1、“.....在居住环境较好的该地段内建设莱芜 市房地产开发项目莱芜市住宅小区建设项目项目，有利于加 快城市的快速发展，有利于改善钢城区居民的生活条件，促进城 市建设进程和经济的发展，符合国家有关产业政策的要求。 二符合莱芜市国民经济和社会发展十五规划纲要的要求 莱芜市国民经济和社会发展十五规划纲要中指出按照城 市现代化农村城镇化城乡体化的总体思路，以建设现代化 园林城市为目标，高起点规划高标准建设高效能管理，努力 把莱芜建成经济繁荣环境优美适宜人居的山水绿色钢城。本项目的建设，有利于提高钢城人口的容积率，加快城市化 进程，优化钢城的居住环境，符合莱芜市国民经济和社会发展十 五规划纲要的要求。 三有利于提高钢城居民的生活水平 十五期间，随着房改政策住房市场开放政策住房 金融政策陆续出台，钢城区在经济大发展的背景下住房建设同样 取得了较大成就......”。

2、“.....生活水 平得到了较大的提高。 总之，房地产产业关联度很高，对经济增长影响力大。本项 目的建设，对促进莱芜市房地产市场健康发展，扩大内需保持 国民经济发展的良好势头推动经济结构调整提高居民消费水 平和质量扩大就业促进科技进步和可持续发展都有着重要意 义。 第三章市场分析及建设规模 第节莱芜市房地产宏观状况分析 近年来，随着我市国民经济的持续快速增长，经济实力逐年 增强，城市面貌焕然新，城镇居民收入持续增加。在诸多利 好因素和相关政策的影响和推动下，我市房地产开发投资持续 升温，呈现快速发展的良性发展态势，对拉动国民经济增长 改善居民居住条件发挥了重要的作用。 目前我市房地产业运行的基本特点 房地产开发投资快速增长，投资规模继续放大。 自年启动开发区以来，外来资金蜂拥而入，吹响了我 市房地产开发的号角......”。

3、“.....我市 房地产市场由初创进入到了快速发展时期。年城市居民人 均住房使用面积达到平方米，比上年增加平方米 农村居民人均居住面积达到平方米，比上年增加平 方米。 供需基本平衡，产销两旺。 从需求来看，莱芜房地产市场发展具备充分的需求支撑，具 体表现在以下三个方面 换房高峰即将到来。从时间来推算，今年是全面房改 的第十个年头，由于旧房在结构面积位置等方面都不同程 度地存在定缺陷，已经越来越不能满足较富裕阶层的要求， 新房市场需求潜力比较大。城市建设步伐加快，城区面积扩大，城镇人口迅速膨 胀，为房地产开发提供了载体。 收入的不断增长，为购房提供了经济基础。年城 市居民人均可支配收入元，增长人均消费性支出 元，增长。农民人均纯收入元，增长 人均消费性支出元，增长。城市居民恩格尔系数 ，农村居民恩格尔系数。城乡居民人均储蓄 元......”。

4、“.....从供给看，良好的经营业绩为开发商 持续增加投入提供了可靠的资本保证。据初步测算，全市完成 建筑业总产值亿元，增长。全年房屋建筑施工面 积万平方米，增长房屋竣工面积万平方 米，其中住宅竣工面积万平方米。考虑到结算迟缓预售 房未纳入销售等原因，商品房供销基本平衡，产销两旺 房地产企业对行业发展态度乐观，企业家信心足。 从市企调队今年季度的房地产景气调查数据来看，我市 房地产业景气指数直处于非常景气区间，在工业建筑业 交通运输及邮电通信批发零售贸易餐饮业等行业中独领风骚。 可见乐观看好仍是我市房地产企业对本行业的判断 与预期，企业家对投资房地产业信心足。 第二节市场风险分析 项目决策时，应充分考虑各种风险，并在实施和经营中注 意防范和控制风险，这样不仅可以改善决策分析工作并提高风 险意识，而且在降低投资风险方面将起到事半功倍的效果......”。

5、“.....主要包括自然条件新 工艺带来的挑战工程变更等风险。自然条件风险主要表现在 两个方面是由于自然条件的复杂多变，容易发生严寒酷 暑多雨塌方等对工程质量进度和投资的影响。二是当地 出现的异常地质气候水文等不可抗拒的自然灾害。 规避以上风险的主要策略有搞好水文地质勘探工作搞好 项目建设的招标工作做出工程施工进度的详细计划，购买工 程保险进行风险转移等。 政策风险 目前，我国在房地产开发行业出台了大量的行之有效的政 策，保障该种类市场的良好经营，并发挥了定的作用。但是， 还有很多薄弱环节有待加强，仍需要全社会全方位的共同努 力多策并举。 外部环境风险 外部的自然环境社会环境经济环境和政府的相关政策 等因素的变化，也可能引起风险。 该项目所在位置交通便利，环境优美，将能够给房地产开 发商提供个方便的开发环境，增加该项目的收益......”。

6、“.....避免形成矛盾，规避 不必要损失。 其他风险 随着钢材价格的不断升高，产品成本不断增加，导致产品 价格波动，从而给投资者带来风险。 总之，应提高风险意识，实施风险控制，以尽可能低的风 险成本来降低风险发生的可能性，并将风险损失控制在最小程 度。 第三节项目市场需求及价格分析 项目的市场前景分析 通过对莱芜市房地产行业的研究分析，我第九章建设实施及工程进度安排 组织机构 为加强项目管理，提高投资效益，由项目法人对项目的策划 资金筹措建设实施销售经营等实行全过程负责。在项目建设 过程中，建议项目承办单位抽出精干人员，设立施工管理部财 务部办公室等机构，对项目的概算控制资金使用施工组织 建设工期及工程质量等进行管理，确保项目按时完成。 二工程进度安排 本项目可行性研究报告批复后，将尽快着手进行前期准备工 作......”。

7、“.....并提前进行场地平整工作，上述各项工作预计可个月内完 成，年月份可望开工建设。本项目的建设拟采用滚动开 发方式，建设期个月。 施工进度计划表 序 号项目名称 年年年 可研报告编制与审批 勘察设计 初步设计与施工图设计 建筑工程施工 配套设施 总体竣工验收 三实施措施 工程招标制根据国家关于工程建设项目招标范围和规模标准规定，该 项目属于关系社会公共利益公众安全的公用事业项目，在其规 定的招标范围内，项目的勘察设计施工监理以及重要设备 材料等采购，均应按要求进行招标。依据项目单位的实际情况， 招标的组织形式应实行公开招标。招标的具体内容由项目审批部 门核准。 工程监理制 由于本项目工程量大，建设标准要求高，建设工期紧，建议 在工程建设监督方面......”。

8、“.....采取委托全过程式的监理方式。 项目法人制 根据有关要求，本项目的建设必须实行项目法人责任制和责 任追究制，由项目法定代表人对建设的全过程和工程质量总负责。 项目合同制 建设单位应按照中标结果和建设内容与勘察设计单位施工 单位设备安装单位装饰装修队伍设备供应商签订相关合同， 认真会审施工图，明确质量要求和合理工期总造价，明确双方 的责权利及约束机制。 第十章投资估算与资金筹措 第节投资估算 估算依据 山东省建筑工程综合定额 山东省安装工程综合定额 莱芜市材料预算价格 同类工程造价情况 现行投资估算的有关规定。 二总投资估算 开发成本 土地成本，本项目总地价按元计算，土地成本为 元万元。 前期工程费，共计万元。 前期工程费用表 序号项目计算依据金额万元 规划及施工设计费元 监理费元 合计元 建安工程费，共计万元......”。

9、“.....共计万元。 基础设施配套费用表 序号项目名称折合建筑面积平方米单价合价 室外排水道路按室外总面积计 围墙大门小型公建 区内室外电气 区内室外给水采暖 施工期水电办公临时设施 区内室外绿化工程折合室外总面积计 区内室外景观工程按室外总面积计 合计 上缴政府费用，共计万元。 上缴政府费用表序号项目名称折合建筑平米单价元平方米总额万元 城市规划费用 城市基础设施配套费 质检费 施工图审查费 质量监督费 开发费 散装水泥费 施工图消防审查费 人防建设费 气象局技术服务费 抗震审查费 小计 环境监测费 合计 不可预见费用，共计万元。 主要有以下几项 第，在市场条件下，建材价格是不断变动的，这就存在三 材差价的因素。第二......”。