1、“.....目前写字楼供应主要 集中在......”。

2、“.....且以中低档办公物业为主，其中商住型物业 也是区域办公市场主导产品。基于普陀区政府的整体规划方向，目前长风真如 真北地区均是普陀区政府鼓励发展的重点商务区，如前文所述，各区域的发展重 点各有特点，目前这三个今后的写字楼重点供应区均处于起步状态，年后将 会对普陀区的写字楼市场格局产生重大影响。今后年间，普陀区将是市中心 区域内写字楼供应量最大的行政区域。 单位 普陀区写字楼成交供应比 成交面积供应面积 普陀区年共计新增办公楼万，环比下跌。全年成交办 公楼万，环比下跌。由于写字楼供应结构问题，年区域写字 楼成交均价元，环比下跌。 普陀区新增企业个数 新增企业类型年新增企业数年新增企业数年新增企业数 私营企业户 内资企业户 三资企业家 从普陀区新增企业数量来看，基本保持稳定态势，办公楼市场需求具有定 的保证。基于这样的经济背景......”。

3、“.....真 北真如长风共计规划有近万左右的办公项目，且有国浩旭辉长 实等诸多实力开发商进入该区域市场，届时竞争将十分激烈。由于市场需求容 量有限，本项目规划的办公部分也应及早入市，抢占先机。 区域办公竞品分析 项目名称开发面积功能定位规划 百联中环 购物广场 万 商业万 酒店万 办公万 大型百货购物中心 家居卖场 餐饮休闲广场 五星级酒店 公寓式办公楼 绿洲湖畔商务港 万 ，但从商业布局来看，该地 区目前仅有百联中环中心拥有包括东方商厦在内的近万百货商场，并不能 满足区域内巨大的购物需求。 因此在真北组团商贸群的规划中，提出了提升中高端百货的比例的意向， 加上百货商场的聚集效应，建议在本项目中引进中高端百货商场，完善休闲购物 功能。 特征区域内中高端餐饮娱乐较为稀缺 目前真北地区商业形态多以百货超市餐饮为主......”。

4、“.....从调研情况来看，梅川路步行街百联餐饮街定 位属于中低端，如肯德基必胜客避风塘味千拉面新亚大包沧浪亭丰 裕生煎等，高端餐饮设施较为缺乏，而随着真如城市副中心真北组团商贸群的 成熟，高端餐饮市场较具潜力。 休闲娱乐设施目前在真北地区同样稀缺，主要集中在百联中环中心内，如世 纪环球影城天行健健身房加勒比海娱乐城等，建议在本项目中引进美 容健身酒吧等多种休闲娱乐设施。 区域商业消费者定位建议 真北地区作为普陀大型居住聚齐区之，拥有梅川路餐饮步行街铜川路水 产条街等著名餐饮街，区域居民餐饮消费能力较强。 真北地区北靠桃浦工业园区西接曹安专业市场，区域个体工商户私营业 主较多，其休闲娱乐需求较多，而整个普陀中西部休闲娱乐设施稀缺。 因此本项目商业主要消费目标以周边餐饮消费和辐射范围内的休闲娱乐需 求为主。 项目商业业态定位建议 本项目拥有超过万的商业面积......”。

5、“.....为区别于百 联中环中心的广场式休闲购物，建议采用形式打造。 即中央休憩式商业街区，是在毗邻的建筑群中或个大建筑物 中，由许多商店和餐馆组成的零售综合体。本案的商业部分力求塑造成集休闲购 物都市娱乐等功能于身的个性化休闲娱乐中心，更能体现新颖 时尚的生活方式，达成中外文化和生活方式的水乳交融。 商业建筑形态 建议建成层的商业群落，整个商业部分或连接或分割，形成动线明 确处处有景的旅游消费休闲场所。层的建筑高度有利于保证人流的密度， 也利于商铺的出售与经营。 商业业态配比 建议经营业态以餐饮娱乐购物为主，混合艺术文化旅 游康体等辅助业态。主要业态的面积配比建议如下 餐餐饮饮娱娱乐乐购购物物其其他他 业态规模说明 餐饮 中餐中小型周边缺乏此类高档定位的餐饮 场所，有知名品牌的支撑......”。

6、“.....吸引中该段客户 其他 美容健 身会所 中小型为周边酒店办公及公寓住客提供高尚配套 商业建筑面积 根据经验，商业建筑面积建议为万 商业剩余面积约万，体量较大，从规模上来考虑，仅适合引进精品百货 或专业电脑商城，不过由于本项目出入通路上的劣势，其招商压力将会较大，建 议带区域市场成熟后再行启动入市。 项目初步财务评价 项目评估说明 本项目是个大型的商业办公综合性项目，目前尚处于前期论证阶段，后 期开发和经营还存在许多不确定性，如对项目商业部分业态业种的细分定位还没 有明确。因此，为了使项目的财务评价更具科学性，本次财务评价暂不考虑商业 部分，只针对项目的办公及酒店物业部分。 本项目财务分析结构严格按照建设部颁发的房地产开发项目经济评价 方法。 项目自有资金按总投资的以上估算......”。

7、“..... 项目贷款的年利率根据中国人民银行最新公布的住宅商业贷款利率 ，并考虑到本项目自身的些因素取为本项目的年贷款利率。 本次估价选用无风险贴现率加风险调整值法来确定贴现率，考虑到开发 本项目企业面对的经营风险财务风险，基准收益率确定为。 项目开发经营方案 本项目拟定整体开发周期为年，开发产品包括万平方米的甲级办公楼， 万平方米的公寓式办公，万平方米的产权式酒店。 项目开发周期与财务报表按半年度编制，即每年分成期计算。 第期为前期阶段。 第期开工，第期部分结构封顶，第期竣工。 第期开盘销售，其中甲级办公楼销售期为年，公寓式办公销售期 为年，产权式酒店销售期为年。 项目总投资估算 估算参数 土地费用本项目除商业部分的土地成本按万元估算 建安工程费估算本项目的甲级写字楼建安工程造价为元，公 寓式办公建安工程造价为元......”。

8、“..... 前期费用估算该费用按建安工程费的计提。 基础设施费估算该费用按建安工程费的计提。 管理费用该费用按项目销售收入的计提。 销售费用该费用按项目销售收入的计提。 财务费用按的贷款利率计算。 不可预见费该费用按建安工程费的计提。 总投资估算 项目总投资为万元。各项开发成本构成详见下表 序号项目单位数量 建筑安装工程费用 甲级办公楼万元 公寓式办公万元 产权式酒店万元 土地费用万元 前期费用万元 基础设施万元 公共配套设施万元 开发期税费万元 其他工程费用万元 间接开发费万元 管理费用万元 销售费用万元 不可预见费万元 财务费用万元 合计万元 项目经营收入估算 估算参数 甲级办公楼年内售完，预计首年平均售价为元平方米，年 增幅度。 公寓式办公年内售完，预计平均售价为元平方米。 产权式酒店年内售完，预计平均售价为元平方米......”。

9、“.....包括甲级办公楼的销售收入万 元，公寓式办公的销售收入万元，产权式酒店的销售收入万 元。各种产品的销售收入见下表 产品甲级办公楼公寓式办公产权式酒店 销售收入万元 平均价格元 数量 项目财务评价 静态盈利能力 本项目总投资为万元，总收入为万元，利润总额为 万元，税后利润万元。项目投资利润率为。各项主 要经济评价指标具体如下 序号指标名称单位数量 项目总投资万元 资金筹措 资本金万元 长期借款万元 预租售收入万元 短期借款万元 营业收入万元 营业税金及附加万元 土地增值税万元 利润总额万元 所得税万元 税后利润万元 全投资内部收益率 资本金内部收益率 投资利润率 动态盈利能力 项目全投资财务净现值为万元，全部投资财务内部收益率 ......”。