1、“.....带来极大的经济效益和社会效益。 第二章珠海政治经济自然社会环境及房地产市场发展状况 珠海历史沿革 珠海最早历史起源于在新石器时代，距今四五千年前便有原始部落人群在这里生 活，在凤凰山脉周围和珠江口些海岛的沙丘山岗台地上，都留下了先民们的遗迹。 自战国时期为百越之地到年正式定名为珠海县，年改为珠海市，并为省辖市。 年中华人民共和国第五届全国人民代表大会常务委员会第次会议批准在珠海设 置经济特区，年，珠海经济特区面积调整为平方公里。 珠海自然地理交通人文环境 珠海市位于中国广东省南部，珠江口的西部和南部，濒临南海，是座著名的花 园式海滨城市，内陆东面与香港隔海相望，相距海里最近的海岛相距海里，南 端陆地与澳门相连，西面是新会台山县，北面与中山市接壤，距广州约公里，距 深圳约公里。全市总面积平方公里，其中陆地平方公里，海域平 方公里，海岸线长公里，珠海拥有个岛屿......”。

2、“.....是珠三角中 海洋面积和海岛面积最大岛屿最多海岸线最长的城市。年全市总人口 万人其中户籍人口万。有海外华侨万人，港澳同胞万人。 珠海是我国重要的口岸城市。设有拱北九洲高栏万山横琴等国家类口岸 个，二类口岸个。拱北口岸是我国第二大陆路口岸，九洲口岸是我国最大的水路客 运口岸。 珠海市海陆空交通发达，交通运输十分方便。珠海港是中国南方主枢纽港之， 港池可利用的海岸线长公里，珠海市高等级公路平坦宽阔，四通八达，连接国内各 地。广深珠高速公路已年月底通车。广珠铁路于年月日动工建设， 全长公里，总投资亿元，按国铁Ⅰ级标准建设，预留电气化条件和澳门运道， 年货运量可达万吨，客运量可达亿人次。按现代化国际机场标准建设的珠海 机场,占地万平方米，机场跑道米，已开通国内航线条，每周个航班。 珠海机场自年月通航，至今已安全运营年。年珠海机场的旅客吞吐量 有望达到万人次，比年的万人次增长运输起降架次......”。

3、“.....逐步扩展到超过万的珠江口 西岸地区的广阔腹地。预计年珠海机场的旅客吞吐量能达到万。 珠海属亚热带海洋性气候，常受南亚热带季候风侵袭，多雷雨。年平均气温 ，月均温。月均温，最低气温。年降雨量为 毫米，其中月占全年降雨量的。 珠海生态环境优美，山水相间，陆岛相望，是全国唯以整体城市景观入选全国旅游 胜地四十佳的城市。人居环境流，年以来九次荣获全省城市环境综合整治定量 考核第先后荣获国家园林城市国家环保模范城市国家卫生城市国家 级生态示范区中国优秀旅游城市和联合国人居中心授予的国际改善居住环境最佳 范例奖房地产开发，除了当时的极少数房地 产公司开发少量住房用于外销，房产建设主要用来解决住房福利分配。年之 后，房地产作为商品的概念逐步被引入开发建设。年，珠海的房地产市场像 被突然间点起把火，开发投资同比迅猛增加了近倍，全市有家注册的房 地产公司......”。

4、“.....很多工业企业都被卷进房地产行业买卖地皮炒作房 价。在当时的住房制度没有改革的条件下，珠海房地产市场严重供过于求，但房 地产开发热度不减。到年，珠海有许多房地产项目陷入停顿，楼盘烂尾， 房价跳水。年之后到年，珠海的房地产市场进入相对冷静的调整恢复 阶段。这段期间内全市商品房空置面积从万平方米增加到万平方米。 年之后，珠海逐渐进入成熟发展时期，政府停止了以地抵顶工程款，严格控 制新批土地。年，珠海全面启动城中旧村改造项目，停止实物分房实行住房 分配货币化，全市原先的开发用地得到重新整合，规模开发成为主流，精品房层 出不穷，物业管理水平进步提高。目前房地产业作为珠海的支柱性产业和新的 经济增长点，呈现着较好的发展势头。据珠海市统计报告显示，近年房地产业对 珠海经济的拉动作用明显，年房地产增加值亿元，拉动增长 个百分点，对贡献率年房地产增加值亿元，拉动 增长个百分点，对贡献率到了年房地产增加值亿元......”。

5、“.....对贡献率。在房地产景气指数不断上升 的情况下，房地产投资在全社会固定资产投资的比重在未来几年仍将呈现平稳上 升的趋势，并将更有力拉动珠海市经济的增长。 目前珠海房地产市场形势呈现如下特点 经济发展，政策推动，房地产开发保持适度规模 由于城市规模和城市建成区面积较小，相比珠三角其他城市，珠海房地产投 资规模仍然较低，在珠三角市中仅高于江门和肇庆。而在社会固定资产投资规 模方面，珠海的排位也与房地产投资致。 珠三角九市固定资产与房地产投资的比较 单位万元 全社会固定资产投资 房地产投资 全社会固定资产投资 房地产投资 深圳广州佛山东莞中山珠海江门惠州肇庆 但就珠海而言，自年后，珠海市场直保持了较为平稳的发展态势，观 察年的房地产投资规模房地产开发和经营情况参下表可以发现......”。

6、“..... 施工面积在年以后呈现了较大幅度的上扬态势。而对比年和年的 数据可以发现，与竣工面积相比，施工面积的增幅更为显著。 珠海市房地产投资规模走势图 年 亿元 房地产投资亿元 年前 年房地产开发及经营情况 施工面积 竣工面积 销售面积 施工面积 竣工面积 销售面积 近年珠海的房地产发展势头会在今后几年持续，因为这样的发展是在中央进 行了宏观调控和珠海市政府出台了系列稳定房价的政策后而取得的发展，是健 康的良性的稳定的。 房地产属第三产业，与整体经济环境密切相关。所以珠海房地产发展的好势 头也是与珠海的经济环境分不开的。近年来珠海市的各项投资力度加大，全市财 政收入环比每年增长以上。同时，港珠澳大桥的确定广珠轻轨的开工几 条高速公路的的建成和在建......”。

7、“..... 珠海市政府工业西进城市西拓发展战略的实施，以及海泉湾沟通唐家湾 至前山的凤凰山公路隧道施工等系列大项目的建设和完成，使我市的中心城区 同时向东西部扩展，改变了珠海人购房的心理半径，以前买房不愿意过前山桥 的观念改变了，在前山南屏唐家买房已很自然，斗门金湾的房市也开始兴 旺。 另外珠海市对烂尾楼盘活制定的楼策和着力进行城中村改造等优惠政 策，不仅盘活了城市资源，改善了珠海环境，还增加了商品房的供应量，使珠海 市房地产市场的资源更加丰富，也促进了珠海市房地产市场的发展。 房地产景气指数提高，房价持续上涨。 随着港珠澳大桥广珠轨道交通广珠铁路等交通设施的建设，使得珠海的 区域地位提升，房地产投资价值升高，年以来商品房价格持续上涨，房价增 幅加速，观察年的珠海市商品房均价走势参下表可以发现，房价 在年以后直稳步上升，而增幅则在年和年拉出了较大的上升阳 线，实际上年房价增幅作为高位运行的结果......”。

8、“..... 年珠海商品房销售均价走势及增幅 年商 品房 销售 增价 增幅 年商品房销售增价 增幅 年年年年年年年年年月 值得提的是海景楼的开发销售。海景楼盘的稀缺性使其占据了较高端的 市场区隔。伴随着地产大腕们的进入，珠海海景楼价全面蹿升。珠海的海景住宅开 发，早在上世纪八十年代就已经成为珠海房地产市场的重要组成部分。早期建设的拱北 区域的银海新村美景花园海涛居海湾新家园，吉大区域的水湾头海景楼大型社 区海湾花园海滨花园，香洲区域的海霞新村碧涛花园等，均是当时珠海的高档住宅。 要么是面向港澳市场的外销型商品房，要么是政策机构人员的聚居地，要么是本地及内 地高收入人群的高尚住宅区。在九十年代初期和中期的商品房销售均价直维持在 元的高位，海滨花园更是曾经创造出高达元的珠海楼市天价......”。

9、“.....珠海以外的客户约占成，其中港澳客户和内 地客户各占半左右。 在九十年代后期，由于国家宏观调控和珠海经济增长速度下降，造成珠海房 地产市场的整体低迷，尤其是外销市场客源明显下降，海景住宅的价格有较大幅 度的下滑，部分项目开发速度减缓甚至造成烂尾。 进入二十世纪后，到年，众多利好消息频频出台，珠海宏观经济也开 始步入个新的高速增长时期，珠海房地产市场明显回暖，而且在今后比较长的 段时间内，预期将出现市场规模和价格水平较快增长的趋势。在这样的市场背 景下，海景住宅市场也重新出现市场机会。销售均价的跨度较大，从 元平方米的多层住宅，元平方米的高层住宅，到元平方 米上下的海景别墅都有供应。 据了解，到了年，沿港湾大道情侣路从北到南，海景楼集中上市每 间十里阳台万科金域蓝湾东方傲景峰等线海景楼以及二线海景楼， 都把销售起价定在了元平方米以上，而销售均价直奔元平方米 大关......”。