1、“.....住区范围内卫生状况上乘，无卫生脏乱差之现象，无卫生之死角。惟缺憾是项目南临规划路兰凌路开通后会产生汽车尾气和噪音，但对项目产生影响微不足道。社会治安状况。项目位于本市东南方向，地处城乡结合部，前些年社会治安状况并不十分好，但近些年经过地方政府综合治理和政治思想工作开展，特别是构建和谐社会动员教育以来，该住区社会治安状况明显好转，年项目临近村违法犯罪率为零。四周围交通条件环临公共交通条件。项目东临解放四路，南接兰凌路，在戴湖住区东主入口即有路公交车起终站向东米即珍珠小区也有路公交车停靠站临近区域路网密布，交通较为发达，出租车随手可招。项目与公共交通连接。本项目仅临公共交通站路公交车起终站米，居民仅需步行分钟即可到达站点，不存在亚交通问题。交通条件综述。环临项目公共交通极为便利，而且周围有多条主次干道路，又无交通瓶颈限制，所以......”。

2、“.....五配套设施菜市场。项目正对面星光花园西北角，规划有高档次室内菜市场，面积较大，设施较为齐全，且该菜市场即将建造施工。商店超市。附近小型便利店星罗棋布，规模超市达家以上。学校幼儿园。本项目中即有特色学校幼儿园，占地面积约万，各类教育教学设施齐全。医院。小型社区诊所个体诊所项目附近有家之多，大型医院蚌埠铁路医院距项目米。体育运动场所。本项目中学校附有体育场，且为开放式，在学校兼用同时，也可供居民使用。另，星光花园内也有健身大道供居民使用。银行邮局酒店娱乐场所此类设施附近齐全。本项目所处地区是规划居住用地地区，已建成区人口密度较大，各种生活配套设施十分完善，居住在项目中居民可衣食无忧。但本区域缺少规模大档次高精品购物中心，所在在本项目实施中可在沿兰凌路住宅底层设置商业铺面，以弥补此方面不足。二项目分析对项目营销，首要就是弄清项目自身优缺点，面临机会和威胁......”。

3、“.....方能百战不殆。以下是项目分析。优势交通条件。便捷。周围配套设施。完善齐全。教育文化氛围。项目中特色学校幼儿园，房地产与教育文化对接联姻，对于那些渴望率全投资收益，项目无任何风险。第五章国民经济评价国民经济评价是从整个国民经济角度，从宏观经济战略高度来评价项目对整个国民经济活动带来影响，以及整个国民经济为项目付出代价。般说来，任何投资项目必须通过国民经济评价才能实施。本项目是房地产开发项目，依据国民经济评价方法，根据本项目特点，进行国民经济评价，可在财务评价基础上，对财务评价中有关成本和收入进行调整得到国民经济费用和效益。直接费用与直接效益调整本项目所用土地是出让土地，是在完全公开市场条件下获得土地使用权，不存在价格扭曲现象，故不予调整。规划设计费是社会中介服务机构收取费用，不存在价格扭曲现象，不予调整。工程报建规费是国民经济内部转移支付，予以剔除......”。

4、“.....现阶段市场比较自由开放，不存在价格扭曲现象，故不予调整。发展商开发间接费比例比全社会客观水平略低，故予适当调整，其换算系数取，经调整后开发间接费为万元。销售推广费不予调整。税金及附加属国民经济内部转移支付，予以剔除。财务费用属国民经济内部转移支付，予以剔除。考虑到项目销售单价偏低，适当予以调增，即为万元。二间接费用与间接效益本项目不会造成国民经济间接费用支出，故间接费用为。本项目是房地产开发项目，项目实施前，该地区自然环境卫生状况社会治安等般，通过本项目实施能改善上述之状况，产生国民经济间接效益不可估量，经可研人员和有关专家估计，本项目实施可产生国民经济间接效益万元，在项目实施完成时予以体现出来......”。

5、“.....国民经济效益费用第六章社会评价项目社会评价是应用社会学些基本理论和方法，系统地调查和收集与项目有关社会因素和社会数据，了解项目实施过程中可能出现社会问题，研究分析对项目成功有影响社会因素，提出保证项目顺利实施和效果持续发挥建议和措施。社会评价主要目是判断项目社会可行性，评价项目投资建设对社会发展目标所做贡献。社会评价方法种类繁多，鉴于本项目特点，可研人员运用逻辑框架法进行社会评价。表晨光音乐花园社会评价逻辑框架分析矩阵宏观目标客观验证指标客观验证方法达到目标重要假设条件宏观目标改善人民居住条件，促进本市经济协调发展，构建和谐社会。居民居住提高水平，社会经济发展总体水平。本市国民经新型服务业金融商贸文化教育旅游娱乐业，大力发展开放型经济。晨光音乐花园即属中心商务区。临近区域房地产市场近年来高速发展，拥有品牌楼盘个，多数为大盘楼盘......”。

6、“.....均为外地开发企业开发建设。临近区域房地产开发投资额比较大，占据蚌山区房地产开发投资额半壁江山。临近区域楼盘开发企业在楼盘销售过程中，重视营销策略营销渠道价格策略综合实用，营销费用投入较高。临近区域主要竞争楼盘分析将在第二章营销分析中详细阐述。第二章营销分析第节项目环境分析和分析环境条件土地性质综述项目用地面积，折合亩，为出让住宅土地和公建用地，住宅出让年限年，土地形状呈金三角形。项目东至已建成月光花园，西至铁路专用线，南至兰凌路星光花园，北至戴湖村用地。二项目周围景观自然景观东方景观。由于项目与月光花园属同住宅区，根据规划，项目与月光花园之间规划了大面积中心广场绿地，因此项目东方自然景观较佳。西北方景观。根据新城区中心商务区区域规划，该规划即将实施，项目西北临区域是近万绿地，项目西北方自然景观十分优美。西北方向远景可观看到淮河文化广场优美景观。南方景观......”。

7、“.....星光花园是中国房产优秀住宅区，容积率低，绿地率高，项目正对着晨光花园绿地大道，因此项目南方自然景观怡人。景观综述从本项目周围环临景观及远景开阔程度看，四周方向远景和近景相对来说是比较优美，也是本项目大优势和卖点。三环境卫生市场分析蚌埠市房地产市场分析宏观年以来，蚌埠市国民经济持续快速健康地发展，全市国内生产总值年均增幅达，经济实力日益增强。年蚌埠市国内生产总值亿元，同比增长，实现两位数的增长财政收入跨上新台阶，比上年增长亿元，达到亿元，同比增长尤其值得注意的是城镇居民人均可支配收入达元，比上年增长，这是对楼市最有力的支持和促进固定资产投资大幅增长，比年翻了番产业结构进步优化，二和社会发展统计资料项目实施效果分析报告。房地产市场不剧烈波动相关政策进步完善新城区规划得到全面落实，并顺利实施。直接目标落实新城区总体规划，加快新城区发展步伐，建设美好家园......”。

8、“.....项目实施效果分析报告工程监理报告进度报告后评价报告竣工验收报告。居民可支配收入不大幅下降居民有购房意愿无重大不可抗力发生。产出成果住宅楼建设特色学校建设公建配项目各类设施建设完成指标。工程监理报告进度报告竣工验收报告销售进资金到位，不留缺口项目如期开工无重大可套建设。度控制表居民反映情况。抗力发生。项目投入资金投入项目组织管理机构投入相关政策投入。资本金投入万元建设银行贷款万元组建项目组织管理机构有关政策。开工报告可研报告有关政策。资金筹措得到落实项目得到批准建立完善高效组织管理机构有关政策得到满足。根据表逻辑框架分析矩阵，项目假设条件在现阶段均应能得到满足，项目产生成果直接目标均应能得到顺利实现，将为宏观目标实现做出定贡献。所以项目社会评价通过。第七章综合评价根据前述财务评价国民经济评价社会评价汇总项目经济社会效果指标，根据有关判断标准......”。

9、“.....表项目经济社会综合评价表评价类别项目实现经济指标判断是否可行标准是否可行财务评价全投资税前收益率是否企业标准可行资本金收益率是否企业标准可行销售利润率是否企业标准可行投资回收期月是否计算期企业标准可行利息备付率倍是否可行偿债备付率倍是否可行万元是否可行是否可行全投资收益是否无风险开发成本盈亏平衡点盈亏平衡点是否无风险销售价格盈亏平衡点盈亏平衡点是否无风险国民经济评价效益费用是否可行社会评价各类目标能够实现目标能否实现可行综合评价项目有较高财务效益和国民经济效益，还本付息能力较强，无任何风险，社会影响好，项目可行。晨光音乐花园总投资万元，前期费用投入万元，可实现销售总收入万元，实现收益万元，投资收益率，另可获得特色学校等实物资产资本金收益率销售利润率为投资回收期为月利息备付率倍......”。