1、“..... 都有科学的依据，是经过认真的分析计算而得出的。 可行性研究报告的编制依据 城市居住区规划设计规范 建设项目经济评价方法与参数第三版 城市居住区公共服务设施设置规定 住宅设计规范 住宅建筑设计标准 建筑工程交通设计及停车场设置标准 城市道路绿化规划及设计规范 高层民用建筑设计防火规范 陕西省建筑安装工程综合概预算定额 陕西省建设工程其他费用定额实用建筑工程估价手册 西安市建设项目城建费用统征收办法实施细则 造价工程师常用数据手册 城市居住区规划设计规范 中华人民共和国城市规划法 建设部城市规划编制办法。 可行性研究要解决的关键问题 项目可行性研究是在建设项目投资决策前对有关建设方案技术 方案和生产经营方案进行的技术经济论证。可行性研究必须从系统总 体出发，对技术经济财务商业以至环境保护法律等多个方面 进行分析和论证......”。

2、“.....为正确进行投资决策提 供科学依据。项目可行性研究所要解决的关键问题如下 通过项目可行性研究全面分析项目自身的优势劣势和所处 环境的机遇和挑战，提出初步规划方案和整体营销方案。 通过项目可行性研究分析项目的财务盈利能力和财务清偿能 力，在计算项目投资收益率内部收益率投资回收期等相关财务指 标的基础上为投资决策提供科学依据。 通过项目可行性研究进行项目的盈亏平衡分析敏感性分析 等，以科学估计项目面临风险的大小。 本项目可行性研究报告的编制思路如下图所示......”。

3、“.....由陕西电力建设总公司投资 建设，占地面积，总建筑面积。项目规划建设栋综 合办公楼及职工培训中心，同时配套建设相应的公用设施以及辅助工 程设施地下停车场绿地健身广场道路等。建设项目施工期 共个月，年年底全部交付使用。 主要建筑系统及建筑材料 主体结构框架结构框剪结构 电梯系统直升电梯 外墙材料涂料瓷砖 供暖系统集中供暖 门窗系统塑钢门窗 主要设备材料 通风系统，消防器材，仪器仪表，防雷接地 门窗玻璃，防水防腐，油漆涂料，墙地面砖 光源灯具，低压电器，变配电，电线电缆，弱电系统 供水设备，管材管件，阀门组件，室外排水，五金水暖 康体设施，园林绿化，小区监控，门禁系统。 项目区位及用地 本项目位于西安市东北部的新城区，该区域毗邻产灞生态区，附 近有兴庆长乐两座公园......”。

4、“.....周边 环境在不久的将来是最佳的商业办公区域。该项目宗地南北长米，东西宽米，主要道路为长乐西路和金花北路。该地被西 安市政府规划为房地产开发用地，建设用地手续已办妥。该地地势平 坦，构筑物已拆除，具备三通平，没有需要保留的文物等设施，无 不良工程地质条件。 表项目综合技术经济指标 内容指标内容指标 占地面积总建筑面积 裙楼面积招待所面积 商铺面积停车位地下位 写字楼面积停车位地上位 地下室面积绿地率 建筑密度容积率 项目周边设施分析 城东处喧闹之地，享幽静之愉，是块可以在闹市与幽静中穿插 生活的理想佳地，既离开了市中心又不失其繁华，既远离郊区又不乏 其幽静，这里无疑是新都市主义的核心区域。些外来投资商和本土 开发商纷纷瞄准这区域，众多高品质大盘的涌现将使东城区域价值 得到逐步提升，并将蕴涵极大的潜力。 近几年的经济发展和市政建设步伐......”。

5、“.....周边日趋成熟的居住配套及商业氛围的逐步形 成，为该项目的商铺价格奠定了定的基础。生态城东是西安现在发 展的主推品牌，大幅提升了西安宜居品位。项目所在地附近水电 路气通讯教育医院商场邮政交通等基础设施及市政设 施非常完善。周边社区配套成熟，区域内同类物业销售经营状况良好。目前，项目周边商业气氛浓厚，沿西安长乐路线向东，相继涌 现了白马世纪广场西北商贸中心时丹达服装城丹尼尔世纪广场 新兴西北轻工市场等商业地产项目，使这传统商圈呈现出新 的活力。与此相对应的金花南路带，立丰购物广场也将展示 在西北地区的全新内涵，沃尔玛时代华纳等世界级名品的入驻，给 这区域带来全新的商业活力与新鲜的商业气息。 康复路轻工线商圈的壮大，将逐渐引领西北地区批发零售的 时代潮流，并以其几十年的商业底蕴与商脉......”。

6、“..... 项目周边教育文化氛围浓厚，有西安电力高等专科学校西工大 附属中学西安现 安的酒店业的发展尚属于起步阶段，广告宣传也还不是很到位，没有 形成品牌效应，因此总体营销策略为 加大宣传力度，不同时段采用不同的营销策略 选择有特色的经营手段和宣传方式，凸显项目优势。在形象启动 阶段，户外媒体亮相，造势活动全城展开，使得全城皆知，吸引目标 客户群的关注在营销启动阶段，主要通过应用媒体创新媒体，以 达到强势入市，多渠道攻势的目的在营销强化阶段，运用组合媒体， 启动促销活动在品牌营销阶段，主流媒体宣传，总体形象打包，打 造品牌形象。 选取合理的营销模式，规避营销风险 由于本公司不是专业的营销策划公司，因此，不适合自行营销模 式，应当选取委托中间商的营销模式。委托国内知名度较好的两家以 上的营销策划公司，从市场定位景观规划建筑设计到营销策划进 行专业化的设计......”。

7、“.....力求最大发挥优势，保证项目整 体运作顺畅高效，把风险降到最低。 公司进行可采用多种多样的促销方式，具体主要可分为广告营 销推广公共关系和人员推销四种。由于各种促销方式各有其优点与 缺点，所以在促销过程中，为了以最小的成本投入，获取最大的经济 效益，公司需要对各种不同的促销活动进行有机组合，形成促销组合， 从而使企业的全部促销活动互相配合，协调致，最大限度地发挥整 体效果，从而顺利实现促销目标。项目收入估算 由于项目自身的特殊性，项目建成后层的商铺用于出租 层的写字楼也用于出租层的酒店也只能用于租售。因此本项 目的收入主要包括酒店经营收入商铺租金收入写字楼租金收入和 停车位销售收入等。 招待所收入 本项目招待所收入是参照西安市目前已经建成并投入运营的三 星级酒店的收入来估算的，下表是西安市部分三星级酒店收入调 查表......”。

8、“.....大部分三星级酒店标准间价格在之间，全 年平均住房率大致在，但上述酒店位置相对于与本项目来说 周边环境和发展状况都比较好，因此建议本项目，基准价格为元 天。本方案取入住率为。由此可估算项目酒店收入为 万元。商铺租金收入 商铺租金收入的确定也是根据周边的商铺进行调查后来确定。通 过调查得知，项目附近的新兴地产的商铺租金大致为，西北羊 毛城的商铺租金大致为，朝阳门西部商贸中心的商铺租金大 致为。在这几个调查的商铺中，西北羊毛城离项目最近，可 比性最强。其他两个所处的位置周边配套设施发展更为成熟，且是以 单独出售形式出租，因此价格相对较高，本项目商铺准备采取整体出 租交由运营公司整体运营的方式......”。

9、“.....那么项目商铺租金收入为万元。 写字楼租金收入 项目写字楼租金收入通过对西安部分写字楼租价进行调查来确 定，下表就是西安部分写字楼的租金情况，详见下表。 表西安部分写字楼调查表 项目名称地址租价元 海联大厦振兴路北口西 精英大厦振兴路中段 泛美大厦南稍门什字 伟业佳大厦南关正街 通过调研分析西安写字楼需求旺盛，租价均价为元 月。因项目所处地理位置较之上述调查的写字楼较差，且本项 目写字楼准备采用整体出租交由运营公司整体运营的方式，因此我们 将租金定位为元月，那么本项目写字楼的收入为 万元。 停车场收入 本项目停车位地上位，地下停车位位，共计个车位， 通过对西安不同地区停车位价格的市场调查，我们暂时考虑地上停车 位按元车位月考虑而地下停车位的价格，定位为万元 车位，使用期限为年，由于项目要为客户车位提供日常管理......”。