1、“.....实现卖环境，走生态，长产业， 优结构，兴乡村，统城乡，塑形象，获效益。 二项目发展条件剖析 在进行项目策划之前，需要搞清以下几个关键性问题。 旅游资源的吸引力有多大 谁最有可能成为消费者 项目开发的优势是什么 项目开发的劣势是什么 项目开发可能会面临哪些风险 可供选择的业态形式是什么 鉴于以上问题的提出，我们主要将从项目的旅游资源市场环境项目开发 优劣势和风险项目定位业态模式整合等方面逐展开分析论述。 旅游资源条件分析 旅游资源赋存状况分析 本项目的温泉资源与北京周边的老牌温泉项目比起来，先天优势不很明显， 出了近邻潮白河以外，并不具备其他方面的景观吸引力。因此，本项目要靠天然 条件取胜的难度很大，后天的开发塑造是该项目能否取得成功的关键。 可供挖掘的资源卖点 尽管该项目所在地的旅游资源赋存条件有限......”。

2、“.....仍然 要挖掘出些旅游资源方面的卖点。项目组成员经过讨论认为，该项目所在地仍 然有以下些旅游资源优势可供挖掘。 田园堆秀 视野开阔的平原同茂翠的田园植被结 合在起构成了幅逶迤秀美的路当中，应为多主题的方案整 合，为项目未来发展预留有定的规划设计空间。经项目组人员头脑风暴的发散 思维后，总结归纳出如下几种主题模式可供参考。 山水生态养生模式 充分结合地形地貌，引入温泉森林浴场天然氧吧户外瑜珈训练 花田芳香香薰养生理念，结合自然山水和原生态环境，构筑多种方式的养生设施 和艺术景观小镇 休闲农业园模式 围绕核心项目提升农业种植结构，从景观性体验性休闲性角度策划产品， 定位高新农业示范景观农业体验创意农业休闲的系列。同时，将太空植物 目录 前言......”。

3、“.....归档资料。 未经允许，请勿外传, 七经营模式形成旅游开发与地产开发的 有机对接。 二环境背景从区位优势到市场机会 燕郊地理位置得天独厚，位于环京津环渤海经济圈核心，与北京仅河之 隔，距北京市中心天安门公里，距空港首都机场公里，距海港天津港 公里，可承东启西经纬南北，提供融入京津俯仰全国接轨世界的绝佳平台。 从六环到七环......”。

4、“.....燕郊已在北京的国际化背景下被多次提到建 设北京新七环规划报告中。 燕郊紧邻的北京这个大市场周边类似温泉的休闲度假项目有几十家，诸如九 华山庄小汤山等，但是这些项目都存在产品老化理念陈旧的问题，这些为燕 郊温泉休闲度假项目提供了很好地发展契机。 三项目背景从观光到休闲体验 首先，本项目面向开发商的建设落地的实际需求。在策划规划中，应从实现 项目未来发展终极愿景和实际操作的角度，实事求是，因此我们认为还是要立足 实际开发的角度，提出项目未来发展的终极愿景与实际操作的具体方式。 其次，本项目要考虑到在政府层面的影响力和示范效应。在符合国家对于旅 游开发度假区打造要求的基础上，满足当地发展和居民利益的前提下有序的开 发和进行。 在保护环境的前提下，发展休闲旅游业，带动当地经济的发展，促进社区的 和谐，以达到社区生态效益和经济效益双赢的目的......”。

5、“.....在发展地方经济和社会主义新农村建设层面 具有较深远与前瞻性意义，方面可使旅游开发带动初探三区合的组合模式 项目发展背景解读 在接触项目的过程中，我们感受到，燕郊温泉休闲度假项目的打造是次从 旅游规划到休闲规划的跨越，既不能仅以旅游的眼光看资源，也不能按照传统 旅游的套路做规划，应当跳出旅游做休闲。 我们认为项目应当成为燕郊及京东地区最具代表性和号召力的温泉主题 休闲品牌，以高端休闲产业构建为依托，形成围绕特色温泉休闲生活方式 的休闲度假旅游房地产综合品牌。 时代背景从旅游规划到休闲规划 进入世纪，中国房地产业和旅游业发展气势如虹风流尽显。有精深见 地与独立思想深谙领导与管理之道专业精通的杰出经营人才在这两个充满机 遇的朝阳行业的结合中彰显优势独占鳌头。另外，游乐场工农业旅游点和度 假村等人造景区开发如雨后春笋......”。

6、“..... 方面是经营良好的投资人迅速实现赢利赚得盆满钵溢方面是地产商人手捧万 金无处投资，方面是数以万计的景区养在深闺待人识。机遇与危险并存。 因此，应当认清形势与掌握自己企业的核心竞争力，进行有目的地投资和多 元化。在这个时代快速壮大自己企业的规模和实力，同时应避免开发陷阱。光华 卓策认为针对目前企业投资景区式地产开发的决策疑虑和操作困惑，从政策解 读供需对接风险规避规划制定管理模式宣传推介赢利分析提供条 龙的指导，为多元化的母公司提供决策支持和参考，好，但缺乏知名度高市场影响力大的核心自然风光吸引物。很显然，旅 游资源的知名度和其市场吸引半径呈明显的正相关关系。该项目地块自然风光很 般，除了潮白河，没有其他的自然景观。这就决定了本案的自然风光市场吸引 半径是很有限的......”。

7、“.....从聚落建筑民 俗风情宗教内涵等方面考虑，项目所在地的人文底蕴是欠缺的，这在定程 度上削弱了该项目所在地的旅游吸引力。 历史渊源往往给游客的参观访问提供了个由头，然而从古遗址历史事实 逸闻趣事神话传说等方面考虑，项目所在地缺乏定的历史渊源，不能给游 客的参观访问提供个很好的由头。 项目地块休闲容量偏小 项目总占地约余亩，除去将来要做房地产开发的亩预留低，剩余 可作为旅游休闲度假的有效容纳空间较少，这会影响到项目地块内业态的多样性 组合设计与规模经营。项目地块较小的休闲容量，为休闲旅游活动的有效开展造 成定的难度。 项目开发可能会面临的风险 项目组经过分析讨论认为，该项目开发可能会面临以下个风险。 地产开发破坏原生态自然环境氛围的风险 项目地块总面积有限，如果不能对地产开发的密度体量风格视觉效果 等方面进行有效的控制......”。

8、“.....那么项 目的核心卖点优美而原生态的自然环境将不复存在。如果变成块郊区的城 市北京商务公务人员 为了认清谁最有可能成为该项目的消费者，我们需要分析不同市场人群的旅 游消费特征。旅游客源市场的到访率受距离衰减规律的影响，基于此，以空间距 离为标准，将该项目的潜在消费者群体分为燕郊等三河市民，北京的商务公务 人员来自北京的普通游客到北京旅游的外地游客以及远距离地区人群这几种 类型，如下图所示 基于项目所在地旅游资源的赋存条件，不同人群到访该项目所在地的可能 性，以及到访的特点各不相同，如下图所示。 根据上述分析，北京市商务公务人员最有可能成为该项目的消费者群体， 其次是北京的普通游客和三河市民，再次是外地来北京旅游的游客，由于受旅游 资源自身禀赋的限制，该项目吸引周边地区和远距离地区的人群来此消费尚存在 定的困难。因此......”。

9、“..... 开发的分阶段定位 项目的市场开发应分阶段分目标进行。市场开发过程主要划分为两个阶段 近期年内和中远期约年之内。 近期的市场开发定位以北京和三河市居民为主要目标人群，重视商务公 务客人的商务休闲需求 中远期的市场开发定位争取过境游客的进入，扩大项目的客源吸引范围。 开发的方向定位 项目的市场开发定位首先需要个明确的方向和主题，然后针对不同类型的 目标人群应有所侧重。 三主题方案构想 我们知道个项目可以不限制在个主题思飞地，项目的核心魅力也将会丧失。 受市场同类产品竞争威胁的风险 由于缺乏核心的观光吸引物以及独有的旅游休闲载体，项目很容易被别人模 仿。同时，休闲产业的时尚性特别强，项目开发后极有可能会受到来自更时尚 更新潮的休闲产品的竞争，从而使项目的经营面临风险......”。