1、“.....截至年底，杭州市 老年人岁以上人口数为万，占全市人口。年末全市岁以上的老年人口已达万人，其中岁以上占四分之三。 年老年人口数量万人老年人口比重及老少比 岁以上占全市人口老少比岁以上占全市人口 年 年 年 年 老年人口增加对社会物质和精神文化生活提出了更高的要求。随着人口老龄化进程不断加快，老年人口数量进步增加，必然要求社 会提供与之相适应的居住消费服务运动保健休闲旅游和安全保障等公共环境，也要求社会形成善待老人使之安享晚年 的和谐氛围。这对整个社会的消费结构劳动力相关就业社会保障以及社会道德水准等都面临巨大变化和挑战。同时庞大的老年人 口消费群体的消费需求，也必将促进与老年人消费相关产业的发展，促进包括老年医院敬老院老年公寓老年专用系列产品等领 域行业的发展。 市场需求分析 由於中國特殊的國情快速發展的人口老齡化和四二的家庭結構即對夫婦，要照顧四個老人......”。

2、“.....老人對社會化的老年公寓多为政府投资，由房地产开发商共同参与开 发营运的很少。在纯福利的政府贴补型老年住宅产品并不能完全这各个层次老年居住服务需求的情况下，如何借助市场外力政府 福利扶持更好地来打造这造福利事业创造更多社会效益，是我们迫在眉睫需要解决的问明。 多年的房地产市场已证明，杭州的房地产产品消费的辐射范围通常可扩大到浙江全省及更大范围。同样杭州地区的老年住宅产品 也是样，合适区位的产品开发其需求外延并不仅仅局限于杭州本地，这就为我们在杭州地区开发相关产品提供了个很好的契机。 机会点老年住宅产品市场总体需求巨大，并且不断壮大，能满足较高层次老年住宅产品需求的产品提供商很少。 机会点二高端老年住宅产品消费能力已具备定规模，在杭州等富裕地区已具备先行条件，而且其消费辐射范围很大。 机会点三按定标准模式成功后类似奥体住宅产品可在较大范围连锁复制推广，规模大了......”。

3、“..... 三我们提供产品的市场区隔与特质 目前市场上出现了几类市场化操作的老年住宅产品，经分析研究我们认为以上各种模式或许是市场前沿者对如何打造老年房地产 商品探究老年房地产消费的种尝试，也可能是因为房地产项目体量过大区域消化能力有限而不得不去打造这样的种营销主题， 而并非是原创性的去设计打造这样满足极端细分高端市场的产品。 考虑到中国传统居住观念的影响，我们的目标客户主要针对三类老人收入高思想也比较开化的老人儿女均不在国内的老人儿 来中国工作或学习的外籍人士的父母。我们所推广的是种全新的退休生活规划，居住只是实现规划的个载体，提倡的是以服务为核心，为退休人士提供更全面的配套服务和更完善的管理体系，让他们在退休后更能体会种全新的积极向上的生活模式。 居住模式根据老人不同的情况可采取分套独居，同套合居模式相结合的居住模式......”。

4、“.....我们根据目前及目前长三角大城市经济发展和老年市场消费观，提出前瞻性的老年住宅产品运行模式 都市五星级老年群体全套生活解决方案 居住环境交往群体医疗呵护专用消费品精神文化全套解决方案 旨在打造市场最高端金字塔尖小众群体的五星级多功能老年别墅生活小区或者老年大学城居住生活学习体化。 考虑到有的老人睡觉就认自己那张床，有的老人要练书画必须是自己用惯的那张桌子，我们甚至允许老人把平时用的家具生活 用品带来。老人可以把喜欢的家具搬进养老院，在专业剧场里观看自己喜欢的节目，并得到医护人员的悉心看护„„这是我们所设计 的颐养中心诸多特色之缩影。 五星级颐养中心具有以下核心特点 五星级老年住宅产品经营模式 以长期租赁为主，通过类似分时度假全国连锁交换复合模式实现投资人使用权利益的最大化。 转让使用权的方式出售公寓只供老人自身居住，中途不得转让出租出售，老人寿终必须退房，退房时根据使用年限返回房款......”。

5、“.....入住老年人可根据身体状况选择自理型基本陪护型不同服务等级 五星级颐养中心的选址和规模 中心选址随着居民生活水平的提高，老年人对居住的要求更加讲究。他们年轻时由于竞争环境和迫于生计，终年奔波于城市中间， 渴望回到自然却又无法自主，退休后如释重负，轻松了，无牵挂了，迫切需要回归自然，与山水园林亲密接触，过着桃花源式的 田园生活，颐养天年。项目以老年人住宅为主，集休闲娱乐度假会务为体。根据老年人的生理和心理需求，我们分析认为 作为老年人的养身养心养性养情的地方应满足以下几个方面的要求 交通便捷与市中心小时车程范围内 环境优美具在较好的自然条件，如靠近水系大型绿地主题公园等地块，中间或周边应该具有山地丘陵水域等......”。

6、“.....更加符合健康养生要求。 区域内有较高起点的规划及较为完善的生活配套设施的近郊卫星城镇 土地面积地块面积在亩为宜，较大的社区规模可利用大体量的优势摊薄产品相对较高的建设及配套设备设施成本。 五星级颐养中心的适宜建筑形态 住宅产品建筑形态双拼联排别墅每套别墅分上下两层，可设有四间标准房，共享套内客厅厨房花园露台 为主，辅以可单独成户的公寓，以满足不同层次的目标客户。别墅内设有单人房双人房和多人房等多种房型，房间内空调 电视机应急呼叫系统等生活用品应俱全，。装潢考究的底层大厅可供老人自由活动，接待访客。 前言 提起老年住宅产品，人们或许会直观地认为就是老年人集中居住的老年公寓。事实上，老年住宅产品在国际上有个通行 定义，即是专供老人集中居住的采用居家养老全方位医疗保健与社区服务相结合模式的住宅。与敬老院福利院不同，它不是 社会福利设施，而是由社会投资并按市场化运作的商品住宅......”。

7、“.....老年住宅产品发展非常 滞后。而随着家庭的小型化，人口的老龄化，老年人的居住生活模式和居住问题越发成为大家所关心的问题。随着国力及民力的不断 提高，越来越多的老年人自身有条件或在子女的帮助下有条件过上更为完美的老年生活。而整个房地产市场中老年住宅产品仍存在供 应不足或供应无效的特点。在这种情况下，对老年住宅产品细分市场的研究就尤为重要 国外的老年居住模式与国内现状之比较 美国模式 在美国，老年社区或公寓十分普遍，它们分为赢利性和非赢利性两类，前者大多为私人公司所办，后者主要由教会兴办，美 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传,国政府则给予部分津贴。在美国环境好规模大的老年社区般都坐落于大城市的郊外，大多为私人投资并进行商业化运作，社 区中包括各种专门为老年人服务的配套设施，形成老年产业的发展基地......”。

8、“.....同时提供最简单的家务服务。 多户老年人住宅由政府出资建设的住宅，同时为老年人提供必要的家务与护理服务。 有医疗设施的老年人住宅种专供身体略为衰弱的老年人居住的住宅。 新加坡模式 新加坡也是个人口老化较快的亚洲国家，目前每个人中，就有人是岁以上的老人，年月，新加坡建屋发展 局开始推出了乐龄公寓老年公寓，岁以上的新加坡公民均可申请入住。这种乐龄公寓兴建在成熟的社区内，为高层到 层的板式高层，整幢楼只有乐龄单元，而没有其他户型。乐龄公寓户型般分为平方米和平方米两种，为位或两位乐龄 人老年人提供生活空间，既舒适又容易整理。这种公寓已进行了全装修，老年人只需把自己的行李搬入新居就能生活，社会 福利团体在公寓内经营社区服务站，服务站内配置了娱乐健身护理等配套设施，为老年人提供社交服务，让老年人保持着愉 快的生活方式。 日本模式 日本也非常重视老年住宅建设。近年来推行较广的是新型的银发住宅......”。

9、“.....分室户 和两室户两种。迁入的条件是岁以上的老年夫妇或单身老人。费用按居住年计，签约时次付清，如提前死亡，可按年退还费用。银发住宅的居室，都配有厨房和浴室，切电器设备均从安全考虑，房间还设有生活节奏传感器，如屋内定时间没 动静，生活节奏传感器即可发报警，服务人员会及时赶到，观察情况。考虑到老人和邻居间的交流和健康管理，银发住宅的公 共场所配有健身器多用途大厅温水游泳池娱乐室食堂等在膳食方面，食堂提供营养菜单，老人也可以自己做饭，在健 康管理上，每晚都有护士或助手值班，医院每周次派医生上门服务，也可由老人根据情况自行决定。 国内常见模式 合居模式老人与子女同住套住房。合居家庭模式的存在有诸多因素如子女住房困难父母年迈有病第三代需要老人看 护传统家庭观念的影响等。这种居住模式对社会家庭和老人有很多优越性，并仍将延续。但是，现代社会生活的多样性 代际之间的不同生活习惯以及家庭人际关系的错综复杂......”。