构年预计可以为河东区带来将近年两亿元区财政税收收入，同时项目经营性收入年纳税额也将近万元。从业项目内容建筑面积出租单价元日年收入万元备注银行或其它金融机构租赁物业包括底商写字楼按出租率估算配套裙房部分包括底商餐饮酒店营业收入合计租赁和经营性总收入如上表显示，本项目所有物业年出租收入为万元，年经营性收入为万元，合计年总收入为万元。项目总投入为万元，年经营管理费用为万元，年财务费用为万元，本项目开发周期为年，经初步测算，实际项目回收期为年。按年租期测算，理论项目投资回报率为。六项目风险分析政策风险目前由于受国内部分城市房地产投资过热影响，国家出台了多项抑制宏观调控措施，其目是为了适度抑制房价上涨。天津房地产项目从目前土地出让情况看，未来几年房地产投资额还将保持增长趋势，但受宏观调控政策影响，增长速度将会有所放缓。河东区在全市工业战略东移产业发展重点趋向服务业以及海河综合开发等战略举措下，其现代服务业发展面临重大历史机遇。同时受经济全球化加深原有基础薄弱等因素制约，其现代服务业发展也面临着巨大压力和挑战。当前河东区在发展现代服务业实施方案中以着力推进五区三带和楼宇经济建设为工作目标，必将推动河东区产业结构调整和升级，提高现代服务业竞争力和吸引力，增强河东现代服务业集聚能力。对于本项目来说，还是能起到推动作用，具有定积极名品牌餐饮企业和大型餐饮公司竞争和冲击自身餐饮企业规模有限，直接影响产品成本提高，从而缺乏应有竞争力，同时餐饮业从业人员文化水平，整体综合服务素质和企业管理规范性科学性等方面都有待提高。四项目开发方案项目总体使用功能定位根据市场