1、“.....城市 逐渐成为社会经济发展的焦点，城市竞争力作为城市综合发展能力的 体现，不仅决定着个城市在发展过程中获得资源的能力，也决定着 市民提供就业机会和发展优势产业的能力。城市更新无疑是提升城市 竞争力的有效方式之 当前，三水城市在经历高速发展以后，产业结构不断进行优化， 城市建设开始进入到城市的自我提升和自我完善阶段，三旧改造则 是三水城市发展进行自我完善的重要途径。 加快推进三旧改造的意义 根据佛山市加快推进三旧改造的文件指示要求，三水区近年 来加快对旧城镇旧厂房旧村居的改造进程，本项目是推进三 旧改造的又重大举措。为进步贯彻落实科学发展观，满足佛山 市经济社会发展对建设用地日益增大的要求，改善城市面貌，不断提 升城市品味，提高城乡居民生活质量，引领佛山市加快向工业化城 市化国际化道路迈进......”。

2、“.....改善城 市面貌和强化城市管理，加快建设现代化大城市的迫切需要。三旧 改造主要通过改造和完善城乡基础设施，提升城市功能，改善城乡环 境，从而满足发展和市民生活需求。佛山市旧城镇旧厂房旧村居 普遍存在建设缺乏规划指导布局分散安全隐患较大土地利用率 低等现象，加上当前土地资源紧缺已成为制约我市产业结构进步优 化与经济社会持续健康发展的瓶颈，土地利用价值需通过科学有效 的改造得以提升并增长。推进三旧改造，对于进步挖掘利用城 市资源潜力，提高土地集约化利用水平，提升区域城市功能和城市品 味，对于进步强化城市管理，有效改善发展和人居环境，把佛山建 设成适宜创业发展和生活居住的花园城市具有重要作用。 推进三旧改造是促进经济和社会协调发展，提升佛山市综合竞 争力，加快佛山向工业化城市化和国际化道路迈进的重要举措。推 进三旧改造，势必有效改善佛山市产业配套能力和发展环境......”。

3、“.....促进都市产业发展提升和中心城区产业发展模式向轻污染低能 耗高附加值的资金技术型转变，而且有利于按照组团式城市空间结 构和统的城市建设标准对全市空间资源进行优化布局，优化城市投 资和生态环境，增加就业机会，最终促进经济和社会各项事业协调发 展，提升城市形象和综合竞争力。推进三旧改造的过程，是城市建 设现代化时尚元素和先进文化精髓，促进我市向城市经济国际化产 业结构高级化城市建设现代化和人民生活富裕化不断迈进的过程， 也是佛山市现阶段和今后段时期城市发展的主要任务以及实现城乡 跨越式发展的客观需要。 推进三旧改造是推动佛山市城乡元化发展，加快建设社会 主义新村镇，构建富裕和谐佛山的有效途径。加快社会主义新村镇建 设是国民经济持续发展和建设和谐社会的重要保障，推进三旧改造 为社会主义新村镇建设创业市场面临巨大的挑战......”。

4、“.....当地商业受到了极大的冲击。面对外来商家的行动，本地商 家也开始积极应对，采取调整思路，改革体制，改善硬件软件设施等 系列措施来迎接和适应社会的发展。 商业城与其它本地商业机构样面临重大变更，它是三水本地老 商业机构的缩影，目前该项目的经营状况与周边的商业氛围相差甚远， 在对本项目进行改造应着重注意以下几点 该项目原经营模式已远远落后于现代商业的经营模式，现代 商业正向着规模大连成体包罗众多专卖店和商铺集购物休 闲娱乐饮食为体的商业中心，并实行统包装统管理。 二早期的销售定位有失误，本项目面积较大，而全部商铺是却 面向个体销售，零散的个体商铺产权分散，很难形成统的形象，因 而造成商场缺乏整体包装统管理 三室内外装修空调电梯等设施设备，由于空置时间太 长，大多已损坏严重，需要重新安装和修葺 四商业城目前的外墙材质陈旧，色调几乎是灰白色，单调......”。

5、“.....外墙装修损坏严重，长时间破损的外观对商业城的档次 和形象存在不小的影响，需要重新按照目前商业大厦的外墙标准进行 装修 五原室内布局欠佳，交通面积较多，实用率较低，在 三个区中，以区和区比较严重，场内缺乏人流导向重新装修时， 设计需要考虑如何利用空间层次设计改善原布局的不足。 六这样大型的商业大厦，却没有设置足够面积的停车场，使本 项目缺乏现代商厦所必备的设施，除了原本正门空旷的地块，还要充 分利用建筑物西面与耀华路之间的空旷地方，以及四面临街的优势与 政府协商长约租定街边划线的停车位，以弥补自身停车场的缺陷。 七出租率利用率以及产效最高的首层不纳入此次项目开发范围， 在定程度上既影响了项目整体形象也影响了项目的产效。 项目市场定位 由项目分析所述，三水广场横幅广场将对本项目带来定的冲 击。因此本项目的市场定位必须与三水广场恒福广场有所差别......”。

6、“..... 近年来，三水区城区规划把文化设施建设作为三水城建的重点， 随着三水的经济加强，文化事业的需求将加大，目前三水文化娱乐设 施还是比较贫乏，仅有些小规模的书店，还没有大型的购书中心， 作为经济彭勃发展的地区，巨大的知识需求被压制了。由此建议本项 目可定位为三水大型文化广场。 项目各区的规划建议 把三区的首层纳入此次项目改造范围，区首层为各 式手机数码摄影器材专卖店区两边临街二层商铺分别开设中 西式快餐店饮品店例如麦当劳真功夫等，以此吸引人流区首 层为吉之岛类的购物商场。 区 首层为各式手机数码摄影器材专卖店 二层至五层为电脑家电厨具等专卖超市。 区 两边临街二层商铺分别开设中西式快餐店饮品店例如麦当劳 真功夫等，以此吸引人流 二层至三层为大型购书中心。 区 首层为吉之岛类的购物商场 二至三层为大型购书中心以及文化体育用品中心 四至六层酒店客房，并重新装修......”。

7、“..... 七层可做小型的仓库以及物业管理的办公室。 项目建筑风格建议 建筑风格偏向动感的现代风格，特别是通过亮丽的色彩来表现。 项目本身的体态不错，外立面的整改主要是在用材和色调方面要彻底 脱离原有项目形象，建议用清新大胆的现代亮丽色彩，并以简洁明快 的建筑构件搭配。室内环境建议多用浅色的暖色调组合搭配，以亮丽 简约的现代风格色调脱离原有的黑和暗的环境印象，形成动感活跃 潮流的商业环境氛围。 配套设施建议 停车场除了原本正门空旷的地块，还要充分利用建筑物西面 与耀华路之间的空旷地方，以及四面临街的优势与政府协商长约租定 街边划线的停车位，以弥补自身停车场的缺陷。 电梯本项目的电梯严重不足，建议在区各层增设扶手电梯， 并在区增加垂直客梯和货梯各台。 硬件配套中央空调智能化保安系统消防系统仓库等......”。

8、“..... 项目经营理念 导入商业经营主导型的商业理念 我国加入世界贸易组织以后，生产性行业所受到冲击在所 难免，但是商业行业由于国外的商品要进入中国，商业领域反而迎来 巨大的机会。国外的大型商业经营企业各种著名的商品品牌不断涌 入，在经营模式服务水平价格等方面对中国市场都将形成很大的 冲击。国外些运作较为成功的商业机构已经进入三水，过往占主流 的出租个体摊位模式的商业市场面临挑战。 目前，出租个体摊位模式的商业市场，存在很多的不足，物业的 业主不负责经营，而经营者只能被动接受物业现状，物业的功能设计 与商家经营的业态的衔接是脱节的，更谈不上量身定造，已经远远落 后市场对商业形态的要求。 我们对本项目的经营定位，全部商铺只租不卖，并力求将物 业销售与可持续经营结合起来，追求的不仅仅是租售物业的利润，而 是开发商投资者经营者的多赢结构。 选择文化产业为主题，聚集商气......”。

9、“.....不仅能够建立项目的个 性与特色，而且能够使整个项目的灵魂得以显现，可以在较大范围内 主导行业市场，占据市场优势，形成规模效应。 只有主题明晰，统经营，统规划统形象才能落到实处， 整体效应才有更好的发挥。成行成市的主题专业市场随着市场的发展 越来越成熟，许多商铺年年都能升值，投资回报相当可观，对于投资 者和经营者来讲，有良好的市场前景。 目前国内的商业物业普遍存在种现象楼生意火爆，二楼生 意般，三楼有些顾客，四楼没人光顾。而比较成功的大型购物广场 的经营情况来看，这些商场基本上不设临街铺位，几层商场经过统 规划设计，合理分割功能分区，有意识地引导消费者由低往高 走，由外往里走。从局部上看，楼的营业额明显高于其它 楼层，但正是由于经营商的精心设计，带动了高层商场的销售额， 在保证楼生意火爆的同时，兼顾到经营死角和高楼层的商品销售......”。