1、“.....发挥整体实力，是完成管理目标保证质量和提高综合效益 的有效手段。 本计划书系统地概括了办公楼维修保养的组织制度技术 管理设备计划保养维修服务能源和材料管理的实施方案，注重 了操作性。就设备设施维修保养作业等重要的操作环节进行简浅展 开，希望能成为较切合实际的作业指导纲领。 末端具体工作计划操作程序及规章制度等应在实际工作中根 据不同的具体情况和业主委托的实际管理内容进行细化和量化......”。

2、“.....年以上工作经验。 电站电工有高压电工操作证和入网证，中级以上技术等 级，年以上工作经验。 维修电工有高低压电工操作证，中级以上技术等级， 年以上物业维修服务经验。 水暖空调工有相应操作证，年以上专业经验。有物业 维修服务经验。 弱电技工弱电技术年以上，有楼宇自控运行经验。懂 消防自控卫星电视通讯线路运行维修。二岗位责任 维修保养主管直接上级项目经理 工作范围大厦所属建筑物装饰装潢基础设施各类机 电设备的运行维修保养工作的管理各类内 部工程大修改造工作管理日常维修服务管理。 对工程部所有员工负有领导组织教育的责任。 制定部门工作计划费用 三计划保养 建立每台设备的维修档案，动态反映设备情况。 二按专业系统分别制定详细的设备防范性保养计划......”。

3、“.....总建筑面积近万平方米，包括高档商务 办公楼餐厅酒店。该项目位于，具有优越的地理位置和便利 的外部交通环境设施设备优良，具有现代智能化系统，各项功能齐 全，可提供舒适的办公环境，将为树立良好的形象。基于上述因 素，我们认为办公楼的发展空间潜力很大......”。

4、“..... 建成后必然要求提供有与之相适应的高质量的物业管理服务水准。我 公司将凭借中心特有企业文化底蕴和统配的人力资源优势，整合的 传统与高新技术优势，成熟规范的管理优势，放射型信息优势等， 做好业主的管家，提供流的物业服务，使物业保值升值。运用科 学的管理方法，提升大厦形象。综合分析，我们拟定出物业管理的五 点设想及策划。 实施人性化物业管理 人性，是人类亘古不变的永恒主题崇尚人性，是我公司的精髓。 在海关大厦，我们将广泛引入人性化物业管理的理念，以关注员工的 不同需求关注物业使用者的工作环境质量关注大厦的整体氛围为 特征的物业管理，使该项目成为人性得以充分张扬的生存空间。 我们在大厦将实施人性化物业管理的设想及策划具 体为 引入重科学严密的质量保证体系并在所管 项目上成功运作，管理服务运作的每个行为都在该体系中有明确的 规范和界定......”。

5、“..... 系统信息管理系统对信息处理的规范 大厦智能化程度高，故信息快速反馈并及时处理十分重要， 为了保证大厦信息反馈渠道通畅，确保所有信息都能得到及时处 理，我们建议在管理处机构中设置智能控制中心。该中心除了对 楼宇各种智能化设备进行控制外，还负责楼宇所有信息的接受和处 理，并在处理措施指令发出后进行跟踪。 系统企业形象设计系统提升大厦的文化品味 我们将对大厦的形象设计提供参考意见及方案。该设计内容 包括大厦标识导向系统配套设施的色调员工的服饰标牌等。 系统顾客满意战略为客户提供全方位服务 将在大厦实施顾客满意战略，切从客户需要出发，以客 户满意为目标，为客户提供全方位的服务。 四坚持管理服务运作规范化 在大厦的物业管理中，我们将在发展商的支持和配合下，严 格按照北京市有关物业管理条例的规定对大厦实行规范化管理......”。

6、“.....此外，我 们在严格执行条例的同时，还将对日常管理的有关问题做有益的探 索，为大厦的物业管理步入健康的发展轨道做出贡献。 五充分发挥高科技在管理中的作用 管理公司建议在大厦的管理中，根据大厦的实际情况逐步建立及 使用高科技现代化的管理方法管理大厦包括 楼宇自动化系统 办公自动化系统 通讯自动化系统 消防自动化系统 保安自动化系统物业管理自动化系统第三部分保养保安保洁管理计划 第章大厦维修保养管理计划书 第节概述 办公楼维修保养的基本任务是确保该项目之建筑物内外 装璜基础设施服务设施机电设备的完好和正常运行使用。适应 高档写字楼及酒店办公和经营服务需要。保持并视员工的管理理念 员工是人性化物业管理的实施者，只有善待员工才能实现善 待客户。 多层次多角度地激励员工......”。

7、“.....体现人与人之间的人 格平等 关注员工自我价值的实现，使员工与企业同步发展 为员工创造公平竞争的工作氛围，实现能者上，平者让， 庸者下 为员工设计职业生涯，通过培训，使每个物业管理员可 以成为职业管理处主任和职业经理。 办公环境管理中人性化因素的融入 以人为本的办公环境概念 管理公司在介入大厦的管理后，将凭借丰富的物业管理实践 经验并充分了解客户之办公需求，将以人为本的办公概念引入到 大厦的环境管理中去，把环境意识人与环境的协调与契合放在 首位，使客户感受到大厦的文明和环境的清丽和谐。 实施便利办公环境计划为客户提供所需的各项特约 服务，解决客户后顾之忧。 为客户提供体贴入微的关怀 倾听客户心声，确立善待客户的职业意识。安排客户接待 日，倾听客户心声，满足客户的合理需求......”。

8、“.....绿色环保将成为种 潮流。大厦的环保指标则成为衡量大厦物业管理水平的重要标志，也是客户的人性需要。因此，我们将在物业管理中导入 环境管理体系，全面实施环境保护计划，从大厦园区绿化 覆盖率排污排水设施垃圾处理噪声处理及营造自然景观等方面 采取系列环保措施。 三充分运用现代科学管理方法 提高大厦物业管理水平必须充分运用现代科学管理方法。如果 我公司能获得大厦的管理权，我们将充分运用我公司已经建立起 来的四个系统国际质量保证体系系统信息管理 系统系统企业形象识别系统系统客户满意战略确 保海关大厦的管理服务始终保持流水平。 质量保证体系对管理服务运作的规范 本公司已经建立起 保养大修工程改造在得到业主委托后由工 程师直接负责，具体操作由技工分工实施。制定详细 的技术流程和本大厦的专业标准......”。

9、“.....以及酒店扩大经营的工程 需求。 重点设备纳入总部统管理范围，实施专业技 术统管，并有备案。 设备中修大修技术方案报总部专业技术组审 批。 大型维修机具及重要通用备件灵活调剂，确保供应。 专业技术组定期到项目检查，考评设备情况，并提 出整改意见。 根据实际需要随时派遣有关专业工程师配合。 总部专业工程组随时配合重大抢修重要大修 综合技改及其它规模性或复杂性的维保工作。 二专项技术或设备保障 专项重点设备或专项技术以专项委外合同为保障， 强制保养和大修。与专业厂家和代理商建立稳定的业务关系，保证专用 备件和关键技术的提供。 针对性地建立与市政或政府及社会专业维修队伍 的相对稳定的业务联系，用于应付突发事件紧急任 务及不可预见的工作......”。