1、“.....还可以利用其所处的优 越地理条件，吸纳更广泛地区的采购受众，并且使项目成为人们日常 休闲旅游娱乐和学习的重要场所。 首先，随着中国国民经济和珠宝产业的高速发展，年，中 国已成为世界奢侈品消费大国，但中国女性饰品人均占有率不足， 市场潜力十分巨大。全国每年有近万对新人喜结良缘，因结婚而 产生的消费高达亿元。众多世界知名珠宝名牌，更是非常看好 中国的消费市场及制造环境，对强势进入中国市场跃跃欲试。 从中国珠宝产业的整体格局来看，深圳黄金珠宝企业的国内市场 销售额约占全国，市场占有率居国内第。深圳珠宝产业年产值 在亿元以上，生产能力占国内珠宝市场以上。珠宝产业成 为了深圳经济腾飞新的增长引擎和城市名片。 从深圳市珠宝产业布局来看，大都集中在中港国际珠宝城水贝 工业区沙头角工业区等东部地区，其中水贝工业区又占到全市珠宝生产和交易的七成规模......”。

2、“.....但水 贝珠宝产业园也经历了三旧改造到以商贸为主的珠宝产业园升级的 过程。水贝珠宝产业园厂房大都是上世纪年代的建筑，外表陈旧， 区内道路狭窄，区内临街楼和厂房楼大部分以汽车维修装饰材 料和杂货店为主，与珠宝商业等经营环境难以相容。深圳市分多次 投入巨资对水贝区域进行市政改造，通过三旧改造的办法，将个工 业区变成了今天以商贸为主的真正的珠宝时尚商城。 相比之下，以拥有中国珠宝连锁经营鼻祖周大福周生生两大巨 头的顺德，无论是珠宝首饰制造还是连锁销售的顺德，却没有产品展 示和销售的集散场所。 综上可见，尽管同样拥有众多强大实力的研发设计和制造企业， 以及便利的交通条件大量的消费人群，以拥有中国珠宝连锁经营鼻 祖周大福周生生两大巨头的顺德，却没有产品展示和销售的集散场 所。这为项目的建设和实施开辟了市场的机会窗口。深圳水贝珠宝产 业园的发展历程......”。

3、“..... 在对顺德的消费市场进行深入的市场调查后显示，顺德区域消费 水平极高。年顺德区高达亿，区域零售消费总额已 经达到亿元。这些数据都足以说明顺德区已经具备了发展高档商 业零售业态的经济基础和消费基础。而且，项目所在的伦教街道，聚 集了万科沁园唯美嘉园涛汇领御花园海琴水岸凯蓝名都涛汇领御居住区等高尚居住群体，这使得其周边不仅人流量大，而且具 有较强的消费能力，足以让项目发挥聚集人气的作用。 第三章项目建设的指导思想和原则 第节项目建设的定位 本项目的定位是立足伦教，以万辉珠宝城为中心，通过对现有 旧工业区进行翻新和改造，建设具有区域性影响力的珠宝首饰产业与 商贸积聚基地，并通过赋予基地文化内涵，使其成为伦教乃至顺德全 新的珠宝文化休闲与旅游购物中心。 上述项目定位中，包含几个关键词及核心概念......”。

4、“.....从目前顺德区和伦教的未来产 业发展布局来看，缺少高水平上档次的珠宝首饰产业集聚基地，这 和伦教相关产业在顺德乃至全国的实际地位是不相称的。因此，本项 目的建设首先是弥补了顺德伦教珠宝产业的块产业空白。中国两大 珠宝巨头周大福周生生均起源于伦教，成为项目立足伦教的坚实基 础。 产业与商贸集聚基地产业离不开商业平台的促动作用，而平台的价值也取决于产业的 经济效应。因此，本项目在定位中，着眼于构建完整的珠宝经济链条， 从产品的开发设计，到制造加工，到高端展示交易，特别是利用目前 现有周大福周生生珠宝在全国的连锁店将顺德珠宝推广出去，以万 辉珠宝城现有的高端销售场所，实现零售旅游文化相结合的销售 模式，再经过市场检验和反馈后进行新的开发和设计，构成个微缩 的产业生态圈......”。

5、“..... 高端展示交易是指在高端的商场中展示和销售包括国际名牌在内的 珠宝首饰等奢侈品，并提供五星级的酒店餐饮住宿服务。 文化内涵与文化休闲与旅游购物中心 本项目并非单纯的传统意义上的工业园区或高新技术园区，也 不是单纯的批发市场。从项目所在的区位周边环境和项目自身档次水 平出发，最终希望建设的应该是赋予深刻文化内涵的项目。之所以如 此，和项目选择的产业主题有很大关系。珠宝首饰本身就不是般的 商品，如果希望获得市场的青睐，就必须具有丰富的文化底蕴同时， 此类产业不仅是简单的加工制造，创意与设计在产品价值中所占的比 重是很高的。由此可见，项目主题本身就和文化产业不可分，其中的 从业人员也和文化产业相关，加上本项目所在的区位是顺德区中心城 区，区内人群的消费水平和整体素质较高，加上顺德美食及水乡文化......”。

6、“.....两者相辅相成，相互促进，还可以聚集人气，扩大影响，成为伦教中心商贸组团的中心，进步形 成对周边地区的带动和辐射。 第二节项目建设的优势 综合考虑本项目所处的宏观与微观环境，以及自身条件，项目具 有十大竞争优势 消防安全水平。另外，借 助道路翻新，将现有园区的市政管网系统进行次翻新改造，将露天管线全部变为暗埋管线。在排污方面，将集中整理现有管线，结合建 设公厕，集中处理全区的污水和垃圾。建设集中垃圾处理中转站。 除上述考虑之外，对于园区内重点街道和景点，如主题广场特 色酒吧街等，应设立景观照明，以营造浪漫氛围。 园林绿化规划方面，由于本园区公共露天面积并不多，因此 不宜采用大面积草坪和花园，而是应重点选择小品型雕塑喷泉绿 化和垂直绿化，尤其是配合特色街道的改造......”。

7、“.....使游客和客商在游览和交易参观 过程中，感受到来自身边的亲切和不同风格的异域风情。 屋顶绿化也是本项目考虑的个重点，由于园区内建筑高低错 落，由条件将屋面改造为花园，并在花园内设立特色休闲餐饮等设 施，为客商和游客提供交流和休息的良好环境。 第三节项目总投资及构成 本项目总投资预计为人民币亿元，通过企业自筹政府入股 风投土地置换股份等多种方式，分批筹集。项目各功能划分和相应 的投资构成参见表。 按功能划分的项目投资构成表表 序号功能区项目名称占地面积建筑面积投资总额万元 生产加工区 珠宝首饰加工厂 特种高端工艺加工厂 展示交易区 珠宝首饰展示交易区， 国际高端奢侈品展示交易区 商场 ， 家居饰品展示交易区， 玩具及动漫产品展示交易区， 民间创意展示交易区， 拍卖中心......”。

8、“..... 珠宝文化体验区， 休闲会所与俱乐部 五星级酒店 教育研发区 创意设计中心 培训中心 公共服务区 珠宝首饰质量鉴定中心 会议与创意演示中心设计师公寓， 海关物流服务中心， 园区管理中心含市政电子 商务平台消防等 合计， 合计， 本项目分四期，共年建设完成，各期投资构成参见表。 按建设期划分的项目总投资构成表表 项目建设期起止时间总投资万元 期年月至年月， 期年月至年月， 期年月至年月， 期年月至年月， 合计年月至年月， 第五章项目经济效益分析 本项目综合修缮建筑面积为，平方米，修缮后的园区内物 业租金等综合收益均价有望达到元平方米，仅租金项年收益约 为，万元，项目采取滚动方式发展，自项目启动至前期收益变 现，前期所投资金约为人民币，万元......”。

9、“.....项目建成后，年资金收益 率约为。 其中按项目产能计，每年交易额高达人民币亿元。同时 解决中高收入就业，人，对当地就业人才及智力储备现状有较 大改善。 第六章项目的运营与管理 第节项目管理模式 本项目采用委托专业商业管理公司模式进行管理。即项目建设单 位在完成项目规划立项和基础设施改造建设后，项目的招商和运营 管理委托专业的商业管理公司负责。此管理模式将充分发挥专业公 司人员和技能的优势，突出专业的人做专业的事，从而确保项 目能够在开始就按照正确的方向开展。 除此之外，项目将合作作为管理的主要形式。其中，将重 点与专业的行业协会和商会合作，目的是扩大项目的影响，借助已经 具备相当实力的社会权威机构，帮助进入园区的商家主动扩大和挖掘 市场机会。例如，项目建设单位与顺德区政府开展合作......”。