1、“.....另外，乐山人居环境优越，城市基础设施越来越完善， 宜居优势越来越突出，必将吸引更多的区县人士和外地人士来乐山购房定居，而乐山稳 步发展的地方经济，则会吸引大量的大学毕业生来乐山创业发展和定居，预计乐山住 宅消费还将继续稳步增长。 本市房地产市场分析 乐山市年国民经济和社会发展计划主要指标，见表乐山主要的消费客群 还是以乐山本地人及周边乡镇客户为主，目前外地购房客户仍然较少，可见乐山房地产 市场的投资比重仍然较低。随着区域交通条件的改善，乐山与周边县市的联系势必更为 紧密，而乐山的宜居环境较好，因此有利于吸取人群前来购房置。与此同时，随着乐山 城市化进程的推进，乐山潜在的购房客群也会随之增加......”。

2、“.....其社会经济环境大环境对房地产 的发展具有较大的支撑作用。 随着乐山千亿产业项目的带动，乐山经济发展具有后续动力。 随着乐山两航四铁八高速的逐渐实现，特别城际高铁的开通，对乐 山社会经济的繁荣必将带来新的动力，也会使得房地产市场得到长足发展。 乐山房地产市场供销均衡，房地产市场比较健康，投资和投机比例仍然较少， 这在四川诸多二线城市中，具有比较优势......”。

3、“.....从而选择最佳经营战略的方法。这里，是指企业具有的优势，是指企业具有 的劣势，是指企业外部环境的机会，是指企业外部环境的威胁。 优势分析 交通便利路路路公交站台近在咫尺。 地块占地亩，且比较规整，便于开发利用。 本项目地处乐山新城区绝对中心点，是今后乐山市商圈的核心，具有很高的 商业价值居住价值和城市标杆价值。 地理位置优越，周边教育配套设施完善，拥有乐山中乐山七中乐山实 验小学乐山实验幼儿园等名校，从幼儿园到高中应有尽有，充分满足孩子教育要求。 小区内部精心打造，设立高级会所架空层泛会所豪华入户大堂，绿化率 达，享受舒居生活。为乐山地区少有，具有竞争优势。 户型多样化，可以满足不同需求客户要求。 罗浮盛世作为通江区滨江第大盘，与不可复制的原生态江心岛隔岸相 望，居住环境优雅，风景优美，是大亮点......”。

4、“.....居住起来感觉有点拥挤。 地价较高，导致开发成本过高，风险较大地价较高，导致开发成本过高，风险较大 该地段人员素质参差不齐，无浓厚的人文环境。 周边新建楼盘较多，竞争激烈。 机会分析 项目周边的各类项目动工，将会带来更多人气。 近期内乐山市经济和房地产市场的稳步发展，市场前景看好。 到老城和新城的交通网络顺畅，生活配套便利，是乐山城市规划的重点开发 片区。 周边成熟社区日趋增多，配套设施正在逐步完善中，对提升区域内房地产市 场有帮助作用。 简约风格相对更为环保，少即是多的布局和装饰可使整个屋子充满清新舒 适的氛围，能够吸引更多的住户。 威胁分析 政府对房地产的政策构成了房地产行业的系统性风险，对投资类客户心理影 响较大，许多房地产消费者保持观望态度，影响项目的销售。 项目周边新开盘建楼盘较多，激烈的竞争会造成部分目标客户群的流失......”。

5、“..... 可类比项目研究 根据上述研究结果及项目开发风险，制定了开发高层住宅的方案。为了深入研究， 以下选择周边的多层住宅小区及高层住宅小区。 领地亚马逊 表领地亚马逊基本情况表 开发商万兴集团 地址乐山市市中区白燕路北段邻乐山中 物业形态教育社区，城市豪宅 占地面积总建筑面积平方米 状况在售绿化率 均价元平米 嘉美龙湾水岸 表嘉美龙湾水岸基本情况表 开发商乐山嘉美房地产开发有限公司 地址市中白燕路北段号 物业形态西班牙风情私家水岸社区 占地面积总建筑面积平方米 状况在售绿化率 均价元平米 五洲汉唐 表五洲汉唐基本情况表 开发商乐山五洲置业发展有限公司 地址乐山市中区白燕路汉唐公园旁 物业形态教育住宅，配套完善 占地面积总建筑面积平方米相关因素的变动引起经济效果评价指标的变动幅度及变动方向......”。

6、“.....进步分析与之有关的测算或估算数据可能产生的不确定性。 敏感性分析有助于决策者了解项目方案的经济效果的变化范围，以便采取对应措施，减 少或避免不利因素的影响，提高项目的投资效果。 本项目敏感性分析是针对资本金的财务净现值指标进行的，使用的是单变量敏感性 分析的绝对测定法，对财务净现值这个经济评价指标的影响，从中找出对财务净现值影 响最大的敏感性因素，并确定使得项目由可行变为不可行的极限值。 选择需要分析的变量因素销售单价总投资额和总成本费用。 先设定这两个变量因素的变动范围向有利和不利方向分别变动和，再分别 计算各种变动对投资利润率指标的影响指数假设个因素变化时，其他因素不变。不确定性分析 作出敏感性分析表，见表......”。

7、“.....在各个变量因素变化率详图 的条件下，按投资利润率对各个变量因素的敏感程度来排序销售单价成本变动投资 总额。具体内部收益敏感性分析见图 图敏感性分析 风险分析 风险是指在特定的环境条件和时期下，时间内产生的结果与预期结果之间的差 异程度。风险在房地产开发过程中无处不在，如果缺乏正确的风险认识和良好的风险管 理措施，开发商就可能蒙受不必要的损失。因此精确而有效的风险管理是房地产开发商 最经济最有效地处理各种意外损失风险的重要途径。 政策与环境风险。 房地产开发项目存在发展于定的经济市场法律政策环境下。外界环境如法 律法规的变化通货膨胀汇率变化自然环境的变化等都可能会在不同程度上对项目 产生定的影响。国家目前正在强化国土资源的管理......”。

8、“.....同时也大大延缓了项目的开发建设进程，使征地拆迁工作受到定的阻力。 这类风险属于不可控风险，不以人的意志为转移。面对这类风险，房地产开发商只能通 过合理的分散或转移等手段降低损失。此外，项目有关各方也应密切注意与项目有关的 财税产业政策和法律法规及技术标准等的变更或可能发生的变化，以便及时制定相应 的应对措施。 施工进度风险。 在本项目运作的筹资计划中，开发过程中的大部分成本费用都需要通过商品房预售 和销售收入获得。即将本期预售收入和前期销售收入用于本期的资金结算和下期的 项目再投资。如果施工过程中遇到不可预见风险耽误工期，住宅无法按时卖出，则很可 能造成资金链断裂，从而影响整个开发计划。 有鉴于此，首期项目的开发过程中，应按计划利用自有资金支付土地费用的， 运用贷款支付前期工程费建安工程费的和配套设施建设费......”。

9、“.....用以支付剩余的费用支出。如果首期工程能顺利 按时完工，则整个运作计划能够顺利实施。因此要加强管理，保证按计划开发和建设， 增加自有资金数量，对公司各项建设进行周密的安排，保证按期完工，充分落实建设所 需资金。 市场需求风险。 本项目定位是高品位高质量的居住氛围，将罗浮盛世打造成盛世之典藏人居 之典范的高档小区，所面向的客户是有较高收入的新工业人才及家属。他们要求的小 区不仅要满足最基本的居住需求，更要具有完善的绿化和优雅的环境便利的生活，要 体现出对人的关怀和尊重。这就给项目带来两个方面的要求方面，在项目设计中， 如何使得未来开发的楼盘能符合这些目标顾客的要求另方面，如何在激烈的市场竞 争下展现出与众不同的魅力和优势。不确定性分析 风险管理 风险因素 政策和市场风险 政策风险主要指国内外政治经济条件发生重大变化或者政府做出政策的重大调整......”。