1、“.....首先是二三个行业的高档商户的进场并不能支撑形成个市场，它的数量较少，不能填充完市场，市场还需要其他商业进行补充其次是功能分区凌乱，不利于行业形成，即使经营起来，无非又是条路的翻版，与专业的市场有较大的差距。虽然中高档品牌大部分已选择了锦江外滩，但仅交纳了订金，并未签定租约，而且订金仅为元左右，对商户的限制不是很大，如果我们能够为这些商户提供相对比较优惠的进场条件，加上对未来市场良好经营的准确阐述，相信会有部分商户放弃锦江来选择本项目导入投资收益概念，并将此概念通过科学合理的市场前景及财务分析，体现项目的物超所值，从而支撑单位售价引进沿海专业的物业管理公司担任本项目的物业管理顾问，以较低的代价，去赢得消费者对未来长远持续经营的信赖，同时形成竞争对手难以逾越的障碍全面修正项目推广方案及设计内容......”。

2、“.....注重发展商基础品牌功能的塑造，使得发展商及项目本身成为当地经营商户谈论的话题重新挖掘并整合政策资源，利用项目重点工程的政治优势，来达成增强消费信心的目的。小结应该来说，从项目现有的综合情况来看，劣势远多于优势。威胁大于机会，二者权衡，只剩下地理位置的优势还比较明显或者说地段观念容易扭转。要保证项目销售销售的最终成功，发展商必须摒弃原有的项目操作思路，通过重塑项目形象加大招商力度加快工程进度调整营销系统结构来打造个真正值得消费者信赖的商业经营体系。四项目前期销售的主要症结及对应营销思路通过上述的分析，我们可以看出，项目在前期销售中存在着定问题，而本章节，我们就要月，年租金超过二百万元。元月年个月年元从以上分析可以看出，只要首期拿出万元余元，即可轻松拥有间年产权商铺，同时如果市场经营规范，租金收益足够支付每月银行按揭款，并且还有赢余，随着时间的推移和市经济的不断发展......”。

3、“.....达到甚至超过目前南昌市洪城大市场租金标准，今后年的租金收益将不可限量，万博百万，十万博千万将不再是梦想。市商贸城销售策划报告目录第部分项目分析及营销思路项目销售资料分析二消费市场分析三项目分析四项目前期销售的主要症结及对应营销思路第二部分项目定位项目形象定位二项目价格定位三销售案例分析第三部分销售推广产品利益点整合二推售计划三宣传推广附表商贸城商铺价目表第部分项目分析及营销思路项目销售资料分析项目概况商贸城位于市路与桥南路交汇处西南角，将开发成个拥有住宅临街商铺及专业市场的综合性商住小区受委托内容要求，本销售报告暂不对住宅物业销售进行分析，以下内容仅涉及商业部分。项目商业部分由临街商铺及专业性市场二个部分组成，共有商铺间，其中临街商铺共间为上下两层，底层建筑面积为专业市场性市场共间，二层楼商铺间，底层建筑面积，三层楼商铺间......”。

4、“.....所有商铺合计底层建筑面积为，商业总建筑面积。项目内规划有纵横二条商业步行街，步行街道路宽度为另外车行道路规划五纵四横，道路宽度为不等配套设施市场内规划有个停车位，为小区经营商户及往来人流提供车辆停放纵横步行街相交处为占地约明珠广场，为人流循环及休憩之处每铺安装电话有线电视接口，配独立卫生间厨房及楼梯。工程进度项目于年月可完成主体工程，年月底全面竣工交付使用，年元月日正式开业。销售价格本项目各商铺均按底层建筑面积计价，二消费者无所适从项目营销方式完全不符合实际，推广宣传内容缺乏说服力销售资料做得不到位，缺乏对市场卖点深度挖掘和针对目标客户的理性宣传。项目优势路作为当地最具商业价值的道路之，项目虽位于尾端，但仍为不可多得的商业旺地项目经营规模相对于当地消费市场来说，具备了形成大型综合市场的规模条件项目威胁项目对角处的朝阳批发市场，由于招商不成功，导致大量商铺闲置......”。

5、“.....该项目由于与本项目仅街之隔，容易引导消费者产生本地段不适宜做大型专业市场的歧意锦江外滩运作在前，吸纳了大部分客源，导致市场消费力不足同时由于该项目在规划及营销方面强于本项目，已经在消费者心目中树立了高尚商业物业的形象，项目之间的竞争及客源的争夺，本项目明显处于下风鞋类服装的中高档品牌大部分已进驻锦江外滩，而且目前开发商正在对家电商户进行重点招商，由于当地经营商户数量有限，如本项目招商不成功，项目的快速销售便无从谈起部分商户已购买了锦江外滩商铺，为自己投资利益考虑，该部分商户会尽力传播有利于锦江的信息，从而稳定并促进其他的进场商户信心前期不成功的销售，带来的负面影响是销售条件已正式公布并很难进行调整，销售状况不好导致后期消费者售信心不足既没有尽早组建商业经营管理公司，也没有引进知名的专业市场经营管理公司......”。

6、“.....根本不会去对以后的市场经营发展负责任发展商没有采用任何手段去树立自身的品牌形象，消费者对本项目的发展商不熟悉不了解加上前期的负面影响，项目在当地美誉度并不高。政府的支持力度明显不够，未能为项目销售带来任何益处。项目机会朝阳批发市场的失败，更说明了招商的重要性，可喜的是，项目开发商已经意识到了重新招商的必要我们认为，外省的招商并不容易操作，还是依托本地资源为主较好，三层为免费赠送。销售价格定为元不等，经粗略核算，预计整体销售均价在元左右。市场内主力商铺尺寸为，建筑面积为，平均单位商铺总价约为万元。销售状况商贸城于年月对外公开推广，初期采用客户登记方式进行认购意向登记，不收取认购金，客户登记踊跃然而过几个月后，在正式对外销售并收取定金时，交纳定金的却寥寥无己，导致开盘销售不畅。据了解，在开发过程中，由于预计本项目的销售会直接对当地其他各楼盘产生巨大冲击......”。

7、“.....导致项目工程进度缓慢，刺激社会传言的形成，其结果就是消费者对本项目的信心不足，直接影响项目销售进度。市场规划业态不明朗，没有引进专业经营管理公司，经营户及投资者对市场未来经营兴旺没有充足的信心，销售的进度和商业价值都会受到定影响。二消费市场分析市属于宜春地区的个县级市，全市辖个乡镇，其中建制镇个。市区所在地为筠阳镇。全市总人口万，其中农业人口万，以农业人口为主。市地方产业主要为建材和汽运，在江西省有着建材县和汽运乡的美称。由于市城市人口较少，市民对商品房消费力有限，其房地产业也起步较晚，房价仅在元之间，处于江西省各地市中下游水平。房地产业起步晚商品房价格低，并不能说明市人没钱，市有着数十万的建材和汽运从业人员，人民生活比较富裕，市民有着较强的投资欲望，这可从市高企的商铺价格上最高售价元找到佐证。三项目分析项目劣势地处路东端......”。

8、“.....项目外部昭示面狭窄，与路及桥南路连通口仅为宽，不易吸引人流和形成人流汇集项目工程进度缓慢，部分建筑仍没有开始施工规划布局不合理，道路狭窄，建筑风格过时不精致，不具备形成高尚专业市场的基础条件没有对业态进行充分的整合，前期营销概念模糊，令市场培育的风险，和保障了商铺购买者在市场培育期的投资收益，投资者要考虑的只是年过后租金能收多少的问题了。经过市场前期的火爆招商和年的市场培育期，相信市大部分投资者会认为市场会做起来的。关于的年投资回报。商铺的购买者不管是经营户还是纯粹投资者，其商铺购买本身都属于种投资行为，商户要分析是自己买铺经营划算，还是租赁店面经营划算投资者要分析，投资商铺所获取的收益与投资其它渠道所获取的收益哪样更高风险更小。就商户而言，的回报率，不考虑租金递增，相当于用年租金买间年产权的商铺......”。

9、“.....因此在宣传推广过程中，我们要引导客户，商贸城拥有巨大的生意机会，定会取代胜利路成为市的商业地王，租金定会不停的涨，年内超过胜利路，以目前的价格购买商贸城商铺，仅相当于该商铺年甚至年的租金。对于投资者而言，目前没有任何投资渠道与投资商贸城商铺相比收益会更高，锦江外滩目前提供的年投资回报，不管是从年投资回报还是商铺的升值空间而言，锦江外滩与商贸城没得比。采用买铺即收三年租金，三年租金从首期款中扣除的销售政策，可以大大降低商铺购买者的投资门槛，减少了首付款从原来的降低到，扩大了购买层面，让更多的投资者能买得起商贸城的商铺。返租价格的测算为保证商铺销售价值的充分实现，和实现开发商利润最大化，我们在价格设定上将年返租回报金额中开发商补贴部分全部计入销售价格成本。对于沿街商铺我们实际上只有个月的免租期，现在我们将沿街商铺也统按个月免租期进行计算，沿街商铺少减免的个月的租金......”。