1、“..... 目前区域内临街商铺租金集中在元平方米月，东侧建材专业市场租金水平在元平方米月， 租金水平较高。 区域商业经营业态分析 郑汴路段商业业态分布老紫荆山路 业态比例业态比例 银行干洗 药房咖啡 美容美发浴场 小型超市茶社 西点鞋店 餐饮烟酒 通讯网吧 影像电动车店 建材家居 服装广告打印 东明路段商业业态分布陇海路金水路 业态比例业态比例 银行干洗 药房咖啡 美容美发浴场 小型超市茶社 西点鞋店 餐饮烟酒 通讯网吧 影像电动车店 建材家居 服装广告打印 总结 郑汴路生活配套商业仅占，而受到建材市场的引导，建材类商业和广告打印占到 东明路生活配套占，生活配套结构优于郑汴路传统生活区商业配套中的最为活跃的餐饮娱乐购物 等业态的比重非常小甚至缺失......”。

2、“.....也为区域内生活型商业的开发带来机会。 郑州区域商业中心规划 郑州市目前的商业规划可以总结为四条主线，分别为 三大商业中心二七商圈碧沙岗商圈郑东新区商圈 三大物流园区圃田现代物流园区编组站物流园区航空港物流园区 个区域性商业中心 个商品交易园区其中本项目所在位置为政府规划的个区域性商业中心选址之。按照规划中的定 义，区域性商业中心是指商业中度聚集，商业服务功能比较完善，般位于居民聚居区商务聚集地和公共交通集 散地。零售商业网点设置以个大型综合超市个大中型百货店和若干个专业店专卖店及有定规模的餐饮 服务网点为宜以服务于本区域居民消费为主，兼有定的集聚辐射功能。服务范围至平方公里，服务人口 万至万。 区域性商业中心研究结论根据对区域性商业中心的研究......”。

3、“.....它是对房地产项目内外部条件各方面内容进行综合和概括，进而分析项目存在的优势机会，劣势威 胁。 优势分析 处在城市核心区域，人气旺盛，配套完善 三面临干道，交通便利，商业潜力大 地块规则，易于规划 区域认知度高 地价适中 宇通品牌带来的支撑 劣势分析 临郑汴路三栋多层住宅拆迁成本高 有部分土地租赁期未满，带来定的拆迁成本和拆迁时间不确定 外部机会分析 郑汴路的商业沿袭和连续性带来商业物业发展的空间和环境支撑 区域生活类商业配套不足带来商业开发机会 区域环境和配套支撑高层小高层住宅的开发 外部威胁分析 区域内住宅供应比较旺盛，产品同质化带来激烈竞争......”。

4、“.....结合项目分析的结果，对本项目的产 品初步判断两个方向 方案高层住宅临街商业方案二区域性商业中心高层公寓 经济技术指标 方案高层住宅临街商业经济技术指标 项目单位数量备注 地上总建筑面积平方米 高层住宅面积平方米 商业面积平方米 人防及配套用房平方米 地下车库平方米个车库 户数户户均平方米 容积率 方案二区域性商业中心高层公寓经济技术指标 项目单位数量备注 地上总建筑面积平方米 大卖场面积平方米 商业街面积平方米 公寓建筑面积平方米 人防及配套用房平方米 地下车库平方米个车库，可售个 容积率 销售价格判断 方案高层住宅临街商业 根据市场调查结果......”。

5、“.....计划本项目年开始预售，预计项目高层住宅销售均价 元，商业销售均价元平方米，车库销售价格万元个。 方案二区域性商业中心高层公寓 根据市场调查结果，结合在售个案销售价格及区域租金水平，计划本项目年初开始预售，预计高层住宅 销售均价元，车库销售价格万元个。 项目周边市场租金普遍在元月元月之间，按照年静态回收期推算，销售价应在元 元之间，结合本项目的规划特点和地块价值研判，预计项目临街两商业售价在元，商业 层均价在元，二层于商业地产项目受到商业容量的限制， 存在占领先机的问题，建议本项目应加快进度，迅速占领本区域商业空白，奠定区域性商业中心地位 由于现存拆迁问题尤其是燃气具市场的租期还有数年，最终不论选择何种开发方向，建议拆迁工作早日进行 建议针对区域性商业中心的前期研究和论证工作提前开展......”。

6、“.....面积楼面价权重备注 土地费用合计 土地出让费用 契税土地出让费用 二前期费用合计 勘探及设计费合计 地质勘探 文物勘探占地面积 总规设计含建筑方案设计元 施工图设计元 园林景观设计元 职能部门收费合计 人防建设费元 市政设施配套费元 绿化费元 墙改基金元 招标代理及标底编制费工程造价 定额劳保费工程造价 抗震审查费避雷工程造价 预算编制费工程造价 质量监督费工程造价 招标管理费工程造价 农民工押金工程造价 监理费工程造价 三通平费合计 临时用水 临时用电 临时用路 场地拆迁平整 其他费用合计 围墙建设 三综合配套建设费用合计 给排水工程元 供配电工程含变压器区外元 供气工程元户 供暖工程元东区 弱电工程元 道路绿化照明环境大门 四建筑安装工程费用合计 商业装修 高层住宅层以上 电梯 地下车库人防......”。

7、“.....最终建筑面积等指标应以最后在郑州规划局通过的规划为 准，届时将据实调整总投资成本农民工押金在工程结束后可退还开发商供气工 程和供暖工程费用实际为购房者支付，开发商垫付土地成本暂按万元亩测算。 本测算已考虑到投入资金的时间价值......”。

8、“.....总收入合计 四利润 五投资利润率 绿都置业郑汴路项目指标说明高层住宅临街商业 相关说明 方案住宅 沿东明路商业为万平米 沿未来路郑汴路商业为万平米 住宅项目容积率为 建筑面积为万平米人防万平米 共有户 地下车库为万平米共个可销售 地上总建筑面积万平米容积率 附表二方案二区域性商业中心公寓可售商业及公寓投资估算表 序号内容合计万元单价元面积楼面价权重备注 土地费用合计 土地出让费用 契税土地出让费用 二前期费用合计 勘探及设计费合计 地质勘探 文物勘探占地面积 总规设计含建筑方案设计元 施工图设计元 园林景观设计元 职能部门收费合计 人防建设费元 市政设施配套费元 绿化费元 墙改基金元 招标代理及标底编制费工程造价 定额劳保费工程造价 抗震审查费避雷工程造价 预算编制费工程造价 质量监督费工程造价 ......”。

9、“.....最终建筑面积等指标应以最后在郑州规划局通过的规划 为准......”。