1、“.....达平方米。用这个标准衡量，城市还有的居民 住房没有达到小康标准。 住宅内部设施状况有待进步改善。江苏城市住房成套率不到， 住房中无厨房和合用厨房的占无厕所卫生间的占，还有部 分的住户是合用的有的住户没有用上自来水使用燃气的比例为 ，使用传统的煤炭和柴草的比例为，有的住户住房内不 具备洗澡设施。居住条件差的家庭比例还比较大。 居民购买商品房才起步。年我国正式出台了住房改革方案，居民 有个观念转变和资金积累的过程，城市已购买商品房的家庭不是很高，占 ，购买经济实用房的占。无房户租房住者仍占相当份额。 此外，随着中国加入民营经济的发展，城市化进程加快，我省的 小城镇建设，大量农民进城，都对房地产发展具有非常大的拉动作用，对住宅 办公楼商业营业用房等各类房屋的需求正日益显现。因此，房地产业的发展 还有很大的空间。 江苏是中国经济增长较快的地区之......”。

2、“.....占全国比 重，工业增加值全社会消费品零售总额全社会固定资产投资出口 贸易总值进口列全国第四等主要经济指标均保持全国第二位。前几年，江 苏房地产发展规模比较小，速度比较低，滞后整个经济的发展。年以来， 江苏大力发展房地产业，房地产投资逐年大幅增长，总量已位于全国第五名， 基本与江苏经济发展基本相适应。 项目实施是提高企业自身竞争力的要求 江苏省房地产进入第三轮发展以来，房地产业发生了深刻变化，主要体现 为以下几方面 外来投资者强力介入。中国庞大的房地产市场吸引了众多的淘金者。 批实力雄厚的工业企业集团电信集团省级外贸集团开始进入房地产开发 行列。异地开发已成潮流。在全国，部分大型房地产开发商正把目光从房 地产开发成本较高的城市转向开发成本较低的城市，实施跨市跨省区的大开 发。江苏已成为众多房地产商追捧的热地。 房地产开发领域拓宽......”。

3、“.....房地产开发产品从原来主要集中 在商品住宅，逐渐向商品办公楼商业用房商品厂房，综合楼等多样化方向 发图城东南片商品房价格走势图 时间 均价元 平方米 下为分区商品房住房价格走势图城西北片商品房价格走势图 时间 均价元 平方米 第章总论 项目背景 项目介绍 项目名称盛达欧洲城 建设单位 法人代表 项目负责人 注册地址 建设单位概况 编制依据 江苏中森建筑设计有限公司受镇江盛达房地产开发有限公司委托，编制盛 达欧洲城可行性研究报告，可行性研究报告编制依据是中华人民共和国公布 的有关法律法令法规和政策......”。

4、“.....可行性研究报告编制依据主要有 建设项目经济评价方法及参数第二版 投资项目可行性研究报告编制指南试用版 中华人民共和国城市规划法年 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传,江苏省城市规划管理技术规定 城市用地分类与规划建设用地指标 镇江市城市发展规划 建设项目环境保护管理条例中华人民共和国国务院令第号 中华人民共和国环境保护法 中华人民共和国消防法 企业法人营业执照 建设项目选址意见书镇江市规划局 国家江苏省有关设计和建筑规范标准 项目建设单位提供的相关资料 编制过程中实际调查及收集的其他资料。 项目提出的理由与过程 近年来，镇江市商品房价格和全国房地产市场样上涨较快。其中主要原 因有土地价格上涨，由于土地使用权公开拍卖，土地的本来价值得以体 现二水泥钢材沙石等主要建材价格涨幅较大三房屋结构日趋合理......”。

5、“.....材料耗量增加四居住小区环境更加优美配套设施更加完 善，较大辐度增加了成本。五城市建设加快，房屋拆迁量加大，商品房需求 增加，推动房价的上升，随着城市拆迁新政策的实施，拆迁成本将加大。综上 所述，商品房价格上扬有其合理性和必然性，预计今后三至五年，房价仍将适 度上涨六年，其中建设期四年， 延长销售期两年，还本付息期五年，每年还本万元。详见附表 项目经营期内总营业收入为万元，销售税金及附加为万 元，总成本费用为万元，利润总额为万元，全部投资利润率 为。详见附表 计算期内项目全部投资现金流量内部收益率为，财务净现值为 万元折现率为。详见附表 计算期内项目自有资金现金流量内部收益率为，财务净现值为 万元折现率为详见附表。 项目所得税前以现金流入表示盈亏平衡点为。年保本现金流 入为万元。也可解释为在现定价的基础上下浮至，即住宅 元平方米......”。

6、“.....综合楼为元平方米。年保本销 售率为占全部面积。年保本销售面积为住宅平方米，商业网点 平方米，综合楼平方米，合计为平方米。第二章项目背景 近年来，在国家系列鼓励住房消费政策的推动下，房地产投资持续保持 较快的增长速度，居民住房消费得到有效启动，呈现供求两旺的发展势头。据 统计，截止至年月底，镇房指数已达点，比去年同期上涨点， 涨幅为。 项目实施符合房地产发展基本态势 房地产业在江苏乃至全国，都是从改革开放以后逐渐发展起来的。江苏房 地产业的发展过程，年代中后期，各省辖市陆续组建了以房地产开发为主的 城市建设综合开发公司，房地产雏形形成。第轮增长周期从至年。 经历了三个阶段起步年迅速崛起年成倍增长直线下 滑年。年，房地产增长跌入谷底，负增长。年我省 房地产业走出谷底，比年增长，进入第二周期。年，江 苏房地产处于调整复苏低速平稳增长阶段。年......”。

7、“..... 达，进入快速增长时期。 与其他产品样，房地产投资也要以需求为后盾，没有有效的需求，房地 产投资就不可能持续的增长。尽管近几年江苏住宅建设直保持较快的增长速 度，城镇人均住房面积有了较大提高，但与发达国家人均住房面积相比，与人 民群众日益增长的住房需求相比，还有较大差距。江苏是个人口大省。第五 次人口普查资料显示，全省有多万人口，占全国总人口的，位于 三十个省市的第五名。其中城镇人口万，外省流入人口万。 城镇人口的居住现状是 居住面积偏小。城市人均居住建筑面积平方米，县镇人。基于上述预测，镇江盛达房地产开发有限公司决定投资开发盛达欧 洲城中高档住宅建设。 江苏中森建筑设计有限公司受镇江盛达房地产开发有限公司委托，承接镇 江盛达房地产开发有限公司盛达欧洲城中高档住宅开发项目可行性研究报告 编制任务后......”。

8、“.....并向相关部门进 行了咨询。在搜集了交通供电和给排水等资料后，组织专业人员对本项目实施的必要性规划方案的科学性等方面进行了论证，在此基础上形成本报告。 根据委托方的要求，本报告将对盛达欧洲城提出的必要性，项目实施规 模，市场预测，投资估算及资金筹措作出阐述。可行性研究报告主要内容包括 项目背景项目实施规模预测项目规模项目选址项目投资估算资金筹 措方案等。 项目概况 实施地点 盛达欧洲城位于镇江市丁卯新城，学府路南侧，经十二路西，现京口区 丹徒镇庄家湾地块，项目面对全国重点高等院校江苏大学南大门学府路北 侧，规划总占地公顷，合亩，项目用地较规整。 主要建设条件 本报告主要从政策许可选址论证建设场地状况资金筹措等制约项目 实施的主要因素进行调查研究，经过充分研究，主要结论是，项目选址符合有 关城市规划法规要求......”。

9、“.....项目建设场 地已具备三通平，场地地质条件较好，由委托方提供项目周边地质资料判断， 项目场地无不良地质条件，项目实施方案满足国家及省市法律法规要求，项目 实施是镇江市城市建设重点发展方向。项目实施资金筹措拟由镇江盛达房地产 开发有限公司自筹，资金筹措方案可行，筹资总额能确保项目顺利实施，截止 目前已完成大部分土地投入，以及场内土方平衡地质勘察施工用临时水电 及开工准备工作。 主要经济技术指标 项目规划总建筑面积约其中沿街商业用房，住宅 规划由高层小高层住宅组成，综合楼，幼儿园，会馆设计容积率建筑密度绿地率。 项目固定资产投资估算为万元，其中土地费用万元，前期 费用万元，财政及行政事业收费万元，建筑工程费万 元，配套工程费万元，建设期营销费用万元，建设期贷款利息 万元，不可预见费万元......”。