1、“.....远离商业区， 商业配套设施缺乏。而目前重庆市的养老服务机构大多为民办，规模 小，不可能投建商业配套设施，造成入住养老公寓的老年人购物和商 业活动极不方便。 建议该项目设置商业中心，建设包括超市商场精品商店银行 保险邮局等商业配套设施，方面为该老年公寓的老年人提供商业 服务，另方面也可以为周边的养老服务机构和居民提供商业服务。 寓区环境 建议该项目利用歌乐山下天池得天独厚的水资源，构筑滨水景观和沿 湖绿化带同时在学院原有的自然景观基础上，通过广场绿化 庭院景观园艺小品，打造景致独特环境优美的寓区景观。突出绿 意生态健康别致的特色。如果可能，把下天池水系引入寓区内， 让潺潺溪流贯穿建筑聚落，营造小桥流水人家的生动意境......”。

2、“.....投资达到万元 房间配套设施按人均元测算，人，需要资金万元 水电气网络电信电视等基础设施测算万元。 规划立项征地和报建手续费用测算万元。 建设周期年，年月至年月期间完成。 第二章投资估算及资金筹措 投资估算 期投资估算 土地费用约万元 新征土地亩，征地费用亩万元万元 土建工程费用约万元 房屋配套设施建设费用约万元 按个床位，每个床位平均投入万元 公共设施建设配套工程约万元 其它约万元合计万元 三总投资估算 二资金筹措方式 项目法人自筹资金 信贷融资 第三章投资效益预测 投资效益预测 年均营业收入 客房收入，万元 张床位，按平均每张床位元月含餐饮，入住率计 算目前高档老年公寓收费标准在元月左右 张床位元月月约。万元 护理收入。万元 按的入住老年人需要护理，每人护理费每月元计算 张床位元月月约......”。

3、“.....万元 按人，每天每人消费元，入座率计算 人元人天约。万元 商场收入。万元 按平均每天每人产生元利润计算人元天天约。 养生收入。万元 按每天有的人进行养生，即人，每人元计算 元人人天约。万元 会议室收入。万元 按每天元，利用率计算 元天天约。万元 护理实训管理费万元 按平均每月接待人，每人元实训管理费计算 元人人月约万元 老年大学万入的计算。万元。万元 包括般办公费用纸张文具费邮电通讯费用交通费用接待费 用董事会费培训费用工作餐费工作服装费日常维修费用 财务费用市场推广费用及不可预见费用等。 水电气费用万元 按营业收入的计算。万元。万元 营业费用合计。万元 营业成本。万元 餐饮成本。万元 老年餐饮。万元 按老年公寓营业收入的计算 万元。万元 养生成本。万元 按养生营业收入的计算 万元。万元 营业成本合计。万元 营业税金及附加。万元 营业税。万元万元......”。

4、“.....万元 万元。万元 教育费附加税。万元 万元。万元 营业税金及附加合计万元 注未计算所得税，民营养老机构可以争取政府减免。 年均营业支出。万元 三年均营业纯利润 营业收入营业支出。万元 四项目投资回收期 期项目投资约万元，年均纯利润约万元， 投资回收期万元万元年。年 预计期项目投资。年收回成本。 该项目期投资预计在。年内能收回成本，所以，投资回报周期 在合理的范围内。 第九章项目风险分析及规避建议 项目风险分析 观念的风险中国是个家庭观念非常强的民族，养儿防老的传统观念根深蒂固， 到养老公寓养老还没有被大多数老年人及其子女说接受，据调查还有 以上的人认为老年人入住老年公寓是因为儿女不孝或是孤寡老 人。另外还有的子女怕父母入住老年公寓生活不习惯，而不愿将 父母送到老年公寓。所以，要让大多数老年人及其子女接受到养老公 寓养老还需要个漫长的过程。因此......”。

5、“..... 价格的风险 目前，镇江市的人均收入和整体消费水平与其他发达城市相比还 有较大差距，人们对老年公寓的价格水平的接受度不高。据调查，镇 江市的老年人及其子女对入住老年公寓能接受的价格在元月 以内的占。当然这也是因为镇江市目前还没有高档的老年公寓， 人们更多的是根据现有的老年公寓来评价的缘故。但该项目作为镇江 市第个吃螃蟹者，在价格定位上仍然存在作定的风险。定价过低， 投资回收期将会延长，定价过高，入住率将难以得到保证，投资回报 同样会受到影响。 季节的风险 由于该项目处于镇江市的旅游风景区，消费的季节性较强，消费的淡 旺季较为明显，所以在淡季的入住率餐饮入座率将难以得到保障， 会对项目的收益带来不确定的因素。 交通的风险该项目所在地虽紧邻主城区，但由于地处乡村上，道路条件差，只有 条路通公交车，另外......”。

6、“.....不通公 交车，只有三轮车，所以无论是到老年公寓来的老年人及其家属，还 是到来度假开会和其他商务活动的客人都将带来极大的不便。从而 影响该项目的经营。 多元化的风险 该项目最大的特点就是开发老年产业。但这同样也是该项目的风险， 该项目能否吸引各民间协会来办公开展活动能否吸引老年产品的 生产企业和销售商来展销产品能否吸引镇江市三甲医院来开分支机 构，能否开发老年创意产业等，都还有很多不确定因素，使项目通过 多元化的产业发展来分散投资风险的设想存在不确定性。 二风险规避建议 老年公寓的市场需求很大，拥有很好的社会效益和定的经济效益， 是个充满商机和可行度较高的项目。但为了提高本项目抗风险能 力，化不利为有利因素，将风险值降低到最低程度，特提出如下建议 要找准目标消费群，重点瞄准三高老年人群，认真分析他们 的需求，为他们量身定做他们所需要的服务......”。

7、“.....要在镇江市独树 帜，为老年人搭建个老年人发挥余热实现自我价值，真正做到老 有所为的平台，要打好项目的合资背景这张牌，强调该项目老年公寓先进的经营 理念和管理模式，采用国际化的管理水平和服务标准，具有国际先进 水平的现代化高档老年公寓的优势 要依托老年公寓这个平台，围绕老年产业，实现多元化的发展， 如度假养生会议协会活动老年大学老年产品展示老年创 意产业等。通过多元化的产业发展来分散投资风险 要把该项目打造成为歌乐山养老产业园的中心，是建议引入镇 江市的三甲医院，为整个上党养老产业园的所有养老服务机构和居民 提供医疗服务二是打造高级护理中心，为镇江市其他的养老服务机 构医疗机构等提供高级护理人才实训基地。从而提高本项目的地位， 吸引更多的老年人入住 建议老年公寓在营销上采取多种方式，如收取押金意外保证金， 长租和短租相结合等方式，提前回笼部分资金，减少资金占用的压力......”。

8、“.....降低投资风险 本项目每年上缴的各类税金高达几百多万元，政府对民间资本建 造养老机构以及合资企业有相关的税收支持政策，可以争取政府减免 部分税收，从而减少投资风险 要加强项目的营销策划，从营销角度对市场前景作出准确判断并 提出详尽而具有针对性和可操作性的营销方案，加强老年公寓的营销 推广和宣传，扩大老年公寓的影响，让更多的老年人及其子女认识 认知并认可老年公寓，从而扩大入住人群，提高入住率，降低项目风 险。 第四章结论 通过以上各项研究分析及测算，结果表明无论是养老服务机构市场 发展的需要建设条件以及工程技术的可行性，还是从该项目日后的 经营效益和投资风险等方面来看，建造镇江碧云老年公寓项目都 是比较有利的，预计经营效益较好，是值得建造的。 目前镇江市养老服务机构大约有的缺口，而且随着老年人口的急 速增加和老年人入驻养老服务机构的愿望增加，养老服务机构的市场 缺口将非常大......”。

9、“.....有效缓解镇江市养老服务机构欠缺的矛盾，为政 府分忧 本项目建成后将填补镇江市高档老年公寓的空白，解决镇江市没有高 档老年公寓的难题，为三高高文凭高职称高收入老年人 群搭建了个发挥余热实现自我价值，真正的做到老有所为的平台。 开创了让老年人老有所为的养老服务机构模式，这样既能快速地 提升镇江市的城市档次与品位，同时又能有力地促进镇江老年公寓结 构调整，从而进步推动当地老年产业的快速发展，具有相当的社会 效应。 本项目是由镇江碧云梅花鹿养殖基地有限公司投资建造，是镇江市第 所养老公寓，建造该老年公寓可以引进世界先进的养老公寓经营理 念和管理经验，对于提高镇江市养老公寓的经营管理水平，与世界接 轨，带动镇江市老龄事业和养老产业的发展都具有非常重要的意义。本项目如果正常经营，每年向国家直接上缴各类税金达几百万元......”。