1、“.....即 万元每亩 容积率为时，则地块的最高承受土地价格为万元，即 万元每亩 容积率为时，则地块的最高承受土地价格为万元，即 万元每亩。 风险及建议 虽受政策影响，但南昌市房地产还是持续快速发展。从土地交易的 情况来看，地块的土地成本可能较高，这就需要想办法创造附加值， 提高销售价格，从而把风险降到最低。 因地块在老城区，所以应充分利用地块区位优势和资源且与知名 专业设计公司中介顾问公司合作，强强联合，打造项目品牌和企 业品牌制定合理的市场营销方案，扩大媒体宣传，注重营销推广， 保证销售资金回款，从而实现效益最大化。 在产品同质化日益严重的房地产市场，要想获取预期收益，必须在 现有条件下，最大限度挖掘产品的附加价值。二项目概况 项目位置 项目位于南昌市建设东路和玉带河交汇处，中大紫都项目后 面。属国药厂原用地，交通发达，周边配套完善......”。

2、“..... 项目用地经济指标 根据委托方提供的资料，本项目各项经济技术指标如下表所 示 项目规划指标 用地面积卖地红线亩 用地性质居住用地 土地使用年限年 建筑容积率 绿化率三项目投资环境 宏观经济分税， 年以上可按规定办理免征营业税对个人购买的非普通住房 超过年含年对外销售的，在向地方税务部门申请按 其售房收入减去购买房屋价款后的差额缴纳营业税时 中国人民银行决 定上调金融机构人 民币存贷款基准利 率注年 央行加息五次 自年月日起，上调金融机构人民币存贷款基准 利率。金融机构年期存款基准利率上调个百分点， 由提高到年期贷款基准利率上调个 百分点，由现行的提高到其他各档次存贷款 基准利率也相应调整。个人住房公积金贷款利率相应上调 个百分点......”。

3、“.....位居中部城市前列 南昌经济发展分析小结 四城市规划发展分析 城市化进程加快，城市发展四面扩展 城市规划发展结论 五房地产政策分析 房地产政策分析 政策分析小结 六市场需求分析 房地产快速发展，房价路盘升 住宅市场供需两旺，差额逐渐加大 从价格到产品，南昌升级换代需求旺盛 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传,户型的需求分析 物态的需求分析 小结 七市场供应分析 房地产发展趋势 小结 八土地出让情况分析 九行业竞争形势分析总结 置业还是市 民的最大愿望。 行业竞争状况 政策执行力度加大，房地产市场日益规范 房地产快速发展，房价持续上升......”。

4、“.....高品质项目 受到市场的欢迎 研发及整合营销环节还是竞争低密度区域，市场竞争机会大 土地供应量巨大，但老城区供应量极少。 经济分析结论 根据对整个项目进行的经济测算，预计的销售价格销售 率的条件下，项目经济指标如下项目经济指标项目经济指标 用地面积 亩 建设面积 公共建筑面 积 容积率 项目总投资万元 销售收入 住宅销售率 万元 银行融资万元自有资金万元 税前利润万元税后利润万元 成本利润率 税后利润 总成本 销售利润率 税后利润销售收 入 最高承受土 地价格 万元亩成本利润率为 注本项目总投资大约预计为人民币元，按企业自有资金单位 为万元计，结合项目投资计划和资金来源与运用分析，本项目申请 万元的信贷额度，期限为年......”。

5、“.....需预 售款中的万元即可 通过敏感性分析，容积率变动对项目利润影响较大 通过敏感性分析，销售价格对项目的利润有定影响 在假定的销售价格销售率成立的条件下......”。

6、“.....南昌市经济保持了持续快速健康的发展态势人 均可支配收入和社会固定资产投资等方面每年都保持较大幅度的提 高。为南昌市房地产业蓬勃发展，持续繁荣打下了坚实的基础。 随着城市化进程的加快，也带动了南昌市政府重点规划区域建设的 加快，如红谷滩象湖新城等，但新城区无论是人口市政商业 教育医疗等等都与老城区有巨大的差距，故在老城城市南部区域的优 势和潜力，把昌南新城建设成为城市商业副中心区域，增强城市的总体功能 和对小蓝莲塘向塘及以南广大区域的辐射能力。 城市规划发展结论 南昌城市化进程的加快，带动了南昌市政府重点规划区域建设的加快......”。

7、“.....故在老城区置业还是市民的最大愿望。五房地产政策分析 自国土资源部颁布关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖 挂牌出让情况执法监察工作的通知大限以来，系列土地金融税 收产品技术规范价格交易管理政策陆续出台，调控力度日益加大，实施 细则日益具有针对性，房地产市场日益规范。 房地产政策分析 附全国及南昌地方年已出台的房地产相关行业政策 土地政策览表 政策名称颁布时间重点内容 关于继续开展经营性土地 使用权招标拍卖挂牌出让 情况执法监察工作的通知 就开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情 况进行全国范围内的执法监察，各地要在 年月日前将历史遗留问题处理完毕，对 月日后仍以历史遗留问题为由，采用协议方 式出让经营性土地使用权的，要从严查处。 关于深入开展土地市场治 理整顿严格土地管理 集中半年左右时间......”。

8、“.....全国暂停审批农用地转非农建设 用地，并要严格执行土地利用总体规划和年度题 金融政策览表 商业银行房地产贷 款风险管理指引 将借款人住房贷款的月房产支出与收入比控制在以下 含，月所有债务支出与收入比控制在以下含 关于调整金融机构 存贷款利率的通 年期贷款基准利率上调个百分点，由现行的 提高到。另外，个人住房公积金贷款年含以下知从提高到，年以上从提高到商 业银行自营性个人住房贷款年含以下从提高到 ，年以上从提高到 中国人民银行关于 调整商业银行住房 信贷政策和超额准 备金存款利率的通 知 将现行的住房贷款优惠利率回归到同期贷款利率水平，实行 下限管理，下限利率水平为相应期限档次贷款基准利率的 倍......”。

9、“.....免征个人所得税。 对拆迁居民因拆迁重新购置住房的，对购房成交价格中相当 于拆迁补偿款的部分免征契税，成交价格超过拆迁补偿款 的，对超过部分征收契税。 关于转发国家税 务总局财政部 建设部关于加强房 地产税收管理的通 知的通知 个人将购买不足年的住房对外销售的，全额征收营业计 划。 要求经营性土地交易都必须在市土地交易市场 以招拍挂的方式公开进行 国务院关于深化改革严格 土地管理的决定 严格依照法定权限审批土地......”。