1、“.....项目用地位置范围示意图如下 地上物状况 该项目用地范围内大部分为早期建造的平房，目前房屋情况较 差，布局混乱，私搭乱建严重。平房破损程度严重，使用功能设施不 全，生活极为不便，现有形象与大西山风景区凤凰岭旅游及海定区日 益改变的城市景观极不协调。 现状用地构成以果园为主，面积约公顷，占用地总面积的 另有少量村镇企业用地公顷，占用的总面积的 家具厂，已停产。所占土地均为苏家坨镇各村农民向各村租用土 地，租期年。 项目现状情况统计表 序号项目名称数量单位备注 项目总占地面积公顷 二应拆迁房屋建筑面积平方米拆迁公司实地调查数据 厂房平方米拆迁公司实地调查数据 宗地环境 自然环境 由于京密引水渠和市区西北铁路环线的阻隔，使地块成为个相 对封闭的区域。项目用地所处区域属于暖温带半湿润季风气候，夏季炎热多雨，冬季寒冷干燥......”。

2、“.....月份平均气 温摄氏度，月份平均气温摄氏度，年平均降水，全年 无霜期余天。项目地块位于以生态为主题的大西山风景区。区域 内山清水秀，风景宜人，景观资源丰富。 社会经济环境 海淀区大西山风景旅游区风景秀丽，上风上水，是中关村科技园 区的后花园，是业成功人士，公司白领，及各行业专家开会办 公旅游疗养及举办学术研讨会的理想处所。 市政基础设施状况 交通现状 宗地附近东西向主要有聂各庄西路北清路龙泉寺路。 市区铁路西北环线从地块东侧经过，但目前已基本处于停运状 态。 市政设施现状 自来水自打井水和海淀供水厂供水 雨污水无市政管网。雨水从山区自然排洪沟汇集于梁家园排水 沟，最后流往上庄水库，排洪能力五年遇。无污水处理设施。自建 化粪池或沉淀池，上层清水自然排除，沉淀污物定期抽运。 天然气无天然气管道，主要燃料为液化气。 电力有聂各庄变电站，万伏万伏......”。

3、“..... 通讯西山农场场部内有电话机房，容量门，有门投入使用。电话线空中架设，无地下管沟敷设。 有线电视由海淀区有线电视局提供。 周边大市政现状 北清路 北清路期敷设有上水，末端距凤凰岭地区约公里。 北清路期敷设有中压天然气管，末端距凤凰岭地区约 公里，且估计中压管线的压力不足以到达本地区。 颐阳路只是道路柏油面，路下没有敷设任何管道。 公共设施状况 宗地附近有环绿艺苑实创总公司培训基地等小型度假旅游设 施。聂各庄村分布有邮局卫生院商店等简单公共设施。总体规模 较小档次偏低布局分散，不能满足该区域未来发展需要 宗地开发目标 本项目完成后应达到用地范围内的三通通上水通电通 路及土地平整，满足建设条件，达到熟地标准。各种市政基础设施 管线接至规划红线外......”。

4、“.....无论是从区位商业氛围 业态构成还是人气的旺盛程度，都坚实的捍卫着其在京城科技龙头的 地位。中关村高科技园区上地园区已经成为北京高科技的标志，海 淀区是高等学府的聚集地，是输送高科技人才的重要枢纽。 海淀区大西山风景旅游区现状分析 自然风光和民俗旅游 凤凰岭大觉寺阳台山翠湖湿地公园七王坟等旅游景区风 景秀丽，空气清新，四季如画，是周末放松休闲的好去处。海淀区北 部地区开发办同时组织实施了当地的民俗旅游文化，抓住现代人回归 自然的巨大商机。丰富的商业资源 凤凰岭大觉寺阳台山翠湖湿地公园七王坟等旅游景区聚 集在海淀区大西山风景旅游区内，整个风景区内孕育着较好的商机。 现在已有的配套设施不能满足日益增加的旅游观光者的需求。 优越的地理区位 海淀区大西山风景旅游区地处海淀区中关村商圈的后花园......”。

5、“..... 周边环境本项目所在的海淀区，是高新技术产业的聚集地，上 地科技园区，中关村商圈，及众多高等学府聚集在海淀区，这些必将 对本项目有辐射影响，本项目所在的大西上风景区是成功人士旅 游度假会议办公的好去处，同时是各大高校学科带头人举办学术 研讨会学术展示会的优选之所。 商圈环境海淀区大西山旅游区西北部，现在已各大旅游风景区 为依托，以旅游饮食住宿为主体的商圈已经初具规模，同时受到 中关村商圈，上地商圈的辐射作用，有益于本项目的商业环境。 丰富的旅游资源 海淀山后地区凤凰岭独特的地理位置和良好的气候及适宜居 住环境，凤凰岭厚重的历史宗教文化沉淀传统的旅游观光文化 良好的人文亲和环境，必将带来巨大的旅游休闲会务等市场资源。 海淀区大西山风景旅游区目前存在的问题 海淀区大西山风景旅游区正呈生长之势，但受到风貌保护的限制 和交通条件的限制......”。

6、“.....还没有形成大型的商业环境。 功能不尽完善，结构不够合理 海淀区大西山风景旅游区风景秀丽，空气清新，是旅游度假的绝 好选择，但相关的配套设施没有合理得衔接起来，各种业态没有合理 的当土地取得费以元建筑平方米为基数下降时， 本项目的投资成本利润率为。 当土地取得费以元建筑平方米为基数下降时， 本项目的投资成本利润率为。 经过上述分析，当项目竣工后的熟地单价发生变化时，本项目 的投资成本利润率变化相对较小而当土地取得费发生变化时，本项 目的投资成本利润率变化明显。因此对本项目而言，土地取得费的变 化对本项目的影响较大。 投资环境风险 近几年北京市房地产市场是否存在泡沫的争论直继续，北京房 地产价格路上升，市场前景仍然有很多不确定因素，旦泡沫出现 势必对本项目房地产市场造成不利影响。因此项目完成越早，风险就 越小......”。

7、“.....且资金为银行贷款， 风险较大，周期越长，财务成本越高，风险越大。故应提高效率，缩 短项目开发和出让周期，节省资金成本。同时开发过程中应注意制定 详细的开发计划，逐步实施，合理调配资金，将资金平衡问题落实到 项目进展的每步计划中，避免资金风险。 工程质量风险 在大市政建设过程中，已完工程或在建工程如果存在质量缺陷， 将会对项目产生不利影响的风险。对于此，应该根据该工程质量总目标编制质量计划，并制定质量控制点，招标相应资质的监理公司 进行监理，请专业设计院进行部位验收中途质量验收竣工验收， 从而规避这方面的风险。 政策风险 现阶段土地级开发项目政策机制尚未成熟，对于土地供应和 管理体制的变化，在项目运转和操作过程中必然存在许多过去未曾遇 到的问题，带来些政策层面的风险。对此，应尽可能理顺土地开发 与管理资金管理等方面的主体关系，为项目实施奠定坚实的基础......”。

8、“..... 第十章社会效益评价 对就业效益的影响 土地级开发项目的实施将提供更多的直接和间接就业机会。首 先，项目建成后的商业项目将形成新的消费和市场需求，会增加服务 行业的就业岗位。其次，土地级开发阶段房屋的征地拆迁市政 基础设施的建设绿地的建设场地的平整等工作都将产生大量间接 就业机会。 土地级开发后，二级开发的实施有助于第三产业的发展，新兴 的服务业将提供更多的工作类型和就业机会。 对环境效益的影响 项目的实施将对环境效益产生积极的影响，项目区的绿化用地以及代征绿化将改善整个项目区的环境，营造健康的购物旅游生活 空间。 对政府财政的影响 土地级开发项目可以为政府带来二级开发的税收收入并相应 带来新的税源，按开发后总价值估算，政府将有约万 元的税收收入。 对区域发展的影响 本项目的实施可以实现土地合理利用......”。

9、“..... 节约土地使用，提升周边土地价值，满足本区域经济发展和城市建设 用地的需求。 符合海淀区经济发展和整体规划的要求，满足政府的社会目 标。建成后的项目区将成为具有较强辐射能力和带动能力的区域文化 经济中心的部分，形成定的区域优势，对整个地区的良性发展有 着重要的社会意义。 项目区将形成以住宿商务会议及文化为主体的现代化商 业圈，良好的区域环境快捷方便的交通适度的商业规模合理的 规划布局新颖的建筑形式以及健全的配套功能有助于提高区域成熟 度，体现高品质的区域形象，为人们整体生活质量和生活品位的提高 创造条件，提高人民物质文化生活水平及社会福利。 现在项目所在地区相应的市政设施不完善，待项目实施后可 同时完善该地区的市政设施，以满足周边地区的市政管线需要......”。