1、“.....具有先进科学的经营理念和经营方式 的新型商业业态，具有极大的竞争优势和发展空间。 二战略定位 立足，打造商业地产品牌延伸品牌价值，幅射胶东半岛。 三定位依据 市现有的城市人口总量居民收入及消费力，能够提供本项目发展所需 的基础经济条件，从市场基础条件方面保证了开发商对本项目举开发成功，为开发商推行 全省发展战略奠定了基础。 开发商经济实力雄厚，具有多年的资本运作和资本投资的经验，在本项目的前期开 发过程中战略意识和经营理念超前，具有做好商业地产项目和树立商业地产品牌的前提条 件，同样也具有延伸品牌和推广品牌的基本条件。市作为胶东半岛中部城市，在全国乃至全世界都享有较高的知名度。房 地产公司在此知名度很高的风筝之都开发建设广场这商业地产品牌，具有 较好的项目形象推广条件和良好的品牌价值延伸发展空间......”。

2、“..... 二项目业态定位 背景分析 大型购物中心在中国的出现是在中国改革开放的大背景下，零售商业 发生变革的必然结果。随着全球经济体化进程步伐的加快和中国的全面复兴，这种新兴的 商业业态具有极大的发展生命力，无论是物质生活还是社会观念上给中国带来的社会经济变 化是前所未有的。 作为胶东半岛历史商贸集散地和文化古城，具有悠久的历史，城市商业气氛浓厚，投 资环境不断优化，城市经济正处在快速发展阶段，城市人口不断增加，居民收入及消费能力 不断提高。对商品的消费需求急剧增长，服务标准不断提高，市内现有的传统商业设施已经 无法满足这种需求。同时，不断增长的城市消费人口和消费需求，刺激了商业开发的需求， 也促进了商业物业所有者管理者和经营者之间建立新的关系。再者，随着经济的快速发展， 现代交通工具彻底改变了市民的活动范围和速度，改善了居民的居住环境和生活条件......”。

3、“..... 二业态定位 三定位依据 本项目地处市两条城市主干道胜利街和北海路的交叉处，本市完善的城市公 交系统，使消费者能从城市的每个角落都很方便到达本项目，同时本项目距济青高速潍 莱高速国道均在分钟车程之内，项目选址位置的交通条件极为便利。 本项目占地面积商业经营面积体量巨大，分别为，平方米和， 平方米，项目规模符合的经营需求。 现有的城市商业设施基本属于传统的商业业态，缺乏集购物休闲娱乐餐 饮商务等功能于体的站式消费的综合性购物中心的商业业态，本项目正好填充城 市商业发展的空白，既能发挥本项目规模大的竞争优势，又能通过科学组合各种服务功能， 满足消费者各种消费需求，发挥本项目服务功能全的竞争优势。 公司的经济实力雄厚企业发展战略经营理念超前，从根本上保障了本项目 能够建设并成功运营的个标准的......”。

4、“.....商业竞争实质上是商业文化竞争。广场既是商业 购物中心，也应当是文化建设中心。除了加强商业购物营销，还要充实其文化内涵，通过提 高文化品位来创造项目特色通过简洁明快的建筑风格柔和亲切的色彩合理的楼层规 划与店面设计货品的科学摆放，包括运营的每细节，体现亲切人性方便舒适时 尚潮流的项目形象通过品牌经营保证商品质量的优良通过时尚渲染保证商业经营的文化气息通过文化渗透保证对商品质量和人员服务的管理通过质量和服务的管理促进企业 文化的提升。通过各种经营因素形成商业经营的综合价值，进而打造个有品位的项目，创 造个知名的商业品牌。 二形象定位 商业新业态管理新典范。 定位依据 本项目规模大功能全，是市第家真正能满足消费者购物休闲娱乐餐 饮商务多种需求的新型商业业态。 市以风筝为载体成功地打造了风筝之都的城市新形象。本项目地处 市市政府斜对面......”。

5、“.....项目建设将作为政府形象工程来规划设计 和建设，综合考虑市城市经济发展进程的需要居民生活及消费习惯的变化及城市商 业未来发展趋势，同时致力于提升项目所在商圈发展水平的需要，项目作为市展示城 市的窗口，充分展示政府致力于发展经济提高人民生活质量的政府新形象充分展示本项 目管理规范商品时尚营销现代理念超前的现代商业新形象。 四项目主题定位 背景分析 在经济迅猛发展的前提下，市居民收入有了很大提高，社会消费品零售总额持续 增长，城市居民消费类别中居住消费餐饮服装类消费比重保持平稳，恩格尔系数逐年降低，人们的生活消费习惯从味讲究经济实惠逐步趋向于品牌化时尚化个性化消费，本 项目的定位应顺应这市场需求状况，充分满足人们生活及消费的需要。 二主题定位 项目整体主题定位休闲 各楼层主题定位 生活。同时......”。

6、“..... 在定程度上取得了成功，导致消费需求市场变化加剧，潜在的品牌消费时尚消费市场能 量巨大。 本项目运作的目的，除收回项目投资获得基本的经济回报外，更注重体现经济实体的 社会价值。项目的发展目标不是简单计算地产销售的资金回报，而是综合评估项目产生的投 资回报经济效益和社会价值，实施商业地产知名品牌的发展战略，以市为基础，辐 射胶东半岛，影响全国，为公司的远景规划开创良好的开端。 二商圈定位核心商圈本城区公里范围内。 次商圈市。 边缘商圈胶东半岛。 三定位依据 综合考虑了市目前的各类消费群体的客层总量消费能力，确定本项目的目标 客层为服务所有消费者。 最大限度地发挥地源优势，扩大投资回报的需要。为了保证公司及时回笼资金， 实现项目运营收益，需要最大限度地提升本项目的商业价值......”。

7、“.....使整体价值随着项目发展实现逐步升值，这是在进 行项目定位时需要考虑的关键因素。 作为胶东半岛历史商贸集散地和文化古城，具有悠久的历史，并以风筝为载体 成功地打造了风筝之都的城市新形象，并且地处胶东半岛城市群的中心，交通发 达，对外辐射力强，广场作为半岛新兴的商业业态，以其独特的经营特色，巨大 的商业规模公司强大的实力和超前的战略意识运作理念，在半岛未来的商业竞争 中显现出巨大的竞争优势。 第四部分业态组合及分布 是集购物休闲餐饮娱乐商务等多种商业业态为体的新的商业 业态，其各业态的组合区域划分面积配比是否科学准确，以及各业态的经营方式是否 相互配套和协调将直接影响到项目的后期经营管理及持续发展。的运营具有统管理分散经营的管理特点。管理者对其实行统的集 中管理，有组织进行日常运行物业管理进货和促销活动等经营者不参与管理，定期向 店铺所有者交纳租金......”。

8、“.....针对 的运营特点，结合本项目的具体情况，我们设定本项目各业态的组合区域 划分面积配比和经营方式，确保各业态相互带动客流资源共享经营方式科学满足项 目定位要求，追求项目运营的最好效果，实现本项目的发展战略目标。 室内步行街作为项目的内部空间骨架，将本项目内各大主力店专业店品牌店餐饮 店娱乐休闲设施等有机地串连在起。各类业态店铺在围绕室内步行街排布的同时， 充分考虑到项目每个区域的商业价值和各业态之间的相互关连带动，以及对整个项目的形 象支撑招商要求面积要求物业要求及经营管理的特点等因素。 主题百货 经营方式 引进家国内知名品牌百货主力店，经营。如引进王府井新玛特银座太平洋 百货百盛等。 二区域位置及面积规划 百货主力店规划在项目层的东南角，面积约左右。 依据 知名品牌百货店的进场......”。

9、“.....以利于正常回报， 包括对政府稳定税收资源以及提升项目形象都有积极的作用。主题百货店作为本项目的核心主力店。主题百货店强大的聚客功能能极大的带动 项目层整体人气和客流的合理流动，延长顾客在项目停滞的时间。 百货店作为个商业业态，标准规模面积应在万左右。国内大部分知名百货 店均在万万之间。本项目规划万的主题百货，有利于成功招商。 东南角属于本项目中心区域二期综合考虑，且临主干道北海路，面对人 民广场，项目视野良好。 三物业产权物业分零销售产权，采用年返租，物业整体租赁给国内外知名品 牌百货经营。 四收益方式 收取固定租金。 通过百货经营提升物业价值，实现物业升值。 五定位 经营定位 中高档时尚品牌。 定位依据 充分利用本项目规模大功能全的优势，科学处理与项目中各品牌专卖店个体 专业店的错位经营，全面提升主题百货与市内现有同业态商场的综合竞争力......”。