1、“.....占用了大量土地，因此海淀区历来能用于房地产开发的土地资 源比较短缺。 由于中关村核心区不再审批住宅用地，且海淀东部和南 部地区土地供应基本饱和，目前海淀区开发的项目集中于五大区域， 是西北部的万柳地区，二是西部的板井地区三是上地区域，四是 北部的颐和园圆明园北山前区域，五是北部山后地区。 目前，前四大 区域的现存量有限，土地供应量已极为稀缺，而本项目所属的山后地 区，其开发处于起始阶段，具有较大的发展空间。 海淀区细分区域市场特征 区域市场各板块市场特征分析 中关村核心区国家规划建设的中关村核心区被定位成具有国 际水准的科技商务中心，基本为甲级写字楼星级酒店金融服务中 心会议会展中心娱乐休闲中心以及各种配套设施。 每平方米售价 不低于元平方米。 有部分住宅也由于土地资源的稀有，在产 品规划设计上......”。

2、“..... 万柳大社区该区域紧靠昆玉河和百米绿化带，北区将建起 座自然生态公园和高尔夫球场，西山远景昆玉河颐和园圆明园 玉泉山香山公园北京植物园等著名景观将历史与现代人文与自然融为体北京大学清华大学等高等学府近在咫尺，文化氛围深 厚浓郁。 成为纯居住生活社区的典范，这区位的价格在 元，受土地供应的制约未来该区域将不会再有项目面视。 板井大社区板井地区的主要代表项目有世纪城曙光花园 鲁艺上河村郦城诚品建筑等。 其中世纪城是板井地区泛中关村 以至整个西部最重要的项目。 该区域的项目规模庞大，社区环境成熟， 供应量在段时间将保持在较高的水平，受客观条件的制约和居住热 点多点化的影响该区域将保持相对平稳的态势，各项目价格不会有大 的变动元。 上地区域项目有当代城市家的自建别墅。 小结本区域除翠湖别墅外，没有真正意义的商品住宅......”。

3、“.....仅供参考在产品设计上都存在 着规划呆板户型设计不合理居住功能不完整交通停车不合理 环境空间拥挤杂乱等缺陷，区域内缺乏精品住宅产，因而无法满足海 淀区高档住宅的消费需求，现状项目参考意义不大。 区域房地产市场前景分析 总的来说，未来该区域房地产市场前景看好，主要原因如下 自然环境优美，空气质量好，适宜居住。 拥有的人文自然和生态景观的开发和利用，可带动地块升 第部分项目概况 项目位置 地块位于北京市海淀区 温泉镇中心区位臵，东至名人居路南至温泉路西至白家疃路北 至京密引水渠。 属于海淀区中关村科技园西区，地理位臵好。 二交通状况 通过镇内主干道安阳路永丰路直达市区，并联系北安河地区 阳坊地区。 周边道路四通八达，南北向有两条对外道路和两条级道 路通往北清路，可经由北清路联系永丰科技园和生命科学园等科技园 区......”。

4、“..... 三用地现状 西部是农田，东部主要是苗圃，其中有温泉镇农业公司苗圃 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传,办公区白家疃娱乐中心。 原温泉镇政府位于本地块北部中央位臵。 此外，地块北侧温泉路边建有个加油站。 四规划指标 项目为政府收购土地，总规划建设用地面积公顷，建筑 面积平方米，其中住宅建筑面积平方米，容积率， 高度米行政办公建筑面积平方米，容积率，高度 米商业建筑面积平方米，容积率，高度米。 功能配比图 住宅 行政办公 商业 其他配套 第二部分宏观市场分析 北京市房地产总体市场 近几年来，北京市宏观经济持续增长，房地产开发投资增势强劲， 建设规模迅速扩大......”。

5、“.....拥有 各类专业技术人员余万人，住区两院院士人。 区内科研力量科学仪器设备图书情报信息科研成果等均高度密集。 海淀区 已经成为书香之地的代名词，形成了得天独厚的文化氛围。 中关村第园海淀园 海淀区也是全国著名的高新技术产业区。 年国务院颁布关 于加快中关村科技园区建设的批复后，海淀区成为中关村科技园区中 心区和大部分发展区以及区五园中最大的海淀园的所在地，高 新技术产业发展进入个新的历史时期。 海淀园是在北京市新技术产业开发试验区基础上发展起来的。 它 拥有以中关村为核心的平方公里的中心区和余平方公里的发 展区，是中关村科技园区的重要组成部分。 海淀园各项经济指标直保持着以上的年平均增长速度。 经 济总量在全国个高新区中保持领先地位，以联想方正同方为 代表的近家高新技术企业群体在首都经济发展中起到重要作 用......”。

6、“.....海淀区经济直呈飞速发 展态势，企业的规模和数量均有了很大的提升，优惠的人才政策不断 地吸引大量的归国留学人员外地人才进入园区，为海淀区的住宅开 发市场提供了较为稳定并持续增长的需求支撑。 政府对该地区道路交通市政配套乡镇改造环境治理等工程的建设，方面大大改善了该地区的交通状况，提升了区域外在形 象，另方面带来了大量的可用于开发的土地资源，两方面均将给该 地区房地产市场带来更多的发展机会。 因此，从宏观市场走势来看，海淀区的房地产市场在今后较长 的段时间内仍将保持较为持续和稳定的增长势头。 海淀区房地产市场分析 海淀区是北京市住宅开发热点区域之，销售价格高于平均水 平 近年来，海淀区的销售套数和销售面积在北京市十六区县内居 前列，中关村科技园区以及高校园区的形成和发展带来强大的住宅有 效需求，商品住宅的投资开发是北京市场最火爆的区域之......”。

7、“..... 供给方面 年上半年实现地区生产总值亿元，按可比价格 计算，同比增长，增幅比季度提高个百分点， 对比全国的经济增长速度，北京仍处于较快的增长的 轨道上。 年上半年北京市完成固定资产投资亿元，同比上升 ，其中，完成房地产投资亿元，同比增长，增幅下降个百分点，调控作用开始显现，房地产开发 投资趋于平稳。 年上半年房地产业商品房开复工面积达到,万平 方米，同比增长，竣工,万平方米，同比增长 。 需求方面 近几年来，随着北京经济飞速增长，城市化进程脚步加快 奥运会的临近以及外商直接投资额的增加，北京成为世 界关注的焦点。 经济发展的同时也带来巨大的房地产需求。 年上半年北京为亿美元，同比增长，而 全国这指标下降了......”。

8、“.....元， 同比增长，增幅提高个百分点，增速呈上升趋 势，人均消费支出为,元，比上年增长，居民 的消费实力大大增强，生活质量在逐步提高。 年上半年商品房销售面积为万平方米，同比增长 ，其中，商品住宅为万平方米，同比增长。 受上半年市场持币观望的影响，空臵面积略有上升，月 底，全市空臵年以上的商品房万平方米，同比增长， 总之，对于北京房地产市场来说，尽管国家不断出台宏观政策， 抑制房价上涨，但由于需求强劲，北京房地产市场依然呈现上升势头， 长期看，市场前景乐观。 二区域市场分析 区域背景分析 区域概况 海淀区位于北京市西北部，东接朝阳区，南接西城区和丰台区， 西接石景山和门头沟区，北面是昌平。 面积平方公里，人口 万。 地势西高东低，西部山地位太行山余脉，林木浓郁东部和南部 是风光秀丽的现代化城区境内水系公里......”。

9、“.....水量充盈。 人文环境 海淀区是著名的文化教育区。 区内驻有北京大学清华大学等 所高等院校，在校大学生人数占全市的驻有中央市属及区 属科研单位个，中国科学临北安河，南部隔山与门头沟区和海淀区四季青乡相邻。 温泉镇中心地区距海淀区中心海淀镇 公里，距市区西直门公里，是北部地区距离市区最近的乡 镇之。 而海淀区的北扩趋势，将更加缩短温泉镇与城市中心地带的 时间距离。 区位条件 温泉镇是海淀区北部地区的中心镇的主要建设区，区位条件较 为优越。 根据年北京市民政局京民基字第号文批复， 撤乡建镇，从自温泉镇成为北京市近郊区唯的建制镇，也是北京市 个中心镇之。 根据年月，国家高技术信息获取与处理技 术专家组批复，确认海淀区温泉镇为国家计划主题计 划是邓小平同志亲自批准的国家高技术研究发展计划......”。