1、“.....运用现代商业经营理念和统定位统规划统 管理统形象统宣传的全新模式对大桥项目进行包装 运作。 坤保创造性地将滇西明珠的成功经验嫁接移植到个旧 大桥，顺应现代商业物业财产权与经营权适当分离的必然要求， 打破传统商铺销售模式，在个旧首家运用产权营销模式进行商业楼盘 市场运作，把为投资者营造最佳投资环境，让业主物业不断升值，并 获得满意投资回报作为项目运作的基本指导思想，结合项目实际设计 出产权商铺产权式酒店公寓以招商带动销售等策划创意。 在大桥项目运作中，面对商业楼盘操作难度大市民怀疑 观望州政府搬迁以及进入时机较晚规划设计已经成形难以变更等 系列不利因素，坤保急流勇进，知难而上，以准确的市场定位 和全新经营理念，为大桥项目注入鲜活生命力，令项目开盘就 产生强烈的市场效应。坤保专业营销团队不仅让个旧市民很快接 受了产权商铺等现代营销理念......”。

2、“.....送二三楼销售完毕，创造了个旧商铺销售史上令人难以想象的奇迹不买 楼买二楼。仅是这些原来开发商准备要赠送的二三层商铺， 就收回了近万元资金，再次显示出坤保的专业策划水准和 超群营销实力。 对于商业地产，项目运作是否成功，还要看能否对该地产进行 有效的旅游商业经营并获得预期旅游商业利润。为保证大桥项目 的运作，坤保成立了个旧市坤保大桥商业步行街管理公司，搭 建项目经营管理平台，跨入商业经营管理领域进行全新探索。经过 年多的实践，对大桥商业步行街的整体形象业态组合功能用 途商业氛围招商策略等，进行了全面深入的论证，提出了完整的 策划方案，并结合项目工程进度和销售进展，提前展开招商和管理公 司前期准备工作，为项目竣工后迅速开业经营有效回避商业地产的 经营风险奠定了基础提供了保证......”。

3、“.....集中体现为种 全新的文化观念即现代商业市场经济文化，它以大桥商业 步行街为载体，结合个旧的锡文化背景，将项目所蕴含的历史 文化内涵商业步行街所体现的现代商业文化观念以及当代市场经济 的经营理念营销手法市场文化氛围等进行有机融合，将多种现代 时尚的商业形态汇聚在起，用最新的现代商业理念进行组合营销， 把传统商业的单购物行为演变为集激情购物旅游观光餐饮美食 休闲娱乐文化消费酒店住宿等多种功能于体的现代化大众立体 消费模式，通过浓郁的锡文化氛围吸引游人用时尚商品刺激消费，为商业步行街创造最大商机，形成完整意义的锡文化核心商业 圈。坤保结合项目实际创造性地打出了文化牌，通过文化 凸现大桥项目的特点亮点，形成强烈的市场冲击力。 三房地产投资风险与全程营销策划 房地产投资具有高风险性 众所周知，房地产投资具有投资额大......”。

4、“.....这些特点决定了房地产投资极易受到社会环 境经济环境工程建设环境等诸多因素变化的影响，从而使房地产 投资成为项具有高风险的综合性经济活动。在这个投资活动过程 中，收益与风险是同时存在的，特别是处在经济转轨时期的中国房地 产投资，风险更是在所难免。 房地产投资风险，是指开发商直接或间接地把定量的资金投 入房地产开发过程，由于受各种不确定因素影响而造成的收益下降或 损失增加或投资成本增大的等不利结果的可能性，它涉及政策风险 社会风险工程技术风险自然风险国际风险等。倘若剔除政策性 技术性因素，假定开发商已能较为顺利地将房地产项目开发出来，则 经济风险就成为对房地产投资影响较大的风险，它主要包含市场利率 风险也可视为政策性风险购买力风险变现风险等。 购买力风险是种需求风险......”。

5、“.....造成开发商经济损失。又 由于房地产投资的变现性能较差，在交易过程中可能因变现的时间和方式变化或商品房不适销对路而导致房地产商品不能变成货币或延 迟变成货币，从而给房地产经营者带来损失，即资金变现风险。这两 类风险实际上都涉及到房地产商品开发出来能否卖得出去，开发 商投入的巨额资金能否收得回来并获得预期利润，开发商会不会 因产品滞销而变成房东概言之，这也就是房地产投资必然要面 对的市场风险。 在市场经济体制下，从事任何种经济活动，都必须面对市场， 都存在着市场风险，这是个不容回避的客观存在。房地产业因其特 殊性，较之其它行业更是高投入高风险。因此，房地产投资者，要 想把握良好的投资机会，获取预期的经济收益，就必须对房地产投资 风险有个清醒的认识，并据此采取相应的防范对策，提前将风险化 解......”。

6、“.....风险的存在，不仅会给开 发商造成损失，在许多情况下，也蕴藏着种机遇，即所谓风险报 酬般不在酒店居住，而是将客房委托给酒店管理公司进行出租经营获取年度客房利润分红，同 时获得酒店管理公司赠送的定期限的免费入住权。 产权酒店的发展 产权式酒店最早诞生于欧洲瑞士法国，并迅速在美国佛罗 里达州和夏威夷等风景优美，气候迷人的旅游胜地盛行，全球产 权式酒店已逾家，丰富的旅游资源所吸引的大批游客，使 得酒店入住率长期保持在较高的水准，为投资者带来丰厚的回 报，年代初全球产权酒店收入达亿美元，据专家预计 年全球产权酒店销售将突破亿美元。 二产权酒店的基本特点 地点要求 产权酒店般位于著名旅游城市，如夏威夷，拥有充足的客 源，能够保证足够的客房出租率。 经营方式 投资者将客房委托给酒店管理公司经营管理......”。

7、“..... 投资收益巨大 业主在取得客房出租收益的同时还坐享房产增值收益并可 通过转卖变现。 购买者可在酒店开业后的每个财政年度获得酒店客房经营 的利润分红。购买者可依据酒店管理公司委托的中国注册会计事务所提交的每个财政年度的审计报告来确认酒店的经营业绩，并 按事先签订的委托经营客房协议享受投资回报分红。 些酒店公司会保证购买者的最低投资回报，但不设上限， 如海航集团的海南兴隆康乐园度假村。公司承诺每年保证购买者 的最低投资回报，且若年内，平均年回报率低于，购买 者可要求发展商第年按原值回购其所购的房间。 些酒店公司则每年给购买者固定的投资回报，即所有经营 风险由酒店公司身承担，如东洲集团的建德月亮湾大酒店，公 司每年承诺给购买者的固定回报额。 运营成本低 酒店开业之前，已收回部分投资，在运营当中避免了巨大的 财务费用......”。

8、“.....从而在经营政策上非常 灵活，在行业竞争中占据绝对主动。 星级品质如家温馨 产权酒店的设计大多符合星级饭店的评定标准，在硬件及 配套方面具有定的品质保证。同时，为迎合购买者家外之 家的需求，产权酒店在户型结构上往往会突出家的氛围， 般都配有厨房大起居室卧室阳台等等，甚者，还 会开辟专用的社交接待商务区域。 拥有产权保值增值消费者在购买产权酒店的客房之后，将会获得当地房管局颁 发的房间的房屋所有权证。同时，购买者还享有该房 继承赠与转让抵押等自主权。 多重优惠节省开支 购买者除按规定时间免费享受客房入住外，还可在其他时间 以比对外折扣更低的价格入住酒店。同时，对于酒店内的配套服 务项目，购买者也可享受多重优惠。这样，在直观上就降低了购 买者的旅行开支与花费。除此以外，发展商倘使有联动营销的业 务计划，则购买者更能获益匪浅......”。

9、“.....规定凡购买产权酒店的消费者买海航机票 律享受海航职工优惠待遇，机票五折优惠凡购买平方米 房产的消费者便可迁入个特区城镇户口，其子女在同等条件下 可优先录用为酒店员工。 第三章亚美产权酒店背景分析 亚美大酒店的背景简介 云南农垦集团公司亚美大酒店位于西双版纳州景洪市旅游 度假区，设计标准为国内豪华四星级酒店，占地面积亩， 总建筑面积，绿化系数，现客房间，是集 住宿餐饮娱乐和高档会议等功能体的大酒店。现已完成主 体建筑，需改造成五星级酒店。年月刀林荫州长调研景洪市城市建设情况，同时提出要把亚美大酒作为标志性建筑进行 改造。 通过天达酒店的收购，搭建了融资平台，向银行贷款对原亚 美大酒店进行收购，这样减少了投资者的资金压力。收购后将对 本酒店进行五星级酒店提升改造，如果以的容积率......”。