1、“.....经营情况般 个案五首都时代广场 产品业态分布 楼层产品业态服务业态 不见不散餐厅吉野家，中复电讯， 面爱面，正味，首都时代电影院 女装冰激凌星巴克女装赛百味美容美发 服装折扣店川菜馆 服务业态客户主要依靠楼上写字楼客户，写字楼内的大量驻扎机构对 楼下人流有很大支撑，其餐饮生意火爆，服务好。服务业态租金均价 元天含物业管理费，服务业态可以流水倒扣，约为，首都 时代广场对产品结构进行调整，预计明年调整为美美百货。 个案五街 服务业态 游戏厅 溜冰场 影院未开业 水吧个......”。

2、“.....租金较高，其游戏厅和青年服装业生意好， 室内广告设计有特色。商户约户，租金元天，地下有运动 主力店，娱乐包含全天演播台，地下二层生意较好，地下三层 部分冷清。 个案六西单明珠 楼层产品业态 汽车城电脑城 化妆品饰品日用百货珠宝小家电摄影器材婚庆玩具 美甲礼品等 女装时装休闲装民族装 男女装牛仔系列童装布艺 鞋箱包针织品 韩国城箱包美容美发手机 食街 市场共个摊位租金元天首层标准摊位平米饰 品类，租金月，营业额流水每天元不等服装 箱包标准摊位，租金月，营业额流水 天，西单明珠对外水吧食档个，铺位，月租金 不等整体市场定位产品为中低档，适合大众市场经营良好，无摊 位可另租......”。

3、“.....主要为北京特产，为旅游者服务楼为服装无特色， 整体亮点为层的北京攻略，其是北京年轻时尚人群的购物中心， 已取代隆福东单东四北京攻略共有商户户，含饰品类， 租金最低在元天，摊位转让费最低在万元，通常转而费为 多万元......”。

4、“.....南楼为大众百货和服装类，南楼东 厅为小百货类，北楼完全是运动类西单商场和西单购物中心西单 赛特西单华泰商业广场百货由楼连廊相连同，但楼人流很少， 主要是各连接出入口标识不明显和人流消费习惯所致。 个案九民族大世界 总共约个摊位 租金元天不等 产品低档大众消费 经营状况良好......”。

5、“.....华 润承诺租金降半 新代平方米天 商场类租金水平采用的流水作市场价格优势明显，商场式的购物环境比西单其他市场更胜筹 自身规模效应大建筑面积万平米，庞大的规模可形成相应规 模效应 西单华泰商业广场百货对面高档次商场在建，与项目形成呼应同 时，地铁口也设立于此，使整个西单商圈北移，加速区域商业发展 租金低由于西单华泰商业广场百货经营不善，其租金已降到很低， 已降至元天以下使用面积，而目前西单区域市场的租金使用 面积均在元天以上......”。

6、“.....但具有商业街的门户位置，拥有门户效 应 项目具有强大号召力和标志性，对无形资产的影响力大 西单日益形成全北京全国的青年人时尚街区中心，发展潜力巨大 全部采用租赁关系，易于商户管理 劣势分析 项目地理位置略偏离目前西单商圈的中心区，位于商业街最北端 西单商业街缺少系统规划 项目位置认同度低，市场培育周期长 项目与西单商圈中心区域难以形成差异化，需要加强综合运营能 力市场的认同过程与培育期需要大量的广告投入 人流不易到达，偏离中心区，区域主流消费人群通过乘坐地铁和公 共交通而来 项目对面在建大型商业项目工期年，短期对人流影响严重，同时 存在噪音污染。 机会分析 西单商圈的发展潜力巨大 东单东四区域的没落，导致青年时尚购物群加速向西单汇集 现阶段市场租金与该项目目前租金之间利润空间大 市场采用完全租赁的形式......”。

7、“.....必须形成自身特色，如何解决市场定位时 产品差异化问题 项目整体服务业态的引进和相应服务业态的管理 市场招商开业养市多个环节的综合运营能力 养市过程需要达到消费者对产品认同和商户形成对市场的有效支 撑，期间的商户品质管理与提升以及推广的专业化运作能力 市场外立面的修改和门前标识系统的建立时，审批工作难度大 六项目定位 项目名称由于项目整体定位以时尚青年为主体的综合体验式购物场所，因此在 项目名称选择时应时尚上口有利于项目整体的推广与传播，拟定如 美美时尚购物广场，取名类似上海知名的美美百货或以时尚用语 秀酷炫等谐音取名。 业态定位暂定位 商业模式体验式时尚休闲主题服装服饰市场休闲式零批市场 店中店的经营形式。多业权。实行统招商统 管理经营......”。

8、“..... 市场经营理念 明确目标消费群体 营造符合目标消费群体的心理特征的购物休闲娱乐环境，本市场 将成为青年的购物聚友娱乐的时尚广场。 专业的策划持续的市场推广是维护市场成熟运作的前提 建立为商户服务的商品信息交换平台，及时帮助商户了解最新潮流 直接与生产制造商建立关系，开通商户与厂家沟通的平台，保障进货价格低。 楼层业态 百货娱乐 饰品化妆品礼品贴纸 百货鞋包 女装时装 女装牛仔装 男装牛仔运动装男士鞋包 音像书店电器娱乐 注每层的死角均设有餐饮娱乐等服务机构，其比例约占面积， 具体安排平面此略。 七项目招商方案及策略 由于该商场采用统租赁形式......”。

9、“.....建议采用 年租的形式。由于该市场的养市阶段比较难，所以年租的方式在商户 的调整上较为方便。 考虑项目的认同度不高，因此，买断使用权的方式这里不适用。 每个摊位标准的服装档口为，小百货可设置为，鞋和箱包也 同样设置为的标准档口。服务业态按服装类需求以及建筑布局进行分割。 每户以标准摊位来收取押金万元个 每层的租金定价为 层元 二层元 三层元 四层元 五层元 六层元 地下层元 均价元天使用面积 付款方式采取每半年付 招商策略采用数据库营销模式和主力店引进相结合，对服务类有号召 力的业态采用多种招商方式，年租流水倒扣联营等方式，形成购 物休闲娱乐为体的体验式的购物场所。 八项目养市方案及策略 针对该项目养市过程较长，特采取以下几种方式进行综合运营 推广方面 硬性交通台与音乐台结合，每天各频次......”。