1、“.....按照高新园绿地系统建设指标规划，到年，高新园人 均公共绿地平方米，人均绿地面积平方米。 休闲配套 区域内有环境幽雅绿树成荫的柏林公园，花果瓢香绿茵如毯的照母山植物园及古 木峰公园境内的的天然绿肺方尖碑人和民俗文化村玲珑宝塔坐落其间，充分展示了 人和的人文历史金科天籁城小区的进驻，金科盛宴十二坊餐饮条街也随之形成，不仅 吸引了大量来自四面八方的优秀人才的居住和中外客人参观，因此也提高当地房地产开发 水平的提高，为此也起到了积极的推动作用。 居住规划 北部新园高新园规划居住用地约占总建设用地的，各种高品质的住宅小区错落有 致地分布在辖区内，目前已竣工的住宅规模约万平方米......”。

2、“.....人和组团道路总长公里，大竹林组团总长公里火 车北站片区道路总长公里，已经建成道路公里五条金系列主干道已建成通 车公里，目前正在实施的道路长公里，预计年前，高新园区将完成该区域全 部道路建设。 三北部新区高新园区楼宇工业分析 楼宇工业作为现代都市型工业的新形态，具有占地少税源稳效益好等优势，可以 解决土地资源紧缺与产业发展的矛盾。北部新区高新园区结合自身发展优势和特点，大力 发展楼宇工业。目前，该区域七座星系列商务大厦和总部基地已投入使用，据官方信 息，已经有近百万平米的商务楼投入市场，可以满足家以上科技型中小企业办公生 产需要，目前其使用率平均达到了。 据了解，北部新区年将继续扩大楼宇产业，挖掘土地价值。实施高新园中心区拓 展区总部基地等项目万......”。

3、“.....并于今年下半年全面 开工建设太阳座土星科技孵化楼。还将规划新的系列科技孵化楼，将楼宇产业十 五规划由万提高到万。 上述楼宇工业的大力发展，产业人员的大量入驻，必然会带动区域内房地产市场的发 展，及促进住房供应结构的调整。 第三章区域房地产市场分析 区域房地产概况 总述 凭借得天独厚的自然资源基础设施市政配套产业优势等条件，北部新区高新园 区的房地产市场自年开始，便飞速发展，相继出现了以龙湖香樟林别墅比华利豪 园金科天籁城金科天湖美镇棕榈泉国际花园协信城龙湖水晶郦城等北部新区地块项目可行性研究报告 第页共页 中高档房地产项目，成为名符其实的富人区，纵观该区域房地产市场，存在着中间小 两头大的现象，即以上述为代表的中高档项目和以安臵房和其它小项目为代表的中低端 项目为主，从区域目前项目开发和土地供应来看，房地产项目销售态势较好......”。

4、“..... 高新园区年商品房市场分析 年月年月北部新区高新园商品房成交情况 住宅 非住宅 住宅 非住宅 以上 主力销 售面积住宅 销售量 销售价 格 主力供 应面积住宅 分析 高新园区商品房销售面积分析 从上表数据可以......”。

5、“.....年月至年月，北部新区高新园区商品房成交面 积万，其中住宅成交比重较大，达，非住宅成交面积仅为万，表 现出该区域以住宅供应为主和商业配套不足的现状，区域生活配套还有待于随着人流的增 加及商业等相关配套的投入而成熟。 单位万元建筑北部新区地块项目可行性研究报告 第页共页 住宅成交平均面积分析 从区域供应户型来分析，年月至年月期间，以的户型供应为 主，这部分户型多为园区内的拆迁安臵房及部分小户型社区，另部分户型供应以 为主，这源于保利香槟花园尚源印象劲力五星城等项目的大面积放量。 从销售情况来看，成交的多为区间的住宅，这多是高档产品的继续消化过 程，而从普通住宅的交易情况来看，的二房和的三房销售也比较理想。 住宅销售价格 从上表可以看出，受金科天湖美镇东方王榭棕榈泉国际花园协信城等高 端项目的影响......”。

6、“.....所得税后财务净现值为万元，均大于 零所得税前财务内部收益率为，所得税后财务内部收益率为，均高于基准 收益率。 财务评价可行。 第十章不确定性分析 主要不确定性因素 从房地产市场情况来看，影响本行业项目开发财务效益的主要不确定性因素有销售价 格土地成本建安工程成本开发期税费借款利率等。 针对本项目的实际情况，土地成本是个具有较大不确定的因素......”。

7、“.....短期内上涨可能性不大，借款利率我们已做了充分的考虑。基于此，本次确定 的三个不确定因素为土地价格销售价格和建安工程成本。 二敏感性分析 本报告敏感性分析针对财务净现值内部收益率项经济指标进行，分别计算当土地 价格销售价格和建安工程成本分别变动和时对它们的影响。计算结果详见表 表敏感性分析结果览表 序号项目不确定因素变化率项目内部收益率净现值万元敏感度系数敏感度系数 基本方案 土地价格 销售价格北部新区地块项目可行性研究报告 第页共页 建安工程成本 由上表可看出，本项目按敏感性大小排序为销售价格建安工程成本土地价格。销 售价格为最敏感性因素，建安工程成本次之。 在今后项目的实施运作过程中，控制项目土地的取得价格，合理安排规划好项目开发 建设的节奏，增强项目自身品质，提升项目的亮点......”。

8、“.....同时控制 工程成本，加强投资控制的力度，项目定能在获得更好的经济效益。 三临界点分析 根据项目的具体情况，详细测算了在基准收益率为时的临界点分析数据 销售价格的临界点 土地价格的临界点 建安工程成本临界点 根据临界点分析的结果显示，项目在销售价格下降左右，项目净现值才为零，但 目前重庆市房价在周边城市中均处于个较低的水平低于成都贵阳等，上升趋势明显， 下降可能性很小，因此销售价格的不利影响完全可控制。土地价格要在我们测算价格 万元亩的基础上上涨即土地价格万元亩项目净现值才为零，根据我们调 查了解的结果，区域土地成交价格在万元，万元亩的可能性较低，因此土地 价格我们可以控制。建安工程成本要上涨左右项目才达到临界点，根据我们多年对重 庆市建筑安装工程的了解和重庆市工程造价信息提供的资料显示，重庆年上涨率在左右， 上涨的可能性极小......”。

9、“..... 四盈亏平衡分析 平均销售价格计算北部新区地块项目可行性研究报告 第页共页 根据各类型物业开发的顺序和投放市场的时间点，可以计算出各类物业的销售总价为 万元全部销售完，由项目经济技术指标中计算出项目总的可售面积为万， 由销售总价除以总可售面积而得项目的平均销售价格为元。 盈亏平衡时销售率计算 项目总成本费用为万元。 由于房地产行业的特殊性，将项目总成本全部作为固定费用，故固定成本为 万元，变动成本为。 销售收入平均销售价格元销售数量 销售数量 销售税金销售收入销售税金及附加销售收入 销售成本固定成本万元变动成本万元 要达到盈亏临界点情况必须满足 销售收入销售税金销售成本 亦即销售数量万元 可求出销售数量万 销售率销售数量可售面积。 根据以上分析，当项目销售到万，即销售率为时小于，项 目可达到盈亏平衡，项目风险较小......”。