1、“..... 三市场分析 市场的供应情况分析 本项目位于西单商业区，该地区虽然有定的写字楼项目供应，但能够达到 甲级写字楼水平的数量有限。其中西单大街西侧的西西工程规划建设万 平方米的物业，商用和办公面积为平方米。其中部分甲级写字楼已被整栋购 买，西单大街的东侧也可提供约万平方米的写字楼面积，除此之外，年底完工的首都时代广场是该地区品质较好的甲级写字楼，该大厦可提供万平方 米的写字楼面积。 西单商业街被列为北京重点开发区段，整条大街的规划极为重要，西单商业 街经过几年的重新规划建设，目前已建成并投入使用的大型商业设施有西单商 场华威大厦华南大厦北京图书大厦高登购物中心西单赛特商厦首都 时代广场等。西单商业街经过多年的重新规划与改造，整体的购物环境大大优于 改造前，特别是西单地铁站的开通提高了西单街人流的引入......”。

2、“..... 该地区的写字楼大部分已被整栋购买，如中国银行中国电信和中国联通等， 其他的物业大多是商业和办公综合型，吸引了些中小型商业公司在此办公同 时些与电信和金融相关的公司也租用了较多办公面积。由于这些租户与西单商 业街有较密切的联系，使得该地区写字楼的出租率表现较为平稳，空置率在 左右。由于该地区写字楼租金总体水平比较其他地区相对较低。主要因为该地区 写字楼的质量较低，以及国内中小型公司对于租金的承受能力较低。首都时代广 场是该地区可租售的甲级写字楼，目前该大厦的租金成交价在美元月平方 米建筑面积含物业管理费左右售价报价为美元平方米。 物业名称写字楼面积平方米租金建筑面积平方米月 通港大厦 华威大厦 西单国际大厦 首都时代广场 建威大厦 年至年的北京写字楼供应量呈递减趋势。年北京写字楼的供 应量为，平方米......”。

3、“..... 分别为年的，平方米和年的，平方米。估计北京甲级 写字楼租金可望于年随世界经济的复苏回升。而对甲级写字楼的需求量， 在参照自年到年的北京甲级写字楼租金及空置率的变化趋势后见附 件八，我们推断在未来的两三年内北京写字楼市场可消化的供应量即约， ，平方米。 目前西单商业用房的营业面积为万平方米，占西单各类物业总建筑面 积的，预计未来年西单商业新增各类物业的总量为万平方米， 根据北京十五时期商业发展规划中西单商业街的营业面积控制在万平方米左右的规划，西单未来年的商业用房供应将不少于万平方米。 西单商业街商业用房供应表 项目名称总建筑面积商业营业面积 现状供应 西单商场 西单购物中心 华威大厦 西单赛特 北京图书大厦 高登大厦 华南大厦 西单文化广场 首都时代广场 民族大世界 特别特 广州大厦， 华恒大厦......”。

4、“..... 通港大厦， 电话局， 总计 未来供应 西西工程号地， 西西工程号地， 西西工程号地， 西西工程号地， 中国联通大厦， 西单图书大厦二期， 总计， 市场的需求情况分析 写字楼客户主要来自于电信公司和金融机构。除此之外还有些国企业在北 京的分支机构或办事处。这些公司机构主要看重西单地区的商业氛围，树立企 业形象和销售自己的产品。西单地区可开发土地已基本开发完成。未来甲级写字 楼竞争主来自周边地区，尤其是金融街地区。 随着中国将于近期加入，内需市场不断成熟及呈强劲增长，北京在这 市场环境下，不断吸引外资公司入驻北京，使得北京的甲级写字楼近年来租赁市 场基调良好。总体看来，近五年来些知名跨国公司成为北京甲级写字楼的市场 的主要承租力量。这些公司虽然在入驻中国初期，并没有显现出对写字楼的强烈 需求，但在近两年，由于在中国的业务量不断扩大......”。

5、“.....而且他们对甲级写字楼的面积需求都是惊人的。有些公司甚至还在京租下了整栋写字楼并因此拿下了大厦命名权，如惠普大厦摩托罗拉大厦王府 井新东安市场北京电讯大楼等。 九五期间，西单商业区社会消费零售额从年的亿元增至 年的亿元，年均增长，销售总额从年的亿元增至年的 亿元，年均增长。社会消费品零售额占西成区消费品零售总额的。 由此可见西单商业的经济实力在西成区的重要地位。 尽管西单商业街的些出租用房硬件设施水平不高，但是总体租金水平基本 维持在美元每平方米每月之间，平均租金为美元平方米月。该地区 的商铺从租金上来看同北京高档商业用房相当，从租金收益率来看，西单地区的 商铺具有其他地区无可比拟的优势，该地区的租金基本能按月收取，即使在商家 租约到期也会很快有其他商家签约。这比起那些因出租率长期达不到理想状况......”。

6、“.....具有良好的投资收益。 西单地区商业用房租金表 项目名称租金使见费用共计万元按个月平均分配。 现金流入 销售假定情况 单位万元 时间金额备注月收入 月税后 个月销售写字楼的，即平米月， 销售单价万元平米 年收入 年税后 的写字楼出租，出租时间年，租赁单价 元平米月，面积平米 年收入 年税后 商业部分出租，出租时间年，租赁单价 元平米月，面积平米。 销售假定情况二 单位万元 时间金额备注 月收入 月税后 个月销售写字楼的，即平米月， 销售单价万元平米。 月收入 月税后 商业部分年月销售完毕，销售单价 万元平米，面积平米......”。

7、“.....空置率为租赁部分可以满年租赁 租赁部分可以租满年。显然现实情况下这四个假设前提难以满足，即存在上述种风险，对此，我们分为较好般较差三种市场状况分析 收益的期望值。因时间的风险分析较为复杂，本报告不予分析 市场状况较好般较差 概率 市场情况概述销售假定情况销售完毕，租赁部分 的年出租率为，租 赁部分可以租赁年。 销售完毕，租赁部 分出租率为，可以 租赁年。 则 市场状况较好时的净收益为万元......”。

8、“..... 市场状况较差时的净收益为 收入税后平米万元平米平米 年元平米平米元平米 年万元 成本万元 净收益万元。 市场状况较好般较差净收益期望值 万元概率 销售假定情况 同样，我们根据销售假定情况二分析投资回收期及投资收益率是基于这 样的假设前提写字楼与商场能够全部销售完毕年月前可以 销售完毕。现实情况中存在资金回收的风险，即所有的房子不能在年月 前售完，这会影响资金的投资回收期，在此不做分析现实情况还存在投资报酬的 风险，即写字楼与商场不能全部销售，显然这不是本假定情况的主要风险，因为 写字楼与商场可以销售至时，投资可以全部回收，剩余部分可以租赁转化 为销售假定情况，销售转化为租赁可以将商品转化为资产，延长了投资回收期 增加了投资回报率同时增加了资金回收的风险。基于投资报酬的风险......”。

9、“..... 市场状况较好般较差 概率 市场情况概述销售完毕商场全部销售完毕，写 字楼销售完毕 商场销售，写字楼 销售 则 市场状况较好时的净收益为万元。 市场状况般时的净收益为 收入税后平米万元平米平米万元平米 万元 成本万元 净收益万元。 市场状况较差时的净收益为 收入税后平米万元平米平米万元平米 万元 成本万元 净收益万元。 市场状况较好般较差净收益期望值 万元概率 销售假定情况二 说明对于上述分析的假定前提是楼房全部用于销售不出租，所以市场最 差的情况为销售收回成本即销售，否则会转化为销售情况假定，不满 足本分析的假定现实中不能售出部分会出租，这与本分析的般与较差 情况的收益不同，因本分析为基于假定前提的数学分析，所以与现实有差异。 我们对于销售情况假定与假定二作为两个方案进行风险分析......”。