1、“.....其智力 密集度在世界亦属罕见。海淀区发展高新技术产业有了得天独厚的条 件，确立了海淀区在全国高科技发展中的核心地位，具备发展知识经 济的条件。海淀区位于北京市区西北郊。东与西城朝阳区相邻，南 与宣武丰台区毗连，西与石景山门头沟区交界，北与昌平县接壤， 全区总面积平方公里。 总用地面积公顷，其中建设用地面积公顷，代征道 路面积公顷，代征绿地公顷。可规划地上面积万 图大西山风景区位置示意图 平方米。项目用地位置范围示意图如下 地上物状况 该项目用地范围内大部分为早期建造的平房，目前房屋情况较 差，布局混乱，私搭乱建严重。平房破损程度严重，使用功能设施不 全，生活极为不便，现有形象与大西山风景区凤凰岭旅游及海定区日 益改变的城市景观极不协调。 现状用地构成以果园为主，面积约公顷，占用地总面积的 另有少量村镇企业用地公顷，占用的总面积的 家具厂，已停产......”。

2、“.....租期年。 图地块位置图 项目现状情况统计表 序号项目名称数量单位备注 项目总占地面积公顷 二应拆迁房屋建筑面积平方米拆迁公司实地调查数据 厂房平方米拆迁公司实地调查数据 宗地环境 自然环境 由于京密引水渠和市区西北铁路环线的阻隔，使地块成为个相 对封闭的区域。项目用地所处区域属于暖温带半湿润季风气候，夏季 炎热多雨，冬季寒冷干燥，全年平均气温摄氏度，月份平均气 温摄氏度，月份平均气温摄氏度，年平均降水，全年 无霜期余天。项目地块位于以生态为主题的大西山风景区。区域 内山清水秀，风景宜人，景观资源丰富。 社会经济环境 海淀区大西山风景旅游区风景秀丽，上风上水，是中关村科技园 区的后花园，是业成功人士，公司白领，及各行业专家开会办 公旅游疗养及举办学术研讨会的理想处所。 市政基础设施状况 交通现状 宗地附近东西向主要有聂各庄西路北清路龙泉寺路......”。

3、“.....但目前已基本处于停运状 态。 市政设施现状 自来水自打井水和海淀供水厂供水 雨污水无市政管网。雨水从山区自然排洪沟汇集于梁家园排水 沟，最后流往上庄水库，排洪能力五年遇。无污水处理设施。自建 化粪池或沉淀池，上层清水自然排除，沉淀污物定期抽运。 天然气无天然气管道，主要燃料为液化气。 电力有聂各庄变电站，万伏万伏。居民用电分别由昌平 区阳坊供电和海淀区沙涧路供电提供。 通讯西山农场场部内有电话机房，容量门，有门投入 使用。电话线空中架设，无地下管沟敷设。 有线电视由海淀区有线电视局提供。 周边大市政现状 北清路 北清路期敷设有上水，末端距凤凰岭地区约公里。 北清路期敷设有中压天然气管，末端距凤凰岭地区约 公里，且估计中压管线的压力不足以到达本地区。 颐阳路只是道路柏油面，路下没有敷设任何管道......”。

4、“.....直接影响财务成本，也 关系到投资的成败。 市政设施费用测算时是对整体进行估算，没有按照单价及管 线长度进行核算，在具体实施阶段如果管线长度有变化，实际发生的 费用将会随之发生变化。 土地出让价格的不确定性 随着时间推移，房地产市场情况可能会发生变化，地价也会随之 波动，影响出让价格。 由于本项目的容积率小于，根据相应得政策，在缴纳土地毛地 价时按照用地面积计算，因此本项目的毛地总价较高。 盈亏平衡分析 在诸多不确定因素中，土地取得费对整个项目的影响程度较 大。本次盈亏平衡分析选取其为不确定的变量进行分析。 假定建筑面积总成本等不变，以出让单价为不确定性变量分析。 盈亏平衡的计算公式如下 总收入总成本平均出让单价出让建筑面积， 则盈亏点的平均出让单价总成本出让建筑面积......”。

5、“.....其中取值标准是严 格按照国家和政府的法律法规以及政府的相关规章，结合项目所在 区的区位因素制定出来的，具有实际可操作性。但由于项目拆迁补偿 的统计数据没有进行核实，项目土地取得费用的准确性来源于项 目统计数据的准确性方面，因此，土地取得费预算存在定的误差。 本项目的熟地单价盈亏平衡点为元平方米，而预测单价为 元平方米，后者超过前者元平方米。 由以上分析可知，该项目的盈利能力较好。 敏感性分析 本次分析以投资成本利润率为分析对象，选取土地级开发完成 后的熟地单价和征地拆迁成本为敏感因素进行分析。 以项目竣工后的熟地单价为敏感因素 当项目的熟地单价以元建筑平方米为基数上涨 时......”。

6、“.....本项目的投资成本利润率为。 当项目的熟地单价以元建筑平方米为基数下降 时，本项目的投资成本利润率为。 当项目的熟地单价以元建筑平方米为基数下降 时，本项目的投资成本利润率为。 以土地取得费为敏感因素 当土地取得费以元建筑平方米为基数上涨时， 本项目的投资成本利润率为。 当土地取得费以元建筑平方米为基数上涨时， 本项目的投资成本利润率为。 当土地取得费以元建筑平方米为基数下降时， 本项目的投资成本利润率为。 当土地取得费以元建筑平方米为基数下降时， 本项目的投资成本利润率为。 经过上述分析，当项目竣工后的熟地单价发生变化时，本项目 的投资成本利润率变化相对较小而当土地取得费发生变化时，本项 目的投资成本利润率变化明显。因此对本项目而言，土地取得费的变 化对本项目的影响较大......”。

7、“.....北京房 地产价格路上升，市场前景仍然有很多不确定因素，旦泡沫出现 势必对本项目房地产市场造成不利影响。因此项目完成越早，风险就 越小。 资金风险 本土地级开发项目投资规模相对较大，且资金为银行贷款， 风险较大，周期越长，财务成本越高，风险越大。故应提高效率，缩 短项目开发和出让周期，节省资金成本。同时开发过程中应注意制定 详细的开发计划，逐步实施，合理调配资金，将资金平衡问题落实到 项目进展的每步计划中，避免资金风险。 工程质量风险 在大市政建设过程中，已完工程或在建工程如果存在质量缺陷， 将会对项目产生不利影响的风险。对于此，应该根据该工程质量总 目标编制质量计划，并制定质量控制点，招标相应资质的监理公司 进行监理，请专业设计院进行部位验收中途质量验收竣工验收， 从而规避这方面的风险......”。

8、“.....对于土地供应和 管理体制的变化，在项目运转和操作过程中必然存在许多过去未曾遇 到的问题，带来些政策层面的风险。对此，应尽可能理顺土地开发 与管理资金管理等方面的主体关系，为项目实施奠定坚实的基础， 从而化解这方面的风险。 第十章社会效益评价 对就业效益的影响 土地级开发项目的实施将提供更多的直接和间接就业机会。首 先，项目建成后的商业项目将形成新的消费和市场需求，会增加服务 行业的就业岗位。其次，土地级开发阶段房屋的征地拆迁市政 基础设施的建设绿地的建设场地的平整等工作都将产生大量间接 就业机会。 土地级开发后，二级开发的实施有助于第三产业的发展，新兴 的服务业将提供更多的工作类型和就业机会。 对环境效益的影响 项目的实施将对环境效益产生积极的影响，项目区的绿化用地以 及代征绿化将改善整个项目区的环境，营造健康的购物旅游生活 空间......”。

9、“.....按开发后总价值估算，政府将有约万 元的税收收入。 对区域发展的影响 本项目的实施可以实现土地合理利用，优化和整合土地资源， 节约土地使用，提升周边土地价值，满足本区域经济发展和城市建设 用地的需求。 符合海淀区经济发展和整体规划的要求，满足政府的社会目 标。建成后的项目区将成为具有较强辐射能力和带动能力的区域文化 经济中心的部分，形成定的区域优势，对整个地区的良性发展有 着重要的社会意义。 项目区将形成以住宿商务会议及文化为主体的现代化商 业圈，良好的区域环境快捷方便的交通适度的商业规模合理的 规划布局新颖的建筑形式以及健全的配套功能有助于提高区域成熟 度，体现高品质的区域形象，为人们整体生活质量和生活品位的提高 创造条件，提高人民物质文化生活水平及社会福利。 现在项目所在地区相应的市政设施不完善......”。