1、“.....洋房鹏基诺亚山万独栋双拼双拼元独栋林叠加洋房公寓联体元洋房元公寓元双拼叠加洋房，复式早安星城万合院联排洋房合院元洋房元合院洋房碧桂园威尼斯万独栋联排洋房带精装修独栋元独栋联排洋房湘江壹号万独栋叠加公寓待定独栋联排叠加麓山恋迪亚溪谷万独栋双拼庭院叠加双拼元联排元独栋双拼叠加庭院汀湘十里万独栋双拼联排独栋元双拼元联排元独栋双拼联排南山苏迪亚诺万独栋双拼联排洋房联排元洋房元商业销售按元平米计算，项目收益详见下表表二项目收益表注容积率序号项目名称销售单价工程量金额万元备注销售收入别墅类双拼市场预估其中产品联排市场预估独栋市场预估小高层市场预估社区商业市场预估营业税及附加税前利润总投资税前利润率总投资土地增值税增值额所得税税后净利润税后净利润率净利总投资注上表中计算为电子计算，四省五入取整表示，分项与合计之间相差〒属正常情况。三拟开发周期规划年通过土地转让取得该地块......”。

2、“.....每期开发及销售约为万方体量项进行滚动式开发。项目整体开发周期为年半。其中，建设周期为年年月年月项目整体销售周期为年，在资金到位情况下，预计年上半年第期开始入市销售。时间规划开发进度年下半年年上半年年下半年年上半年年下半年年上半年年下半年年上半年年下半年工程进度第期双独联第二期双独联第三期双拼联排小高第四期小高层为主双拼销售进度第期双独联第二期双独联第三期双拼联排小高第四期小高层为主双拼四分期销售收入规划表三销售收入规划表注容积率销售年份开发期数产品类型销售单价元销售体量销售收入万元分期收入万元年第期双拼别墅联排别墅独栋别墅年第二期双拼别墅联排别墅独栋别墅年第三期双拼别墅联排别墅小高层商业年第四期双拼别墅小高层商业合计五现金流量分析表四现金流量动态表序号分期项目年下半目财务指标满足有关标准要求，具备定抗风险能力。六地块主要问题小结制约问题根据长沙市相关文件规定......”。

3、“.....而从本项目资源条件区位和交通等条件来看，适合开发低密度低容积率高品质大面积物业，此政策将在定程度上制约本项目定位和开发建设。二场地施工条件问题现场地块呈丘陵状，起伏不平，且有较大落差。将对后期施工及成本控制产生很大影响。开发成本较大幅度增加使得项目销售单价弹性空间减小，不利于项目市场竞争。三容积率确定问题容积率大小影响项目总体量及开发成本投入额度，容积率过高将增加本项目开发难度及产品组合，不利于提升项目整体品质及产品价格。四开发周期问题项目占地余亩，属于大盘开发行列，开发周期过长，市场不确定性因素及风险政策风险市场风险金融风险等加大。七结论及建议综上所述，各项基础条件已具备时机已成熟，不仅符合国家有关方针政策，而且能够产生定经济效益和良好社会效益，因此从企业角度来看，项目总体判研可行。项目实际操作上存在定问题。以下为我司针对该地块开发所提出些开发建议，以供参考......”。

4、“.....可以在部分位臵景观相对不太理想位臵规划小高层和高层小户型产品满足政策需要，并通过户型创新和面积赠送满足市场需求。在推售节奏上，可以把小高层高层产品放在中后期，等项目和区域发展比较成熟再进行销售，比较容易为市场和客户所接受。二采取低容积率低密度开发模式借此降低开发规划，尽量减少现场土方开挖回填，产品尽量依地势而建，从根本上控制开发成本。既可降低开发成本又可保留原生态坡地，打造低密度高端产品，从而提升物业价格。三合理控制开发周期，滚动式开发在确定项目开发规模前提下，合理制定地块开发规划，采取短平快滚动式开发模式，缩短项目开发周期，尽量规避开发周期过长带来市场风险。以达到投入产出最佳状态。四首期产品快速入市，抢占市场先机在资金具备前提下，对项目地块开发合理规划，首期以少量精品快速开发入市销售，抢占市场资源，并通过首期产品检验市场。市场信息及可行性分析见附件......”。

5、“.....目前，长沙别墅产品主要集中在市府麓谷麓南新南城星沙将对以上三种容积率情况对其投资利润率进行对比分析。本项目地块容积率以三种方案分别进行测算，考察容积率与经济效益之间关系。测算结果如下附表容积率变化与经济效益对比测算静态方案方案二方案三备注总建筑面积万含公建总成本万元销售收入万元税前利润总额万元税前利润率税后利润总额万元含所得税土地增值税税后利润率项目经济效益与容积率对比关系如下图所示容积率容积率容积率税前利润总额税前利润率如上表所示，经济效益与容积率之间敏感性不强。三种容积率指标下投资回报率相差不大，而成本投入则相差较大......”。

6、“.....总投入成本较少，开发周期较短，市场风险相对较小容积率低，产品易营造物业形态比较容易迎合市场中高端客户需求双拼别墅在长沙别墅市场价值低估，产品迎合市场需求有利于提升项目整体价值增加洋房产品比例，有利于扩大客户来源洋房作为高端别墅产品补充，有利于提升项目综合品质单位土地成本较低可使销售收入达到最大值测算结果不足土建成本偏高。产品种类多，社区不纯粹建筑密度较大，对生态环境破坏较大，同时增大平整土地成本。项目建筑体量大，开发周期较长，市场风险较大对原生态环境破坏较大，平整土地成本较大项目品质难以提升，不利于价值最大化项目在三环以外，对无车族来说吸引力小，客户市场小。新业观点结合地块特征容积率及各方因素，容积率下降到对地块品质及价格提升作用较大，从中铁集团经济效益及投入产出比考虑......”。

7、“.....我司建议本地块容积控制在左右，适宜采取第种组合模式，以达到资源优化整合目，即别墅独栋双拼联排小高层住宅少量商业配套容积率指标建议及结论综合以上所述，我司建议将容积率指标控制在为宜，结论如下降低开发成本低容积率，可以最大限度降低场地开发成本投入。缩短开发周期降低容积率，减少总建筑面积，按照长沙高端市场单个高端楼盘正常销售速度每年万平方米来预计，可直接缩短有效开发周期，从而规避因开发周期过长而存在市场风险......”。

8、“.....本项目财务指标满足有关标准要求，具备定抗风险能力。六地块主要问题小结制约问题根据长沙市相关文件规定，本项目执行以下占政策，而从本项目资源条件区位和交通等条件来看，适合开发低密度低容积率高品质大面积物业，此政策将在定程度上制约本项目定位和开发建设。二场地施工条件问题现场地块呈丘陵状，起伏不平，且有较大落差。将对后期施工及成本控制产生很大影响。开发成本较大幅度增加使得项目销售单价弹性空间减小，不利于项目市场竞争。三容积率确定问题容积率大小影响项目总体量及开发成本投入额度，容积率过高将增加本项目开发难度及产品组合，不利于提升项目整体品质及产品价格。四开发周期问题项目占地余亩，属于大盘开发行列，开发周期过长，市场不确定性因素及风险政策风险市场风险金融风险等加大。七结论及建议综上所述，各项基础条件已具备时机已成熟......”。

9、“.....而且能够产生定经济效益和良好社会效益，因此从企业角度来看，项目总体判研可行。项目实际操作上存在定问题。以下为我司针对该地块开发所提出些开发建议，以供参考。降低制约根据项目实际情况来看，可以在部分位臵景观相对不太理想位臵规划小高层和高层小户型产品满足政策需要，并通过户型创新和面积赠送满足市场需求。在推售节奏上，可以把小高层高层产品放在中后期，等项目和区域发展比较成熟再进行销售，比较容易为市场和客户所接受。二采取低容积率低密度开发模式借此降低开发规划，尽量减少现场土方开挖回填，产品尽量依地势而建，从根本上控制开发成本。既可降低开发成本又可保留原生态坡地，打造低密度高端产品，从而提升物业价格。三合理控制开发周期，滚动式开发在确定项目开发规模前提下，合理制定地块开发规划，采级别墅......”。