1、“.....宗地二用地面积为平方米，容积率为 ，用地性质为住宅别墅，绿地率，规划总建筑面积 平方米。 规划设计方案介绍 吉大景湾路别墅项目规划为纯别墅小区，总建筑面积 平方米，设计有层联排别墅和叠加式别墅，面积为平 方米，户型为四房至六房，带私家花园，共有别墅套，联排别墅 和叠加式别墅各占半。 建筑层次高低错落，外立面采取滨海风格，建筑造型利用明快的 色彩对比简洁的外型明晰的线条处理，尽显精致雅趣。 在园林景观方面，讲求园林绿化与建筑文化的和谐融洽,于小区 中间布臵中心花园，通过跌落瀑布溪流建筑小品等多层次多角 度多视点的景观，赋予每个公共空间独特的命题，各个主题景点贯 穿草坪低矮灌木和花草，造就了通透绚丽的缤纷色彩，营造个 项目可行性研究报告 第页 神秘而温馨的多样化社区，为住户营造个和谐的自然环境。 项目建成后小区将实行智能化管理，配套电话电视网络系统， 并以完善的小区门禁卡系统......”。

2、“.....确保家居生活安全无忧。 五项目建设招投标形式 吉大景湾路别墅项目拟采用公开招标形式，面向国内有资质 的承包商，遵循公开公平公正和诚实信用的原则，选定报价合理 工期适当信誉良好的承包商，保障项目开发成功。 项目可行性研究报告 第页 浪漫之城 第二章项目投资环境 宏观经济环境 浪漫的城市定位 优美的环境是珠海的名 片，浪漫之城已是珠海深 入人心的城市定位。经过长期 的努力，珠海市将生态资源作 为最具潜力的可持续发展资 源，城市环境保护成效显著。 先后获得国家环境保护模范 城市中国优秀旅游城 市国际改善居住环境最佳范例奖等殊荣。在中央电视台组织 主办的中国魅力城市评选中，珠海凭借经济文化与环境同步发 展风光建筑规划相得益彰等诸方面的特色与优势，荣获中国魅 力城市称号。著名杂志商务周刊和零点咨询集团举办的项评 选中国宜居城市的活动中......”。

3、“.....入围中国十大宜居城市。珠海，以其独特的魅力，吸 引了众多投资臵业人士的目光。 地理优势更加突出 珠海市地接澳门，水连香港，背靠富饶的珠江三角洲，拥有全国 第二大陆路口岸。近来，珠海的交通设施网络建设全面展开，特别是 港珠澳大桥的兴建，将把东西两岸连接起来，并直接与江珠高速公路 网粤西沿海高速公路等西部公路网相贯通，珠海成为接受港澳经济 项目可行性研究报告 第页 辐射，又辐射珠三角西岸及泛珠三角西部地区的中枢。珠海整个城市 格局将面临重大发展机遇......”。

4、“.....并结合该区域房地产市场发展趋势， 预测该项目销售期价值上涨，则开发完成后开发价值为 元平方米 销售价格预测元平方米。 收入预测见附表。 五项目营销方案 销售策略的目标盘活整个项目的资金。即尽快回笼资金，以积 聚部分后续建筑费。 销售分阶段进行 销售 时段推广主题推广类型预期目的 预热期 优越独特的地 理位臵设计理 念 围墙广告开工典 礼，进行售前造势。 突出主题概念服务理念， 树立项目品牌，吸引准客户 注意力。 强销期高档海景别墅广告模型条幅形象墙开盘仪式......”。

5、“.....从预热推向热销高潮。 持销期环境空间配套广告宣传，推广活动。持续的人气和关注度，以稳定销量，迅速回笼资金。 尾盘期管理质量服务质量。实景宣传准业主联欢等。 理想的销售率。以优惠折 扣等方式，促成资金全部回 笼。 项目可行性研究报告 第页 第五章项目开发建设进度安排 工程计划 吉大景湾路别墅项目项目计划于年第季度开始前期 工作，第季度正式开工建设，到年第季度末可全部完工， 整个建设期为个季度。 二施工安排 项目施工进度如下表 序号时间施工安排 年季度进行清理填土及勘探设计等前期工作 年季度项目正式开工，进行桩及基础工程施工 年季度项目建设 年季度项目建设 年季度项目建设 年季度室内装修小区道路绿化等各种配套施工，工程竣工 项目可行性研究报告 第页 第六章投资估算和资金筹措 总投资估算 根据测算，吉大景湾路别墅项目总投资万元......”。

6、“.....开发期间费万元不可预见费 万元。 归类如下表 序号名称费用内容金额万元 开发成本 土地费用土地出让金 建安工程费包括勘探设计土建水电消防电梯装修及园林配套等工程费用 开发期间费 开发期管理费用按建安成本的估算 开发期销售费用按销售收入的估算 不可预见费按建安成本的估算 合计 二资金筹措和资金平衡分析 吉大景湾路别墅项目的资金来源全部是投资方的自有资金， 占比。 在项目开发期中，资金来源必须满足投资使用的要求，资金筹措 来源应当等于或略大于资金使用额，才能保证整个项目的资金平衡。 在本项目中，开发商的自有资金能满足早期的开发需求，到了后期， 则利用销售收入再投入来支付工程费用支出，保证整个项目的顺利完 成。详见附表资金来源与运用表。 项目可行性研究报告 第页 第七章财务分析 销售利润分析 吉大景湾路别墅项目的收入主要为销售收入......”。

7、“.....销售均价元平方米， 可取得的销售收入为 平方米元平方米万元 项目税后利润万元 吉大景湾路别墅项目完成后可得到利润总额为万 元，扣除所得税万元，税后利润为万元。 二项目盈利能力分析 经测算，该项目总投资万元，总销售收入 万元，销售税金及附加万元，土地增值税万元， 利润总额为万元。 项目投资利润率利润总额总投资 详见附表全部投资现金流量表。 三借款偿还能力分析 吉大景湾路别墅项目项目资金全部由投资方投入，无银行贷 款。 项目可行性研究报告 第页 第八章不确定性分析 项目盈亏平衡分析 本报告对项目销售能力进行盈亏平衡点分析 盈亏平衡点是指项目利润为零，保持不盈不亏时的临界 点，般用销售率表示。 销售率总成本费用销售总价经营税金及附加土地 增值税 项目的盈亏平衡点越低，说明项目适应市场变化的能力越强，抗 风险的能力越大......”。

8、“.....当该项目的销售率达到 时，在保证顺利竣工的情况下，项目实现收支平衡。 二项目敏感性分析 在房地产项目开发中，建安成本销售价格对项目影响较大。敏 感性分析时，影响项目内部收益率税前及税后利润的主要因素波动 幅度可取该因素当前值正负向变动等值计算。 对于该项目，选取销售价格或面积建安成本作为敏感性分 析的因素。分析结果如下表 指标税前利润万元税后利润万元全部 基本方案 销售价格 或面 积 项目可行性研究报告 第页 建安费用 可见，影响项目收益最大的因素是销售价格或面积。 三项目风险分析 项目潜在风险 房地产开发由于资金占用量大周期长易受市场波动 影响，存在较大的投资风险。 项目投资额大，对资金使用管理要求较高，旦管理不 慎，将出现资金缺口，存在定程度的管理风险。 该项目建设期间国家产业政策的调整，将是影响项目完 成的潜在政策性风险......”。

9、“.....将不可避免地影响 项目成本和利润。 回避风险措施 对于投资风险，只要对市场有充分的理性认识，对该项 目进行恰当的市场定位，是可以回避的。在项目实施中，应随时关注 市场供需变化，及时调整设计和营销策略，如调整户型大小面积的比 例出租价格等 对于房地产开发中的管理风险，可根据企业的实际情况， 优化管理组织结构，编制切实可行的项目投资计划进度计划，并严 格按计划开发项目，通过有效的管理回避风险。 项目可行性研究报告 第页 第九章项目可行性研究结论 项目可行性研究结论 吉大景湾路别墅项目是商住开发项目，建设规模中等，定 位合理，户型新颖实用，注重建筑风格及精品户型的精心营造，有较 强的竞争优势和销售变现能力，市场风险较小。 经过对项目投资的必要性建设条件和技术的可能性经济 效益的合理性等方面的详尽分析，认为该项目价格定位合理，项目盈 利能力较强，抗风险能力较高......”。