1、“.....结茅传道，青城山遂成为道教的发祥地，被道教列为第五洞天， 全山的道教宫观以天师洞为核心，包括建福宫上清宫祖师殿圆明宫老君 阁玉清宫朝阳洞等至今完好地保存有数十座道教宫观。素有拜水都江堰， 问道青城山之说。 交通条件 五纵五横轨带的道路主骨架。都江堰市灾后道路交通规划，从年至房地产商域网海量房地产资料下载 年，投入资金亿元，打造五纵五横轨带的道路主骨架。五纵即成灌高速成灌 老路成灌快速路沙西线延伸线成郫灌干道大道都江堰段成青旅游快速 通道五横即彭青路蒲中路外二环二环路环路轨即成灌客运快速铁路 带即龙门山旅游产业带路网。 成灌客运快速铁路将作为都江堰市出境主动脉连通全国通过五纵，都江堰主 干线将融入大成都，缩短与中心城区的距离五横主干线将连通都江堰河西河东， 促进两岸人流物流经济的流通带旅游路网将提升龙门山系旅游产业的上档 升级和对外形象......”。

2、“..... 发展规划 城市性质旅游城市主导城市未来发展方向。 以世界文化自然遗产为特色的国际休闲度假旅游城市，国家历史文化名城，灾后 重建典范城市。 城市职能国际度假旅游目的地城市，成都重要卫星城市之。 以都江堰青城山为品牌的国家级历史文化名城，世界自然文化遗产地。 以独特山水田林堰城为自然人文特色的国际休闲度假目的地城市。 承接成都平原向川西地区辐射与带动的区域交通枢纽城市与服务中心城市。 大成都都市圈内实现城乡统筹的宜居宜业生态安全的综合型新城之。 城市人口规模人口整体规模将达到中型城市基本水平。 近期，至年，城市规划人口万。 远期，至年，城市规划人口万。 城市用地规模城市用地将主要向东南方向进行大力拓展。 近期，至年，规划城市建设用地，人均建设用地。 远期，至年，规划城市建设用地，人均建设用地......”。

3、“.....对成都乃至全国的 特定群体的置业消费投资倾向的吸附能力较强，并形成独特的区域认知和 市场基础。目前，养老休闲度假是成都及国内其他城市偏高端客群在都江 堰青城山片区的主要置业动机。此外，基于资源优势的商务活动和基于行情 预期的投资行为，也开始逐步升温。 目前都江堰房地产发展基本分为都江堰市区板块西区板块省道板块 青城前山板块青城后山板块此五大板块。 都江堰房地产板块格局 示意图房地产商域网海量房地产资料下载 青城山区域房地产发展格局 青城山区域板块概述 青城山区域房地产的发展主要被划分为三个板块以中兴镇为中心，沿 省道方向发展的省道板块，依托青城山景区为发展方向的位于青城山镇的 青城前板块和位于大观镇的青城山后山板块......”。

4、“..... 年在都江堰当局的规划指引下，沿线块依靠快速通道的交通优势和 丰富的土地储备开始被全面激活，众多开发商纷纷进驻拿地如新锐珠江， 板块开发开始进入准备蓄势阶段。进入年由于受地震影响，多数开发商 推迟了项目面试时间，目前仅珠江天生墅项目面世。沿线商业配套主要为乡镇 集市，较为低端，几乎没有中高端商业项目开发。 目标客群成都中偏高端客群为主。 产品形态总价控制较为严格的联排别墅产品。 代表项目珠江逸景天生墅住宅。 青城山区域板块分布 示意图房地产商域网海量房地产资料下载 青城前山板块多强林立激烈博弈品牌开发产品形态丰富。 青城山前山板块直为青城山区域的主要房地产开发板块，随着环山渠内 可供开发用地的不足，目前板块房地产开发主要集中在前山门的省道两侧......”。

5、“.....沿线多强林立置信大连亿达龙湖 中铁泰达等，并且均进入市场销售阶段，市场博弈激烈。目前上善栖临 省道有左右的偏高端休闲类商业面世，主要经营业态为茶楼会所中 高端餐饮等。 目标客群成都及其他省市中偏高端偏高端客群为主。 产品形态低层院落联排别墅为主住宅，商业综合楼商业。 代表项目青城山房住宅上善会商业泰达上青城住宅商业商务 青城后山板块国际化高端开发接近尾声。 青城后山以其丰富私密的自然资源成为板块开发的驱动力吸引了大量的 高端客户并且板块开发物业，已经逐渐摆脱了传统青城山项目川西民居的市场 形象，更多的向国际化靠拢，如高山流水的欧式风情高尔国际的高尔夫特色。 但由于后山为自然保护区，可供开发用地较少，目前开发项目较少。而后山商 业开发主要是依附于高尔较异地安置的标准进行估 算。例如入住大兴工业区每亩地约要万元，包括土地出让金......”。

6、“.....再通过原容积率进行折算，则重建厂 房每亩地约要万元。如果采用这种方式，则拆迁补偿费用每亩大概需要万元，比 报告采用的每亩万元减少了万元，总投资成本减少约万，相应的减小了资 金缺口，增加了项目经济效益的可行性。 基础设施的建设成本 该项目和庞各庄镇幸福村土地级开发项目紧紧靠在起，因此项目区基础设施建 设中除道路建设外的其它各项都可以受到民生村项目基础设施建设的辐射，报告中采用 的估算标准元平方米会大大降低，初步估算可以降到元平方米的水平。总投 资成本可以减少约为万元，从而相应减小资金缺口，增加项目经济效益的可行性。 收益增加的可能 由于本次测算的基准期日与项目完工出让期日时间上的差距较长，加以交易方式 交易情况等众多不确定因素的影响，成交价格与评估价值有定的变化空间，另根据本 报告第三四章节的分析，土地转让价格近期会稳中略升......”。

7、“.....粗略估算本项目住宅用地的增值空间为，因此可增加收 益为万元。 资金缺口平衡分析 在综合考虑了各种可能的因素后，项目综合收益为 万元，项目总成本降为万元。从静态 的角度分析，项目纯收益约为万元，认为项目在财务上可行。从动态的角度分 析，项目财务净现值约为万元，鉴于此项目性质为土地级开发，社会效益 环境效益显著，对周边经济发展辐射作用强，建议有关政府部门给予定财政支持用于 项目区基础设施建设。 第八章风险分析 项目主要风险因素识别 成本风险分析 征地拆迁成本的不确定性本项目征地补偿费的单价是严格按照国家和政府的 法律法规以及政府的相关规章，结合项目所在区的区位因素制定出来的，具有实际可 操作性。但由于项目拆迁补偿的统计数据没有进行核实......”。

8、“.....存在定的误差和风险。 基础设施建设的不确定性因本项目的市政方案尚未设计出来，本报告中只是 按定的经验数值进行的估算，故基础设施建设费具有很大的不确定性，该部分也是项 目运作需重点管理和注意的部分。 出让面积的不确定性本项目规划中综合用地如学校社会停车场等在本文中 考虑为非出让用地，无土地收益。实际操作过程中，通过租售和收取定的管理费用也 可能获得定的收益。 收益风险分析 本次土地转让价值测算的基准日为五月二十日，而土地的上市时间在年以后，持 续两年，随着经济政策市场等因素的影响，地价在未来的三年内出现波动的可能性 很大，这将极大影响土地收益的大小。 投资环境风险 近几年北京市房地产市场是否存在泡沫的争论直继续，北京房地产价格路上 升，市场前景仍然有很多不确定因素，旦泡沫出现，对小城镇房地产市场势必造成沉 重打击。因此项目完成越早，风险就越小......”。

9、“.....市场还不成熟，市场运作的模式和土地级开发 的经验都有待于不断的探索和积累，土地级开发的很多政策法规还有待于进步完 善，因而难免在项目实施中遇到些无法预期的困难。如果项目实施的周期过长，也容 易受政策调整的影响。 资金风险 收款时间和方式的不确定性土地出让收益的收款时间和方式的不同，直接影 响财务成本，也关系到投资的成败。 财务费用的不确定性首先，本报告是按保守的模式来估算的，如能顺利招标， 资金到位快，并采取分步拆迁分步实施市政工程的办法，可以大幅减少贷款额度。其 次，在实际操作中，土地出让收益的收款时间和方式的不同选择，会直接影响到财务成 本，从而导致投资的成败。 金融政策所造成的资金风险目前，工农中建四大银行近日纷纷表示，将响应 银监会的政策引导，对房地产等过热行业贷款减速。对于土地储备要严格防范新建项 目的合规性风险......”。