1、“.....尖岗山居住区东片区四面环山，地势变化较大，景观较好，更利于开发高档物业。因此，我们建议集中开发模式问题提出集中开发是否要捆绑片区公建配套及周边市政公园建设根据规划，尖岗山居住区东区总用地面积约万平方米，建筑总面积约万平方米，建设规模仍然较大，只有捆绑片区公建配套及周边市政公园建设，对政府才有吸引力公建配套位于东区内，岭下山尖岗山等市政公园也围绕在东区周围，起捆绑开发公建配套设施和市政公园有利于对东片区进行整体规划和项目开发总体安排，充分利用周边园林资源为优先选择开发尖岗山居住区东片区项目制造卖点，提升东区开发价值。经上述分析，我们认为，集中开发应当捆绑公建配套，开发模式采用捆绑开发模式。在具体操作上建议仍然采用招标与拍卖相结合土地出让方式。现已取得宗地开发策略如果政府仍然不同意整体出让尖岗山片区东区，而只考虑分宗拍卖出让尖岗山片区用地......”。

2、“.....可以采取以下开发策略捆绑开发模式与政府签订捆绑式框架协议，以捆绑建设尖岗山居住区公建配套及周边市政公园设施为条件，通过公开招标拍卖方式取得尖岗山居住区东区开发用地，对片区进行集中开发。推迟开发已取得宗地推迟开发有利于降低后续拿地成本已取得号宗地为尖岗山片区首宗开发用地，其开发情况对整个片区整体形象和日后发展至关重要，政府和其他开发商都非常关注。如果该宗地推迟开发，必然会使其他开发商对尖岗山片区开发前景心存疑虑，在尖岗山片区拿地决心有所动摇，从而影响其在尖岗山拿地积极性，这便使华侨城招商能有机会以较低价格拿取后续出让宗地。推迟开发有利于迫使政府回到采纳集中开发模式谈判桌上由于已取得号宗地开发关系到尖岗山片区整体发展，政府非常关注该宗地开发情况，如果推迟开发，片区开发进度放慢，则会给政府形成压力，方面有机会争取重新回到集中开发模式谈判桌上，另方面，也有可能推动政府加速出让后续地块......”。

3、“.....由于号宗地存在地势较低成本较高等开发难点，目前开发时机尚不成熟。要求政府出让尖岗山片区后续宗地，参加土地拍卖既然无法实现综合开发和集中开发，而现已取得用地开发条件和开发时机并不理想，那么就要求政府尽快出让尖岗山片区后续宗地，争取取得合适地块，与已取得地块整合，形成开发优势。后续出让土地建议建议后续出让土地捆绑区公建配套用地区公建配套概况用地代码位置用地面积建筑面积容积率建筑密度用途菠萝场公建会所商业菠萝场公建商业办公小计区公建配套位于尖岗山居住区中心菠萝场，东区西部，离已取得地块较近，后续出让土地捆绑区公建配套用地有利于项目整体规划和项目开发总体安排区公建配套是尖岗山片区核心配套，规划作会所商业办公用途，建筑面积约平方米。如不捆绑让而考虑单独出让，由于该商业配套面积不大，土地成本总额不高，部分开发商有可能愿意以较高地价拿地......”。

4、“.....如果拿到公建配套开发商在开发进度上不配合，甚至不开发，将会令其他开发商非常被动，不利于整个片区建设另外，如果政府不单独出让区公建配套而自行建设，在没有明确公建配套建设时间表情况下，也不利于开发商对项目开发安排。因此，建议后续出让土地捆绑区公建配套用地。后续出让土地规模确定考虑因素为了提升尖岗山片区整体形象和档次，应尽量避免中小开发商进入该片区，因此选择土地规模要比较大，可通过设置较高资金门槛来达到这目。从最近几年深圳住宅用地交易情况来看，总地价达到亿元以上成交案例有以下几宗地块编号位置土地面积平方米建筑面积平方米总地价万元买家香蜜湖信和置业中国投资集团有限公司......”。

5、“.....亿以上大宗土地交易有以下特点发展商均为品牌发展商单宗用地交易总地价没有超过亿但有潜力发展商资金实力不可小视。年红树湾地王三块地拍卖，泰华地产出价亿拿下其中两块，依然让人惊心动魄。因此，建议政府至少拿出亿以上总地价规模用地，出让土地总地价如果达亿以上，相信有此实力参与竞争发展商将非常少，那么华侨城招商拿到出让土地机会将会更大。后续出让土地规模测算后续出让土地总地价按照亿计算，楼面地价按元平方米考虑，出让土地建筑面积将达到万平方米。该土地规模包括了区公建配套建筑面积平方米，扣除公建配套建筑面积，住宅用地可建设建筑面积至少达到万平方米。注上述测算，假设公建配套楼面地价和住宅用地楼面地价相同后续出让土地位置选择考虑因素邻近已取得号宗地，便于与已取得用地进行整合，整体规划......”。

6、“.....使项目未来居住者生活较为便利选择用地条件较好土地。该类用地地形地势景观具有开发高档住宅明显优势，有利于迅速提升整个片区形象根据规划，东区区以主次干道自北而南分为个地块为第块，编号自至共个地块为第二块，编号自至共个地块为第三块，编号自至共个地块为第四块，编号自至共个地块尖岗山片区东区用地供应情况见下表用地代码用地面积建筑面积容积率建筑密度建筑类型小计合院联排联排联排小计小计联排联排联排联排小计地块地块地块地块公建配套注其中地块即为已取得号宗地......”。

7、“.....约为整个尖岗山片区十分之，但地块存在以下开发难点该地块为尖岗山片区第块开发土地，片区内部基础设施不完善，片区内外生活配套缺乏，且片区公建配套建设时间表未定，存在定开发风险地块临近高速公路，噪音影响大，也破坏了自然景观地块条件优势不明显，尤其在东区，所处位置地势较低且平缓，不利于高档低密度住宅形象塑造由于尖岗山片区整体形象尚未树立，项目开发时对片区形象整体推广难度大且成本较高，而且该地块地价较高，楼面地价达元平方米，较高开发成本决定了开发项目日后售价将超过元平方米。根据上述分析，我们认为目前该地块开发条件开发高档低密度住宅难度较大，但本地块高成本又决定了该地块开发必须走高档路线提高收益，因此形成矛盾。建议争取取得整个尖岗山片区用地进行综合开发。综合开发必要性对政府而言......”。

8、“.....华侨城和蛇口成功银湖失败，说明了综合开发优势。蛇口及华侨城综合开发优势有目共睹，综合开发统规划和管理，使两片区功能布局合理，配套设施完善，社区居住氛围浓郁，住宅保值升值空间大而银湖片区采用分宗出让土地，由各开发商自己开发，缺乏统规划和管理，出现了各种各样问题。首先，土地分宗出让，拿到土地开发商知名度不高，开发势力较弱，其开发高档住宅项目建筑设计和园林规划缺乏特点，档次不高其次，由于各开发商自行开发，各个小区建筑风格各异，缺乏协调性而且，各发展商在开发时，并不注意在景观利用上互补和协调，出现了后建项目挡住先建项目这类争夺景观资源现象另外，由于银湖片区缺乏统规划，片区公共配套设施缺乏，主要以小区内部配套为主，这不仅增加了开发商成本，却仍然不能够解决配套不足问题。综合开发有利于政府融资，降低政府资金投入和管理压力。由企业进行综合开发，政府可以充分利用企业资金，减少财政投入......”。

9、“.....而从宏观层面进行协调和配合，可以降低政府管理压力。对华侨城和招商而言，综合开发，可利用本地块与其他地块互动，化解本地块不利条件。可以在产品类型搭配上，景观利用上，使现有地块得到最佳利用。是华侨城地产和招商地产塑造品牌需要。整个尖岗山片区规模大，规划定位为高端住宅，进行综合开发不仅能够充分发挥华侨城地产和招商地产开发优势，而且有利于提升两公司形象和塑造品牌。综合开发策略综合开发模式选择在整个尖岗山片区综合开发策略上，主要有以下几种开发模式可供选择旅游开发带动房地产开发模式开发模式以旅游开发为契机，取得尖岗山居住用地综合开发权，通过建设旅游项目，带动房地产发展。分析让而考虑单独出让，由于该商业配套面积不大，土地成本总额不高，部分开发商有可能愿意以较高地价拿地，则对其他开发商非常不利。如果拿到公建配套开发商在开发进度上不配合，甚至不开发......”。