1、“.....也就是说商业物业租金是与城市成正比例。商业物业市场发展与整个城市经济发展趋势密切相关，商业物业投资和消费依托于整个城市经济发展和居民消费水平变化。目前驻马店商业物业市场还处于初期阶段，尚不具备成熟市场发展条件，但是随着国民经济快速发展，居民可支配收入不断提高，社会消费品销售总额快速增长，商业物业需求必然会逐渐上升。在建商业房地产增多经济开发区建设正是市场需求增加有效反映。在未来商业物业市场上，地理位臵好品质优良价格相对低廉大型商铺将是使用者和投资者首选对象。但是由于本项目目前尚未开工开发周期较长，商业市场变数较大，因此在未来开发过程中，左右项目不确定因素未预见因素较多。我司将在后期研究中，针对项目进行跟踪分析，根据具体情况及时调整开发策略，保证项目顺利运作。五驻马店市商业物业分析本项目商业物业界定商业物业是房地产市场重要组成部分，主要是指直接从事零售业服务建筑物......”。

2、“.....般来说，按照商业建筑规模可以把商业物业划分成大型中型和小型三种档次。大型商铺般是指建筑面积在平方米甚至上十万平方米以上商业建筑，通常分布在城市级或二级商业中心内，该类建筑装修和设备都比较高档，通常发展成为大型超市百货商场购物中心等业态，目前驻马店除了正在建设中天方商城，基本没有此类商业物业。中型商铺般是指建筑面积在平方米商业建筑，通常分布在城市二级或三级商业中心内，该类建筑装修和设备为中档水平，通常进行分割出售，也有可能成为超市或小型百货商场。目前驻马店房地产市场上出现大量商业用房，多属于此类商业物业，如爱家量贩乐山商场春天百货等。小型商铺般是指建筑面积在平方米以下，分布在城市各级商业中心内，尤其是居住小区内商业建筑和道路两旁沿街店铺，如风光路商业形态便以此居多。本项目商业地块面积近平方米，我司将按照大型商业物业对本项目进行分析研究。本报告涉及中小型商业物业......”。

3、“.....驻马店市商业物业发展概况商业物业是房地产市场发展必然产物，从简单房地产项目配套，进化成为具有经济形态房地产主体。目前驻马店市商业物业主要集中在以下形态临街商铺商住混合，在楼宇群楼或下面几层建商铺纯商业性质物业，以商厦形式诞生非产权物业，以租赁为主驻马店市商业物业开发，目前正处于商业初步发展阶段，以自由经营为主商业物业开始进入发展阶段，但目前仍不成熟，对于投资商铺营销概念，如商铺带租约销售等方式，还不能充分把握。从商铺发展历程可以看出，开发商业物业关键因素在于其投资价值充分挖掘，这是贯穿于商业物业发展始终主线。作为开发者，在保证自身利益前提下，同时必须保证投资者利益得以实现，这样才能从根本上吸引投资者和开发者目光。结合驻马店目前市场情况......”。

4、“.....在定程度上，只要引导得当，很大部分消费群会出现超前消费得现象。商业经营者人均收入水平普遍高于驻马店市人均收入水平。月收入比例统计驻马店商户月收入情况统计以下以上目前驻马店人均为元，也就月平均收入为元而商业经营者在深度访谈中得知，月平均利润可以保持在左右，远高于本区域平均水平。市场调节结果，表明了商业目前还处于上升或发展得趋势。市场机制作用，也必然会导致市场资源重新分配。在目前商业供方市场为达到饱和时候，会有部分市民希望进入商业市场，从消费者转为经营者，将有相当部分资金群体转向该市场，对本项目也是个很好市场机会点。投资渠道单地区总人口万人地区亿元人均元人均可支配收入元商业零售总额亿元恩格尔系数居民储蓄额亿元从上表中可以看出，人均只有元，储蓄额却达到了亿元，间接说明投资途径单，期货股票市场目前空白，银行成为消费者流动资金主要去处。目前商业投资概念基本也是空白......”。

5、“.....中原建议利用市场空白点，采用返租回购买成送成等营销手段，扩大购买群体，吸引潜在投资消费者。不利因素人均购买力低年年年城市人均收入城市人均可支配收入虽然城市人均收入和可支配收入持续上涨，但人均月收入仍基本控制在元左右，无法支撑高端消费。市场竞争激烈在风光路从解放路到商场名称位臵北京商场风光路与风光二巷交叉口喜迎门购物广场乐山路与交通路交叉口新大新商场风光路北京商场对面商业大厦风光路与雪松大道交叉口春天百货解放大道和建新路街交叉口乐山商场解放大道与乐山路交叉口上海商城封顶风光路与风光二巷交叉口天方商城在建乐山路于风光二巷交叉口温州步行街商业街期西起乐山路，东至风光路二期东至富强路雪松大道米得距离内，分布了北京商场上海商城温州步行街新大新商场等家商场，总投放面积在平米，本项目面临着定得竞争压力。片区形象有待提高目前风光市场主要是露天经营得形式......”。

6、“.....且存在时间较长，消费者对此区域形成固定印象。对本项目形象提升有定影响。业态定位根据市场机会及需求，根据项目实际情况方案主题类百货商场建筑面积平米层层主题休闲运动针对群体岁岁青年消费群层量贩超市化妆品鞋超市示意图护肤品展示图二层休闲服饰及专业店服饰示意图专业店二层半特色小吃娱乐示意图方案二专业市场建筑面积平米层层经营方式只售不租，将单层面积分割成平米单间，便于投资和经营。层鞋箱包类示意图二层服饰店铺示意图二层半餐饮娱乐娱乐九关于物业价格建议定价影响因素宏观政策影响整体市场供求情况及片区市场物业价格项目地块使用年限地理位臵及交通状况周边环境服务配套设施规模内部规划设施户型结构发展商品牌交楼标准物业管理发展商销售策略参考均居民储蓄额亿元结论第二产业在国民经济中仍然占支配地位，农业和工业比重较高第三产业比重偏低，城市商业服务业还不发达......”。

7、“.....略高于联合国小康生活标准上限。表明驻马店市居民平均生活水平基本接近小康。城城乡乡居居民民生生活活水水平平年月份人均可支配收元月份月份月份月份月份月份金额数据来源河南统计网年，驻马店全市城镇居民人均可支配收入达到元，同比增长农民人均纯收入元，增长，农民人均收入水平增长速度较快。城乡居民储蓄存款余额亿元，增长。结论商业物业投资和消费依托于整个城市经济发展和居民消费水平变化当地居民月人均收入在元左右，方面说明目前多数消费者收入水平无法支撑高端消费另方面储蓄存款快速增长，又说明在人均收入持续增长，收入水平在今后两年还有很大发展空间。城市人均收入及可支配收入年年年城市人均收入城市人均可支配收入表中数据来源于河南统计网年上半年，驻马店城镇居民可支配收入份分元人民币。结结论论通过对比年年人均收入和人均可支配收入可以发现......”。

8、“.....城市居民人均收入和可支配收入增长速度超过。经济良性发展，市场环境乐观。社社会会消消费费品品市市场场消费总额城市消费额县及县以下消费额贸易零售额餐饮零售额其它年年消费品市场稳步发展。全年社会消费品零售总额亿元，比上年增长。分城乡看，城市消费品零售额亿元，增长县及县以下消费品零售额亿元，增长。分行业看，批发零售贸易业零售额亿元，增长餐饮业零售额亿元，增长其他行业零售额亿元，增长。结论社会消费品销售增长与国民经济居民收入水平增长趋势基本吻合，发展态势比较合理城区居民消费能力增长快于农村地区居民餐饮业消费增长快于批发零售贸易和其他行业。年全年实现社会消费品零售额状况如图总体营业额城市营业额县级以下营业额系列年驻马店市商品零售额亿元结结论论上述统计资料表明，年驻马店市经济发展显示出强大活力......”。

9、“.....支撑因素宏观根据年统计局的数据显示，目前驻马店市人均零售商业面积约为平方米，少于全国人均平方米的面积。按人均增长平方米计算，截至到年，五年中预计增长商业面积约万平方米，每年增长万平方米。评定房地产成本定价法基本有三种市场定价法通过比较市场上多个有可比性同类物业价格，再根据项目本身质素定出物业售价。收益还原法通过有参照性物业租金水平来推算出物业即时售价。成本定价法在核算出物业成本基础上加定利润，就得出物业将来均价。本项目，中原将以市场定价法和收益还原法来共同确定。收益还原法通过有参照性物业租金水平来推算出物业即时售价。客户访谈统计租金价位比例租金接受度统计表低租金中等租金高租金以上结论通过对驻马店位经营户调研统计，有经营者对项目租金认可度在元平方米元之间，按照回报率，售价可接受范围在。有经营者对项目租金认可度在元平方米以下......”。