1、“.....房型多样，生活配套设施齐全，小区绿化较好典型项目三新凤城基本情况小区总建筑面积万平方米，期联列住宅，二期高层公寓，三期为银座公寓，总容积率。公开时别墅均价元平方米，公寓历史价格元平米，现公寓二手房均价元平米房型二期房平米，两房平米，三房平米，其他平米三期银座公寓平米项目优势处于控江路商圈内，周边商业教育配套成熟，交通便捷公交轨道交通号线江浦站产品功能组合齐全三期银座公寓精装修小户型全采光力极弱。上海外来人口和城市人口近几年都有大幅度增长，这将造成巨大潜在需求。从销售面积和人均住宅使用面积来看上海需求，年上海住宅销售面积在宏观政策作用下出现了负增长，但还是存在着大量需求。年人均住宅使用面积有小幅度增加，还有很大增长空间......”。

2、“.....处于徐汇区内环板块区域。图区域位置徐汇区社会经济发展状况徐汇区整体经济总量持续稳步上升，支撑居民生活水平及购买力逐步提高图徐汇历年增长情况杨浦区生产总值增值亿元徐汇区生产总值到年增长率达到了，占全上海市生产总值比重为。工业总值与成正比上升，在年达到亿，增幅同比增长了，徐汇区直保持了工业重区地位。以工业型产业为主导，向知识型产业转变徐汇区正逐渐成为个高素质人才聚集地年月引进各类企业户，同比增长吸引注册资金亿元，同比增长，注重引大引强，引进注册资金万元以上企业户，同比增长。万万元企业家，万元亿元企业家，亿元以上企业家年徐汇区创立了上海市知识产权园，并成功推动台州科技研发园落户徐汇，并新开办了科技企业户徐汇是人口聚居重要区域，且旧区改造力度加大，居民住房需求量较大表徐汇人口分布年徐汇区户籍人口数为万人，占上海总户籍人口数。其户籍人口总数排位仅此于上海市浦东新区......”。

3、“.....岁年龄段客户比例高于全市平均比例徐汇区为配合市政工程，年拆迁居民就为户左右，预计在年拆迁户数不会少于户，对住宅市场刚性需求较大徐汇片区规划发展定位总体规划根据规划，未来徐汇将形成中心发展带两轴线五功能区多层次网络状组团式空间布局结构。其中项目处于周家嘴路以南居住都市型工业综合功能区，占地面积约平方公里，主要由旧城区组成，是徐汇区区调整经济结构优化城区功能重点区域图周家嘴以南居住都市型工业综合功能区规划范围西起大连路，东至军工路，北抵周家嘴路，南至滨江，规划用地约平方公里。以宁国路黄兴路为界分为西块与东块两个规划编制单元。由于历史原因，黄汇桥现代科教办公区东侧紧邻规划复兴岛中心地区道路交通条件优越。该地区包含了滨江发展带大连路现代服务区，这些都对该地区城市建设和品质提升有积极带动作用......”。

4、“.....徐汇区内交通进步完善将改变区内通行不便现状，从而加速徐汇发展图交通规划布局徐汇区房地产市场发展情况房产市场板块格局与发展特点根据徐汇各区域不同区位和发展特点，徐汇区房地产区域可分为六大板块图区域房地产板块新江湾板块生态区域整体规划未来供应量预计万平方米中原板块轨道交通成熟社区未来供应量预计万平方米五角场板块配套优势商圈规划大学城未来供应量预计万平方米黄兴公园板块轨道交通线黄兴绿地成熟社区未来供应量预计万平方米东外滩板块北外滩延伸板块滨江规划未来供应量预计万平方米徐汇内环板块离市区近配套优势未来供应量预计万平方米徐汇区供求情况分析需求情况徐汇区是原上海最大居住区，区域内刚性需求大根据徐汇人口结构分布，年轻婚房置业构成定需求徐汇区为了配合市政工程，大量拆迁换房构成大量需求量虽受整体宏观政策影响......”。

5、“.....手房交易面积大幅下降，均价也略有波动，但在进入年后，价格又进入个上升通道由于年调控政策影响，徐汇区销售面积与价格都出现了定波动，但整体相对稳定供给情况随着政府对用地出让控制加强，以及徐汇区可开发地逐步减少，徐汇区从年开始，住宅性质用地批量逐年减少图上海市杨浦区住宅性质土地出让情况图徐汇批准预售情况上海杨浦区批准预售情况批准预售面积预售证数历年批售面积中以年量最大，尤其是年季度，因受政策影响，批售量在年出现大幅度下降从供应角度来看......”。

6、“.....合计为销售额，稳健方案项目销售税金及附加合计为万元，乐观方案销售税金及附加合计为万元。根据上海住宅项目正常销售情况及本项目实际情况，预计销售进度，计算各时期销售回款金额项目各期销售收入销售税金测算具体见项目销售收入与经营税金附加估算表附表。项目销售回款计划根据上海住宅项目正常销售情况及本项目实际情况，根据预计销售进度，计算各时期销售回款金额。年季度年正式进入项目销售期，销售期至年季度结束。项目销售回款计划详见项目销售收入与经营税金附加估算表附表。八土地竞投价格测算土地价格测算原理假设开发法是测算土地取得价格最为科学方法假设开发法原理开发商最终目是为了得到可销售房屋而非土地。因此......”。

7、“.....也就是说，我们可以从房价倒推出地价，这种方法在估价上称为假设开发法或者剩余法。计算公式地价开发完成以后销售收入开发费用利息利润销售税费所得税购买土地需要缴纳税费考虑资金时间成本，我们采用现金流量法进行测算。测算前提贴现率确定采用安全利率加风险调整值法。所谓安全利率是指无风险资本投资收益率，般情况下按照银行年期貸款利率为安全利率，在安全利率基础上根据估价对象房地产社会经济环境，考虑定风险因素。本次测算贴现率取以季度为测算单位周期，现金流入与流出均按季度进行测算开发成本及销售收入依据前面章节测算根据沟通，委托方目标内部收益率不低于，成本净利润率为，以此目标收益率为基本方案测算土地价格，再根据售价和收益率变化确定土地竞投价格区间土地价格基本方案测算根据内部收益率不低于，净成本利润率不低于......”。

8、“.....推算出土地价格分别为万元亩和万元亩，经济指标如下表方案选择经济指标静态经济指标动态经济指标售价销售收入万元总投资万元总地价万元楼面地价元内部收益率净成本利润率财务净现值万元稳健方案，乐观方案，敏感性分析我们在目标净成本收益率为，对销售收入开发成本变化进行了敏感性分析测算，经济指标变化如下表项目敏感性分析方案选择经济指标静态经济指标动态经济指标变化销售收入万元总投资万元总地价万元楼面地价元内部收益率净成本利润率财务净现值万元稳健方案售价，售价，成本，成本，乐观方案售价，售价，成本，成本，经测算可知本项目销售收入和开发成本两个因素分别变动对项目效益会产生较大影响，销售收入变动对项目效益影响很大。项目销售收入和开发成本在不利影响下，项目仍有较大赢利空间，说明项目具较强抗风险能力。保证销售价格和销售率实现，控制项目开发成本，是项目盈利有效保证......”。

9、“.....我们建议取地价格区间如下保守出价区间为元平米万元亩微软系统竞争出价区间为元平米万元亩黄浦江沿岸地区是上海传统工业基地，周家嘴路以南地区是徐汇旧区与工业集中区域，城市环境相对较差。黄浦江两岸综合开发世纪工程启动以及年上海世博会申办成功，推动了浦江两岸周边区域功能转换。周家嘴路以南地区既是借此快速推进沿岸地区开发有利时机，对其周边区域从整体上进行功能优化调整，以促进这区域整体协调发展。周家嘴路以南地区东西两侧分别为城市快速干道军工路与大连路，并通过黎平路隧道大连路隧道与浦东联系杨树浦路以南为黄浦江两岸综合开发核心区，规划将建成渔人码头现代观光旅游区及徐汇大桥现代科教办公区东侧紧邻规划复兴岛中心地区道路交通条件优越。该地区包含了滨江发展带大连路现代服务区，这些都对该地区城市建设和品质提升有积极带动作用......”。