1、“.....现阶段以商务相关为消费主体，在消费结构和时间段上有定规律。区域重点商业分析蚌埠主要商业参考数据名称位置营业面积业态形式经营方式档次经营范围百货大楼淮河路商圈百货商场联营中档生活用品时尚用品等新世纪购物中心淮河路商圈超市，专业店，专卖店联营中高档日用超市服装百货家用电器黄金珠宝休闲娱乐等百大购物中心淮河路商圈百货商场联营中高档高档生活用品时尚用品等目前蚌埠百货行业基本呈三足鼎立之势，分别为百货大楼新世纪购物中心和百大购物中心。百大目前仍占据蚌埠商界老大地位，。该集团旗下百大购物中心业于去年底开业运营，主营中高档生活用品时尚用品等，销售业绩较为可观。而地处于淮河路商圈新世纪购物中心在蚌埠区域及周边商贸辐射区域内同样保持这良好口碑及销售业绩。综上所述，看似很难再有发展空间，其实并不然，百货大楼把自己定位在中档比较客观，而新世纪及百大购物中心将自身定位在高档......”。

2、“.....蚌埠真正国际品牌以及品牌折扣在市场基本还处于空白。同时由于蚌埠及所辖区人口密度相对较大，购买力较强，因此只要定位准确，培养出消费群体对品牌认同感，蚌埠百货行业是有定发展空间。小结不同区域有不同商业属性和市场定位。我们对项目地应属商业做出定归纳，其后续商务进程都应为围绕此范围经营业态倾向展示和体验式运营，符合区域主流商务需求客群特征高消费力，购买习惯理性，流动有定规律性定位档次高档及较高档商家要求毛利润较高，足够支付较高运营费用服务对象区域内和区域外并步服务二住宅类住宅类参考数据蚌埠住宅类参考数据项目名称所属区域建筑面积平米参考价格元平入住时间物业费元平月容积率绿化率装修情况物业类别宝龙新城区年底不详简装酒店式公寓荣盛香堤荣府新城区年底毛坯高档住宅，小高层财富广场新城区不详毛坯酒店式公寓高层琥珀花园新城区年月底毛坯花园洋房......”。

3、“.....小高层多层别墅万特国际嘉园龙子湖区年底不详不详毛坯高层公寓丽景天成仙林苑淮上区年月毛坯小高层陶然北岸淮上区年月底不详毛坯小高层住宅类价格判断经过对蚌埠市市住宅市场调研对比，本市住宅类型基本分为多层住宅，高层住宅以及别墅类，普通住宅根据所年年底完成车库在项目施工基本完成后进入销售，预计周期个月。销售周期表二项目销售收入估算项目销售收入估算表酒店公寓全装修全装修欧式山庄酒店全装修企业会所全装修独栋可售商铺智能社区地下车库按可销售个计合计项目合价万元备注销售面积平方米单价元平方米根据上表显示，可以得出项目销售收入万元。三项目利润估算项目利润估算表项目金额备注销售总收入自持产业总成本自持五星酒店及部分商铺项目总成本项目毛利润应缴税费按销售收入计项目净利润项目利润率根据上表显示，可以得出项目项目净利润约为万元......”。

4、“.....可以得出财务净现值万元，大于零，表明项目利润率超过基准贴现率，具有财务上和经济上可行性。第九章项目开发经营风险分析本章拟对摩根中心项目进行盈亏平衡分析敏感性分析，以测度其开发风险，然后对项目运作中主要风险进行定性研究并提出相应对策。项目盈亏平衡分析项目盈亏平衡分析包括项目经营收入保本点和项目经营成本分析。项目经营收入保本点分析项目经营成本项目总成本应缴税费比重保本点项目经营成本总收入即销售收入达到预测收入时，项目处于盈亏平衡状态。项目经营成本保本点项目保本开发经营成本总收入万元项目经营成本保本点项目保本开发经营成本项目总成本即项目开发经营成本达到预测成本时，项目处于盈亏平衡状态。实际上......”。

5、“.....在此是按照计算期平均状态计算结果。二项目敏感性分析本项目敏感性分析主要针对项目总投资和项目营业收入两项因素进行。项目总投资由于项目占地较大，开发周期长，其间可能会出现不能预期变化，故项目总投资额可能会发生些变化，以最大变动幅度达到计算项目全部资金现金流量表当投资额增加年年年年年现金流入销售收入小计现金流出建造成本销售费用按销售收入计应缴税费按销售收入计小计净现金流量累计净现金流量折现系数年净现金流量累计年净现金流量序号项目建设经营期从上表可以看出，如果投资额增加，那么从全部资金现金流量表情况来看，财务净现值万元大于零，项目仍然可行。项目销售收入在开发经营各个过程中，销售工作是直接面商厦等。直到上世纪年代末直占据着蚌埠商业半壁江山。伴随着市场经济发展趋势以及世纪这十年来中国经济突飞猛进，这些计划经济下产物有逐步退出商业领域，有已经升级转型。取而代之是新世纪......”。

6、“.....同时对中综合业态区等商业地带。蚌埠目前商圈可以分为三个部分淮河路商圈，新城商圈和打造中淮上商圈。淮河路商圈即蚌埠老城区以内范围，百货大楼新世纪购物中心为最核心商圈典型代表。新城商圈位于城市以南，由于在强大淮河路商圈影响下，目前新区还未形成可以与淮河路商圈并肩副商圈，因此该商圈虽然优势凸显，目前却只是所只能是在满足区域配套设施基础上与淮河路商圈博弈。蚌端口市出于其地理位置考虑，提出南拓北进发展策略。区域商业业态过于，各业态相对分散本地区域内商业经济构成过于单，主要由传统功能单太白路商业圈为主体，其它业态较为分散，多为传统商业体系，辅以满足商务性倾向较强中小型特色餐饮会所，其整体服务对象多为区域内人群......”。

7、“.....以区内企前言报告编制目的在对项目开发经营环境进行详细分析的基础上，结合太平洋国际广场项目地块所处的区位环境，对该项目的可行性与开发经营策略提出专业性的意见和建议。结合公司的状况和项目的特点，探索项目开发经营的可行方式。对项目进行投资分析和风险分析。市场，故该项目所面临市场风险将主要体现在销售收入变化。由于销售收入预测建立在对本项目未来前景及预测基础之上，虽然项目前景乐观，但毕竟是变数，销售环节上细小失误，市场需求细微变化等因素都有可能影响到项目销售价位，从而对项目销售收入产生不利影响......”。

8、“.....故销售收入最大下降幅度不会太大。项目全部资金现金流量表当销售收入减少时年年年年年现金流入销售收入小计现金流出建造成本销售费用按销售收入计应缴税费按销售收入计小计净现金流量累计净现金流量折现系数年净现金流量累计年净现金流量序号项目建设经营期从上表可以看出，如果下降幅度为，那么从全部现金流量表情况来看，财务净现值下降至万元，不过，其值仍然大于零，项目仍然可行。三项目风险及对策分析房地产开发经营主要风险般包括宏观经济与政治风险，政策风险市场风险资金运作风险企业风险等，根据本报告关于项目开发环境分析项目定位项目技术经济分析，可以看出，项目具有较强抗风险能力。但仍有些不确定性因素带来风险。市场风险项目为较大规模建筑综合体，高品质定位，对项目有两方面要求方面在设计中，如何精雕细刻，使得未来开发产品能符合潜在目标客户群要求另方面......”。

9、“.....任何产品供给与需求都应该保持相对平衡，否则会受到市场惩罚。房地产市场也是如此。从产品定位方面考虑，与本项目同区域同档次同品位物业供给量比较少，竞争对手不多，这是好方面。但另方面，从总体来看，区域各物业供应总量都比较大。因此，本项目与周边物业竞争中，须在同档差异变化中谋求市场。并密切关注目标客群变化，跟踪调查，作出应变。企业风险企业风险包括经营不善销售不力管理水平低下等方面。因此，公司对本项目目标市场选择产品定位选择资金筹措选择开发方式选择营销方式选择等方面决策能否有足够理解并达成共识，且在具体实施各个环节中能否准确到位就显得十分重要。对比项目成本与收入敏感性分析情况，项目收入因素更为敏感，因此，在项目开发经营中，要认真做好项目销售工作，加强营销宣传力度及相关工作。以确保预期目标实现......”。