1、“..... 严格控制建筑指标，使开发项目与城市发展规划相适应，规范了房地产 建设环节。 四交易环节 新政规定，从年月日起，对购买住房不足年转手交易的， 销售时按其取得的售房收入全额征收营业税，大大增加了房地产投机者 的转让成本，使其无利可图，客观上抑制了投机性需求。 另外，大力加强房地产行业的诚信建设，完善房地产行业诚信档案 和诚信公示制度，诚信档案应当公示对于失信情节严重的企业和个人， 主管部门应当在组织地块出让资质或资格年检备案年度评价时， 加大审查力度，直至取消其土地受让资格限制商品房开发项目预售或 禁止从事有关业务。 系列新政，使房地产交易环节更加透明化规范化，特别是交易税 费的增加，对投资者的需求抑制作用明显。 五持有环节 拟征收物业税。北京将在全市范围内开展房屋普查，摸清房屋权属 情况，税务专家对此表示......”。

2、“..... 物业税是指国家对于房屋所有者和承典人在定时期内拥有所征 收的财产类税收，物业税的征税对象主要是持有房屋的居民个人和房地 产开发商。不过，物业税也并非朝夕就能迅速开征的，其除了明确 房屋权属的复杂调查之外，还要经过设计方案政策制定等环节，最终才能出台。其中摸清房屋所有者家底的工作难度很大，些房屋被开 发商转了好几道手，找到真正的主人需要时间。 征收物业税是国家对房地产调控的趋势，如此以来，才能真正抑制 投资性和投机性需求。 结论 新政表明，稳定房地产市场，抑制房价过快上涨是当前政府调控房地 产市场的政策核心，其旨在保持房地产行业持续稳定健康发展，维护国家 经济稳定政治稳定 政府对房地产市场的宏观调控手段越来越多样化，利用行政金融 税收等杠杆对房地产市场进行调控，表明国家对经济的调控能力加强，手段不 再单 税收政策仍是国家调控房地产的重要手段......”。

3、“.....即土地供应土地出让金增值税开发环节土地闲置税营业税 等交易环节交易契税转让营业税等持有环节拟收物业税 第三部分市场分析 长沙市概况 城市概况 长沙市地处中南，湘江下游，系湖南省省会。是中部地区重要的区域 性中心城市，也是内陆通向沿海和西南地区的前沿阵地，又位于上海 广州重庆武汉四大全国性商贸中心的交错地带，使之成为支撑沿海 沿江开放地区的后方基地和促进内地开发的先导城市。长沙在全国东 靠西移南北对流的战略布局中，发挥着承东启西联南接北的枢 纽作用，必将促使湖南乃至邻省及港澳地区的资金产品技术信息 人才等生产要素迅速往长沙地区聚集，成为区域经济的发展极。 长沙市下辖芙蓉天心岳麓开福雨花五区及长沙望城宁 乡三县和浏阳市，全市总面积万平方公里，其中市区面积平方 公里，至年，长沙建成区面积逾平方公里，总人口逾万人......”。

4、“..... 经济情况 随着内陆开发战略的实施，沿海投资纷纷入湘，再加上西部大开发 战略实施后的经济辐射作用，长沙经济发展迅猛。近年长沙国民经济持 续稳定快速发展，产业结构进步优化。年全市第二三 产业比重为，第二产业增速明显。年全市实现地区 生产总值亿元，按可比价格计算，同比增长，增幅比全 国快个百分点，人均地区生产总值元，同比增长，城市居民人均可支配收入元，同比增长，居民生活水平显著提 高。这切数据显示着长沙巨大的商机。 小结 城市经济发展，中心地位增强，沿海资本介入。 统计结果显示，年长沙实现地区生产总值亿元，与中 部龙头武汉的差距近步缩小，且由于长沙处联南接北的咽喉要地，经 济和战略地位进步提升，成为众多海内外资本竞相倾注的热土，房地 产开发前景可观。据统计，长沙黄花机场年截至日前吞吐量首 次突破万人次，预计全年可达万人次......”。

5、“.....中南地区居第位，仅次于广州深圳机场，充分表明长 沙经济发展迅猛和对外经济交流的频繁 城市人口增多，城市规模逐步扩大，商品房需求量大。 长沙市区人口已突破万人，为全国少数特大城市之，且每年 保持将近万人的城市人口增长速度，仅此项，每年即达将近万 平方米的住房需求，有效刺激了长沙房地产业的发展。 经济稳步发展，综合实力增强，住房消费能力增强。 年，在全国个省会城市中，长沙市排位提升至第位，增 长速度提升至第位在全国最具影响力的个大城市中，长沙年人均 可支配收入排名第位，成为中西部城市中居民收入率先突破万元大关 的城市，居民住房消费能力增强。 年全国个副省级城市中中部地区各大城市经济情况对照 城市总量亿元排名增速排名人均可支配收入元人均消费性支出元长沙 武汉 郑州 合肥 南昌 太原 备注在省会城市中，长沙排名第位......”。

6、“.....沿海投资纷纷入湘，再加上西部大开发 战略和中部崛起的经济辐射作用，长沙经济发展迅猛，近 智能化 直饮水 合计 建安总成本 万元 总投资测算表 序号名称内容金额万元 地价土地价格含交易税费 勘察设计费 报建费 建安造价住宅写字楼商业与地下室 小区配套 管理费 销售费用财务费用 不可预见费 合计 销售收入预测 项目数量单价总价万元 停车位万个 写字楼元 商业万元 住宅元 合计 注本方案写字楼高米，层高米，在品质上优于前述方案， 售价考虑为元平方米。 不同目标成本利润率下地价测算已考虑所得税 成本投入万元 销售收入万元 销售税金万元 销售利润税前 成本利润率 销售利润率 土地总成本含税费 单价万元亩 楼面地价元 销售利润税后 结论 通过分析......”。

7、“.....按市场价格考虑成本投入，反算地价后， 项目能够承受较强的土地价格，即方案是可行的但受规划要点限制， 突破规划要点程度将直接影响到项目的盈利水平，此风险应引起重视。四结论 土地价格 项目方案方案二 销售利润率 土地价格 净利润 楼面地价 保守方案下趋近于零利润的土地价格与方案二销售利润 率下的土地价格较为吻合，价格区间为万亩含税费，为目 标净利润率下可以接受的土地价格区间。 注地块属二级土地，基准地价元平方米，容积率修正系数为， 以项目测算容积率计算，每亩约补交土地出让金万元，若挂牌时考虑此因数， 可直接由上述价格区间扣减万元亩。 利润空间 在上述土地价格下，项目净利润为约亿元，在经济上可行但 该方案是不受规划要点约束下的经济指标测算，对规划要点的突破程度 将直接影响到项目的盈利水平......”。

8、“.....于年底进行土方开挖，至年二 季度初完成基础施工。 项目作为个整体规划开发建设，至年二季度住宅主体封顶， 至年四季度部分住宅物业实现销售，至年底全部竣工。工程 建设周期为三年。 二财务分析条件设定 土地价格取合理利润下的价格区间万元亩中间值 万元亩 销售收入测算以第四部分的测算价格确定表为依据，市场预期升 值空间作为项目的额外利润 根据长沙实际情况及投资环境，项目实现规划要点突破的可能性 比较大......”。

9、“.....项目总投资人民币亿元。 本方案模拟销售过程中，根据长沙市场实际情况项目物业类型 的不同，结合项目工程形象进度，确定各个时期各类型物业按不同的比 例进行销售，销售期三年不包括内部认购期，销售额占价值总量的 。 方案模拟至物业竣工时，我方累计现金流入亿元，实现现 金正流入万元，存货价值亿元至模拟销售期结束年 中，我方累计现金流入亿元，现金流万元，存货价值亿 元。 项目于开盘前达到资金占用峰值亿元。至年初，项目现金流实现正值，项目投资回收期为三年......”。