1、“..... 项目周边配套 配套明细 交通地块四周为乡间道路，距郑上路有米左右 教育无 商服无 医疗医院 公建设施加油站西气东输郑州天然气门站收费站将拆除 宾馆酒店餐饮娱乐等无 金融机构无 行政企事业单位河南武警总队支队高速公路管理局 周边自然资源基本农田 目前地块位置非常偏僻，基本相当于农业耕地，周边配套设施十分欠缺， 如果完善项目配套，总体开发成本将有所提高......”。

2、“.....周边为农村村庄，农村居民总体 素质不高，治安情况般。 空气状况周围无污染源，空气质量良好。 噪声情况基本无噪声污染。 污染情况无化工厂河流湖泊污染等。 危险源情况项目东侧有多条高压线路电线，无放射性易燃易爆物品生 产或仓储基地等。 周边景观周围为农田和花木园艺种植基地，无规划的公园游园等，也没有 良好的自然景观，但南水北调工程距离本项目不远。 规划情况近期两三年内，郑州与荥阳体化的建设影响不到本项目，豫龙镇 的规划建设重点在绕城高速的西侧。 大市政配套 道路现状及规划发展 现有道路郑上路，项目出入的主要道路，双向六车道。 规划改造道路由郑上路到达项目地的乡村道路，项目的主要出入道路，约 米，还有项目四周的规划道路，建设时间和建设单位未定。 燃气西气东输郑州天然气门站距离本项目约米......”。

3、“.....如果留置接入口，本项目天然气的接入将 比较便利。 二项目分析 分析项目的优劣势，是对于制定项目的定位和开发战略的基础，通过分析项目的优 劣势和机会威胁，寻找市场机会，利用优势，规避威胁和风险，全面减少项目的劣势影 响。 项目分析 优势 地块距离郑煤集团总部新办公地址较近，便于职工上下班 距离郑州荥阳均比较近，沿郑上路进入郑州市区荥阳市区均比较方便 方便 劣势 周边医疗教育商业欠缺，周边几乎没有相关的日常生活配套设施 位于城市偏远区域，绕城高速路的东北角，位于农村耕地周围，位置非常 偏僻，生活十分不便 地块四周没有正规道路，仅有已经损坏的乡间道路，目前出入不便，道路 条件需要改善。 机会 周附近没有房地产开发项目，不存在市场竞争 郑煤集团下属员工多 随着荥阳的东扩，地块位于郑州荥阳之间......”。

4、“.....结合主干道路交 通系统，形成以三条城镇发展轴线为骨架的网络型城镇空间布局结构。沿陇海铁路 国道为市域城镇发展主轴线，联系市区上街两个中心城镇，是河南省城镇体系中原 城市群郑州市城镇体系中的级发展轴在荥阳的部分。以市区上街为中心城镇形成 荥阳市中部核心城镇组团区。沿省道为市域城镇发展北部次轴线，以广武为中心镇 形成荥阳市北部城镇组团区。沿须刘公路为市域城镇发展南部次轴线，以崔庙为中心镇 形成荥阳市南部城镇组团区。 城市性质定位郑汴洛工业走廊上的重要产业基地，郑州市中心城区西部上街荥 阳组团的重要组成部分，荥阳市域中心城市，以现代制造业有色金属加工业商贸物 流业为主的现代化工贸城市。 城市发展目标以中原城市群发展战略和郑州市发展目标为指导，把荥阳建设成为 郑汴洛产业带上的重要工业节点城市，生态环境优美的工贸型城市......”。

5、“..... 城市用地远景发展设想远景荥阳市区将成为大郑州市区西部上街荥阳组团的重 要组成部分，建成与郑州中心城区功能协调联系紧密的现代制造业现代服务业基地。 荥阳市城市总体规划年市域城镇体系规划图 图片来源于荥阳市规划局 荥阳市城市总体规划年中心城区用地现状图 图片来源于荥阳市规划局 荥阳市城市总体规划年中心城区用地规划图 图片来源于荥阳市规划局 荥阳市城市总体规划年中心城区远景发展设想图 图片来源于荥阳市规划局 荥阳市城市总体规划年中心城区用地布局结构图 图片来源于荥阳市规划局 荥阳新区东区规划 荥阳新区，以城市复合共生的全新理念，结合新区城市发展实际，定义新区的性质 与功能为行政办公商业金融文化娱乐体育医疗科研教育居住中心等多种 功能，地域传统文脉特征与现代城市风貌有机结合的新型城区。 荥阳市委市政府实施东引东进战略建设荥阳东区......”。

6、“.....迅速扩张经济总量东进即城市向东发展，积 极靠拢郑州，主动接受大郑州的辐射和带动。荥阳东区西起京城路，东接郑州西南绕城 高速，南到中原西路，北至建设路。占地约平方公里，涵盖京城街道办事处和豫龙 镇的个行政村，个村民组，人口人。市政府计划用三年时间逐步把东区建 成集行政办公商业金融科研教育居住中心等多功能的新城区，使地域传统文脉特 征与现代城市风貌有机结合。新城区建成后，市区人口达万人。 图片来源于荥阳市规划局 荥阳新区共分九大功能区 个综合公建区中心六个专项公建中心在新区的中心，有个综合公建 区中心，它是荥阳市城市总体规划中的城市中心。这个综合公建区中心包 括六个专项公建中心，即市级行政办公中心二片商业金融中心文化娱乐中心体育中心医疗中心。城市中心位于地理中心，方便人民。 四个居住区根据总体规划，荥阳新区有四个居住区，可容纳万人，住宅以多 层为主。居住环境优美，体现以人为本......”。

7、“.....沿康泰路东段两侧以生活居住与公建设施用 地兼容为主。以适应旧城改造及市场经济条件下用地弹性要求。 个物流产业园区充分利用郑州区域性中心城市，新区跨越郑上路陇海铁路， 紧临郑州西南绕城高速公路等交通区位优势条件，在新区东南部规划个集中的物 流产业园区，集运输仓储加工整理配送信息等功能为体，为荥阳市产 业发展提供个有利的服务平台和对外开放窗口，同时，通过现代物流业的引入， 全面带动荥阳现代服务业发展。 个教育科研区在新区的东北角规划有片教育科研区，为荥阳市的教育科研 和三产从业人员业务培训提供充足的发展空间。将教育科研区放置东北角，与郑州 高新技术开发区和大学城保持最便捷的联系。 个绿地区充分利用地形条件，在新区东部，沿南水北调中线工程规划个绿地 区公园，利用南水北调引水设计个人工湖，结合现代旅游的发展需求，布置 现代化游乐设施，形成集观光游乐休闲于体的综合性游乐园......”。

8、“.....结合房地产项目开发实际情况，建议我们的项目应保持 适度超前的战略方针，因为如果我们的项目过于超前，则与东区发展之人气不致，我 们做居住项目尤其应该与该区域发展步调保持协调，相反如果我们的项目开发滞后，我 们的竞争对手就会占尽先机，使我们的项目产生被动局面。因此在整体开发节奏上要密 切注意政府的发展动向，做到伺机而动，占尽先机而又不失稳妥。 适度适量适时地开发思路 城市宏观经济运营情况 个城市宏观经济的运营好坏直接影响到居民对大宗消费品的消费能 力，直接作用于房地产，影响房地产的发展，于是，我们必须通过对荥阳市 宏观经济运营情况的研究，来更准确的判断荥阳是房地产的现状和发展前 景......”。

9、“.....年增幅都在以上。年河南省县 域经济综合实力排名首次超过新密，位居河南省第三位，仅次于巩义和新郑，可见，荥 阳市经济实力雄厚，经济发展良好，这为整个房地产行业的稳定持续发展提供了较好的 经济基础。 数据来源荥阳市统计公报 固定资产投资增长情况 年份年年年年年 固投亿元 涨幅荥阳市固投增长情况单位亿元 年年年年年 小结荥阳市年固定资产投资完成亿元，同比增长，从上图可见， 荥阳市固定资产投资直处于高速增长状态，图示可以看出年增幅放缓，但总体 投资力度和发展前景良好。另外，随着荥阳市固定资产投资的加大和城市规模的扩张， 房地产的发展速度将进步加快......”。