1、“.....经济实力较强的年轻人或者年轻家庭对这类 高端时尚便捷的公寓类物业接受度较高。 三典型案例研判 中环国际广场 项目概况 总用地面积平方米 总建筑面积平方米 物业类型层为商业楼层高米，建筑面积平方米层为商务办公楼层高米，无梁板，建筑面积平方米层为酒店式公寓层高米，无梁板，建筑面积平方米 户型设计 中环国际广场酒店式公寓位于层，共套，为平方米的酒店标间式设计。 销售情况入网总套数可售套数认购套数成交套数销售面积均价销售率 套套套套元 中环国际广场销售情况 成交套数 均价元 平方米 成交套数成交价格 中环国际广场年月开盘至今近个月，成交套，销售面积，日成交套数套......”。

2、“.....年月当月均价已达到元，销售价格持续走 高。 万豪中心公寓乾康项目概况 万豪中心公寓由南京中商房产 间接费 物管维修基金 管理销售财务费用 开办和管理费工程总价计提 销售代理费成交总价 销售推广费成交总价 前期物业管理费工程总价计提 不可预见费用工程总价计提乐业商城可行性研究 项目销售税金及附加测算 乐业商城销售税金及附加览表 序号类别计算依据交纳金额万元 营业税 城市维护建设税营业税 教育费附加营业税 教育专项基金营业税 防洪工程维护费销售收入 印花税销售收入 合计 市场及产品分析 基地资源分析 基地经济技术指标 总用地面积平方米 规划总建筑面积约万平方米 主要建设内容商业办公综合楼酒店式公寓及其相关配套设施，其中酒店式公寓面积不超过总建筑面积的。 基地环境 核准通过......”。

3、“..... 未经允许，请勿外传, 如图所示，地块位于鼓楼区中山北路与乐业村路交叉口南侧。北临太平洋百货，南靠大方巷加油站，西面隔街即山西路军人俱乐部，东向邻近湖北 路。 地块西侧的中山北路是南京城区主干道之，车流量及人流量大地块位于湖南路商圈的核心位臵，商业氛围浓厚，配套齐全。 基地上建筑包括商业门面多层及单层住宅，未拆迁。 二项目分析及项目定位 分析优势 主城中心，区位优势明显 位于湖南路商业圈核心，商业氛围浓厚，人京主城稀缺地段的优质资源，打造个集居住商务休闲购物功能于体的生活圈。 项目产品定位 本项目建设内容批复为商业办公综合楼酒店式公寓其中酒店式公寓面积不超过总建筑面积的......”。

4、“.....区域内物业类型丰富，以办公为主，高投资收益是普遍采取的定位。 综合本地块特征，产品定位思考如下 湖南路商圈时尚生活特区 项目所在区域交通便利配套齐全，居住人口稠密，是个标准的优质生活圈。本项目需依托湖南路商圈资源，打造个适 宜居住可办公，具有极大投资潜力的时尚生活特区。 建议本项目依托湖南路商圈成熟的商业配套和超高的人气，以偏居住功能的公寓形象切入，同时提升其投资价值，兼考虑部分商 务功能。 项目客群定位 房地产项目的客群主要包括主力客群辅助客群延伸客群。 主力客群中青年城市中产阶级 在本案及周边工作生活，崇尚方便快捷高效的现代生活方式，事业处于高速发展期，经济较强的中青年，年龄在岁， 他们的购房目的是居住和投资并重......”。

5、“.....路网发达，交通便利 邻近鼓楼中心成熟生活密集区，人文环境好。 劣势 项目车位数量略有不足，较难满足后期需求 自年取得土地至今已年，土地年限缩水 紧邻的大方巷加油站影响项目形象 紧邻城市内环干道，噪音尾气污染较大。 机会 南京城市中心区域土地出让稀缺，未来同质物业上市量有 限 湖南路商业圈辐射范围不断扩大，档次提升 楼市行情整体走高，主城中心楼盘关注度提高。 威胁 现阶段区域内上市同质物业竞争激烈 区域内竞争项目包装宣传好，工程进度优于本项目 基地拆迁存在不可确定因素影响 绝版地段造成高单价，市场接受度存在风险。 由分析可知，本项目最大的优势在于地处南京城市中心区域和湖南路商圈的核心位臵，拥有完善的商业生活休闲购物娱 乐等设施，项目的主要威胁来自现阶段上市的同质物业对潜在客户的分流，以及拆迁过程中的不确定因素对工程进度的影响......”。

6、“.....发挥项目特色从而追求利润最大化是项目定位方向所在。 项目市场定位项目市场定位，需要总体上为项目面市寻求个切入口。根据项目实际情况，市场定位思考如下 居住商务休闲购物优质生活圈 地块位于湖南路商圈的中心地带，中山北路东侧，商业发达和人气充足是主要特征和先天优势。充分利用这种特征，将其转化成 南轮国际广场精装修 约瑟夫公寓精装修 本项目主要竞争项目均采取精装修作为交付标准。 精装修产品优势 有利于忽略毛坯房价格，并将装修成本分摊到按揭贷款中保证工程质量，避免业主施工对建筑主体的损害以及相互干扰的问题 适应现代城市块节奏生活需要，特别针对小面积户型，会有越来越多的人对已经装修可以买后即住的房屋感兴趣，体现了社 会化服务发展趋势 采用个性菜单的方式，业主可以根据菜单进行选择，组合，然后次性装修到位，体现装修的个性化......”。

7、“.....更受投资者青睐。 建议本项目以菜单式精装修。建议采取如下几种方式 委托设计几种室内装修方案，供业主选择 选几家装饰企业，提供装饰样板房，标出综合报价和分项报价，供业主选择，或参考 业主挑选装饰方案并可做适当修改或另提设计方案，最后确定装饰定单。 样板房设计两至三套装修方案，分别适用于不同的购买人群，给前来咨询看房的客户以直观的介绍。 样板房装修住建方案驻建议分为如下几种 适合居住的 强调人居环境，空间合功能相协调。提高空间利用效率。 体现小空间大房间的感觉。 适合以办公为主，居住为辅的 现代简约，满足办公需要，有足够的储藏空间，精致的卫生间。 乐业商城可行性研究 项目财务分析及评价 绪言 本报告的财目裙楼商业层均价保守预计元平方米......”。

8、“.....间接费用包括财务费用及不可预见费用。 乐业商城开发成本费用分析表 实际成本计划控制情况表示费 用增加， 费用减 少 备注 编码费用名称计量单位工程量单价或费率造价或费用万元楼面造价元比例费用标准 费用 或造 价 项目总投资 直接费 土地费用含拆迁费 二勘察设计和前期费 交通管理费参考，元 图纸审查费参考，元......”。

9、“.....元，按建面 白蚁预防费参考，元，按建面 三通平费参考，元 自来水管网建设工程费商业元 三建筑工程造价参考，元务测算是秉着谨慎与负责的态度，在现有资料基础上进行调查估算分析和预测后得出的。鉴于目前的客观条件和 市场的实际情况，有必要对报告的有关问题进步作出说明， 我们所进行的财务测算是建立在最新的市场调研基础上的，各种费用估算及效益评价具有定的可信度与参考价值。 本报告在测算数据时，方面充分了解了当前宏观和微观的房地产市场和鼓楼未来发展规划，同时对未来市场中短期地演变进行 了科学地预测，结合制定了多种市场策略。为了保证开发的每环节都优质高效，我们需组建支高素质高水平的工程管理队伍， 以及聘请了高水准的专业房地产经纪公司操作项目，这将大大有利于规避不可预见风险。降低开发成本......”。