1、“.....联排别墅在万元左右的也是比比皆是，真所谓水涨船高。另方面， 相对于别墅市场内部而言，上亿的顶级别墅重又进入人们的视线，且销售得非常好而相对低端的类 别墅也是非常火爆。别墅市场产品两极分化的现象十分明显，中间产品似乎成了真空地带。 有流的营销策划技术方法 等方面，不要说没有这方面的能力和工具，甚至有这方面意识的人也为数不多。造成这种局面主要是由 于房地产营销理念研究基础薄弱，没有专门结合自身特点来进行基础营销的研究专业研究人员少，多 边地区的长三角 范围内，高端的顶级别墅项目已经成为种潮流和趋势。 高档别墅的稀缺性房地产市场的整体火爆，以及人们普遍的通胀预期，是这类别墅销售火爆的最 大原因，投资者希望通过高档独栋别墅来实现手头资金的保值增值。越是收紧别墅用地，别墅的增值空 间在通胀预期下，就越是有空间。 房地产营销策划存在的问题 面对日益激烈的房地产市场竞争，房地产营销在运作过程中也存在系列的问题，主要表现如下 市场营销即推销的认识 现在的房地产商仍然停留在市场营销即推销的认识阶段。推销是以我为中心，不管顾客是否需 要......”。

2、“.....想方设法把产品推销出去。现代市场营销观念认为，应当从消费者的需求出发，提 供多样化的产品或全方位多层次的整合服务已满足消费者的需要。 追求房地产商的单赢而不是房地产商与消费者的共同多方赢利 许多房地产开发商靠政府机遇或在营销策划上下了功的房，别人想克隆也克隆不了。建材可以类似，外观也可以雷同，但独特的地块 环境是克隆不出来的。 房地产开发商对营销调研重要性缺乏认识 许多房地产开发商仍然根据感觉，拍脑袋决策，不进行认真的市场调研，结果设计建造的房屋，只 有设计师房产商在那里洋洋自得，但真正放到市场上去销售，却发现并不如想象中得那么顺利，大量 楼盘滞销也就更是家常便饭了。对于房地产的调研，固然应包括楼盘本身的地块环境设计师的个性等， 比如在户型地段朝向设计风格楼层使用面积偏好等方面。不同的社会阶层会有不同的需求， 如果不进行深入的调查与分析，仅凭自己主观臆断，那么最终出来的楼盘销售就很容易出问题了。 营销理论与房地产营销实践缺乏结合 通观整个房地产的营销策划不难发现，房地产营销理论要么简单的套用市场营销结论，要么以楼盘 分析运作例子堆砌而成......”。

3、“.....运用国际把楼盘卖得很好，但在后续手续配套设施 物业管理总体楼盘包装上没有跟上形势，消费者极不满意。个好的房地产产品不应该是发展商单赢， 而应该是消费者代理商广告商设计师建筑师土地方按揭银行物业管理方环境协调社 会大众艺术形象美生态保持等多角主多赢。 房地产营销缺乏独特卖点和创意 现代乎看不到，联排别墅在万元左右的也是比比皆是，真所谓水涨船高。另方面， 相对于别墅市场内部而言，上亿的顶级别墅重又进入人们的视线，且销售得非常好而相对低端的类 别墅也是非常火爆。别墅市场社会已进入系统化多元化网络化整合化非线性自组织权变性的个时代，其最突 出的标志是系统化多元化整合化，营销方法论的核心则是非线性自组织。我国许多房地产的营销 方式营销策略都是似曾相识，互相拷贝。在房地产产品同质化越来越强的今天，有创新才有市场。卖 点即独特销售主题，是营销工作中不可少的个方面。有的房产商四处寻找卖点，结果 还是帝王豪宅五星级享受之类的卖点，刻板的克隆。其实，房地产是有着极强的地块个性， 在这建的房就是在这地产市场的复苏而急剧上涨。如今......”。

4、“.....联排别墅在万元左右的也是比比皆是，真所谓水涨船高。另方面， 相对于别墅市场内部而言，上亿的顶级别墅重又进入人们的视线，且销售得非常好而相对低端的类 别墅也是非常火爆。别墅市场产品两极分化的现象十分明显，中间产品似乎成了真空地带。 有个现象明显值得关注，就是目前市场上的顶级别墅亮相越来越多，受关注越来越多，销售也越 来越好。佘山脚下的紫园曾在年推出过亿元的独栋别墅，当时在上海引起轰动时隔年， 紫园在它的收官之作中又推出了取名为外滩印象的号别墅，有说它的价格将达到个亿，也有 说外滩印象总价肯定超过个亿。不管个亿还是个亿，就是紫园再次造就上海的别墅楼王 以及再度创造了中国顶级别墅豪宅的巅峰尺度是无可否认的。 其它高端别墅近来也是动作频频。李嘉的四季雅苑从年建成以来就直是对外招租的别墅 项目，单幢别墅的每月租金高达万元至万元，受到了当地外企高管的欢迎。可今年，情况发生了变 化。别墅市场大批高端项目改租为售，李嘉诚的四季雅苑也不例外，成为了内环线以内唯的可售别墅 项目。结果，幢独立别墅在月底的天早上推出，下子被抢购空。要知道，这些别墅的单幢 价格达到了万元以上......”。

5、“..... 浦东东郊别墅豪宅花园将成为离上海大虹桥规划区最近的拥有顶级游艇会的别墅豪宅，并蕴含极大 升值前景。而位于张家港的暨阳湖生态园区，别墅社区的名称叫暨阳湖号，独栋别墅的售价都在 万元左右。在人口只有万的县级市，搞如此高端的别墅，也是要有点魄力的。另外，苏州无上海合生东郊别墅项目的营销策划研究 锡环太湖地区等地些上千万元的大宅豪宅或正打造或正准备推出。这说明上海 第章绪论 选题背景 年以来国内二线城市别墅的市场又进入了个新阶段。总体趋势是水涨船高形势下的两 头热。方面，随着房地产市场的火热，无论是豪宅还是相对低总价的类别墅，其绝对价格都较前 几年翻了番甚至更多，别墅价格伴随着房地流的营销策划技术方法 等方面，不要说没有这方面的能力和工具，甚至有这方面意识的人也为数不多。造成这种局面主要是由 于房地产营销理念研究基础薄弱，没有专门结合自身特点来进行基础营销的研究专业研究人员少，多地产市场的复苏而急剧上涨。如今，独栋别墅万元以 下在上海已经几格都较前 几年翻了番甚至更多，别墅价格伴随着房地产市场的复苏而急剧上涨。如今......”。

6、“.....本项目实施单位古浪伊禧堂伟业生物科技有限公司是古浪县政府年 通过招商引资从青海省引进的天然植物提取专业化企业，该公司实际控股股 东致力于打造西部天然植物种植加工产业链，已先后在青海甘肃新疆 投资万元用于种植基地及加工企业的建设，取得了广泛的市场认同。 鉴于古浪县地理环境土壤条件非常适合甘草的种植，公司已经确立了在古 浪县大力培育发展甘草种植的投资战略，计划在县境内组织实施万亩甘 草人工种植项目的建设，以基地加农户的形式大面积推广甘草人工种 植，致力于石羊河流域的综合治理，为当地生态环境做出贡献，为农业 产业结构调整，农民增产增收开辟了条新路子。 第三节项目概况 古浪伊禧堂伟业生物科技有限公司万亩甘草基地项目安排甘草育苗 基地面积亩，移栽大田面积亩，实现年产甘草万公斤 项目总投资为万元，其中固定资产投资万元,流动资 金万元企业垫付，从种植产品销售中扣回,项目建成投产并达 到设计能力后,仅育苗项每年可实现销售收入万元当年收回育 苗款当年种植甘草受益万元,效益十分可观。 项目建设投产后,经济效益显著,而且甘草又是根系发达的固沙植 物......”。

7、“.....生态效益良好。所以说，该项目是生态 环境建设和发展特色经济的好项目。该项目中种苗工程是中药材产业化 经营的基础性示范工程，为农户的种植提供种苗和技术服务，有很强的 示范性和带动作用。为确保该项目的顺利实施和成功的运作，严格按照 生产质量规范操作，建成基地，提高中药材质量，它是中药现代化国际化的重要措施，是加入，迎接挑战的必备条件。 第二章项目建设的必要性和可行性 第节项目建设的必要性 实施该项目符合把甘肃建成全国重要的中药材加工基地， 建设生物制药和中药材现代化加工基地，培植工业经济新优势的发 展目标。 甘肃省是我国中药材大省，但中药材资源优势并没有充分转化为 产业优势，呈现大资源小产业的状况。制约医药产业的发展有的 因素。首先，在中药材选种栽培生产加工等方面，技术原始落后， 管理简单粗放，经营低水平重复。中药材加工率产品科技含量及科技 附加值较低中药材种植栽培存在质量不稳定单产量低病虫害农 药残留量超标等问题部分宝贵药材资源处于濒危状态。其次，中药产 业发展后劲不足，甘肃拥有较高水平的医药科技人才，但由于医药企业 的研究开发力量弱......”。

8、“.....全省新 药开发明显滞后，缺乏拳头产品，科技资源优势没有充分发挥出来。 第三，甘肃中药制药企业基本上是在计划经济条件下建立和成长起来 的，企业生产能力很强，市场营销能力较弱，制约着企业的发展，使企 业难以做大做强。第四，中药企业面临的竞争快发展中药材产业，发挥中药材产业链条长，增值潜力大， 带动农民增收能力强的优势，加快规范化生产和加工体系的建设，促进 我省中药材产业优势，促进中药材产业发展。为此，甘肃将中药材产业 化发展作源种植有比较优势的地区之，县委以 下在上海已经几乎看不到，联排别墅在万元左右的也是比比皆是，真所谓水涨船高。另方面， 相对于别墅市场内部而言，上亿的顶级别墅重又进入人们的视线，且销售得非常好而相对低端的类 别墅也是非常火爆。别墅市场产品两极分化的现象十分明显，中间产品似乎成了真空地带。 有流的营销策划技术方法 等方面，不要说没有这方面的能力和工具，甚至有这方面意识的人也为数不多。造成这种局面主要是由 于房地产营销理念研究基础薄弱，没有专门结合自身特点来进行基础营销的研究专业研究人员少......”。

9、“.....高端的顶级别墅项目已经成为种潮流和趋势。 高档别墅的稀缺性房地产市场的整体火爆，以及人们普遍的通胀预期，是这类别墅销售火爆的最 大原因，投资者希望通过高档独栋别墅来实现手头资金的保值增值。越是收紧别墅用地，别墅的增值空 间在通胀预期下，就越是有空间。 房地产营销策划存在的问题 面对日益激烈的房地产市场竞争，房地产营销在运作过程中也存在系列的问题，主要表现如下 市场营销即推销的认识 现在的房地产商仍然停留在市场营销即推销的认识阶段。推销是以我为中心，不管顾客是否需 要，是否愿意接受，想方设法把产品推销出去。现代市场营销观念认为，应当从消费者的需求出发，提 供多样化的产品或全方位多层次的整合服务已满足消费者的需要。 追求房地产商的单赢而不是房地产商与消费者的共同多方赢利 许多房地产开发商靠政府机遇或在营销策划上下了功的房，别人想克隆也克隆不了。建材可以类似，外观也可以雷同，但独特的地块 环境是克隆不出来的。 房地产开发商对营销调研重要性缺乏认识 许多房地产开发商仍然根据感觉，拍脑袋决策，不进行认真的市场调研，结果设计建造的房屋......”。