1、“.....预计二季度提高到点。从中看出，大 部分被调查的企业对房地产行业上半年运行形势持乐观态度。那些拥有 土地储备与良好融资渠道的线企业更是信心十足。从政策影响看 房地产投资在盘锦市固定资产投资中的比重不是很大，开发投资占城 镇以上固定资产投资比重。，但对于投资的拉动意义重大。他关系到 人民生活水平的提高，支撑经济的快速增长，无疑是个需要大力发展的 产业。目前国家管紧土地，看好信贷的新政是加强土地和资金的供给 约束，抑制投资冲动，遏制低水平重复建设，并不是搞刀切限制，不会 影响正常的经济发展和社会需求，当然政策带来的振荡不可避免波及到盘 锦市地产市场。 征地拆迁影响中央强调不允许占用亩基本农田。上收县级以下土地 审批权限。堵住以前土地协议出让的口子，经营性土地律实行招标挂牌 拍卖。土地交易价格和征地拆迁费用大幅上涨......”。

2、“.....盘锦市贯彻落实毫不含糊。是征 土地补偿费用个月内支付率二是征地补偿清欠无拖欠情况三是 涉及征地拆迁补偿的信访办结率。 立项规划影响坚决刹住各种形象工程，停止建设大广场高尔夫球场 行政办公楼培训中心会展中心大学城等项目，加大规划审批力度， 严格限制突破规划加大高度密度及改变使用用途，使规划审批难度越来越 大。目前盘锦市开发项目中暂时末有明显违规现象。因此，对正在建设中 的项目不会受到大的冲击。 资金来源影响银根紧缩给供需两方带来影响。开发项目资本金比率由 提高才允许开工，房屋结构封顶后才许预售购房按揭贷款限制， 使贷款额度每月还款不能超过贷款人月收入的，限制对购买第二套房的贷款，对购买第四套房以上的投资性购房不予贷款等。在无法获得廉价 充分的资金供给后，各大小房地产投资商都将面临资金链的紧张，些在 售项目也加大促销力度，以尽快收回成本......”。

3、“..... 从盘锦市房地产开发资金到位情况看，盘锦市房地产开发对银行贷款 的依赖程度不小。月底到位资金中，国内贷款虽只占，但考虑到施 工企业垫资中的银行贷款预售商品房中的个人住房按揭自筹资金中关 联企业使用的贷款等因素，银行资金占房地产开发投资的比重超过五成。 面对银根紧缩，开发商将首先受到挑战，市场需求也面临考验。 从销售情况看目前销售和空置面积降升，就颇受人们关注。 是销售下降。截止月底，盘锦市商品房销售面积万平方米，下降 ，喜的是预售面积成倍增长，累计预售面积万平方米，同比增长 倍二是空置上升。全市商品房空置面积万平方米，增长倍。 从空置时间上看，年内占在年至三年内的占三年以上仅占 。空置类型以住宅居多，占。空置的面积大多是去年末竣工，今 年开始现房销售的房屋，由于没有实际预售，销售周期拉长，因此时点数 体现的空置率上升......”。

4、“.....乐观的是今年盘锦市以住宅开发为主的投资速度已经减慢， 同比下降，缓冲下半年空置压力。 趋势判断 随着国土资源的日益紧缺以及政府相关限制土地报批报建相关法规的 颁布，对于房地产市场情况的变化趋势，可总结出以下几点 城镇居民住房需求十分强劲。当前城镇居民的住房需求正在从满足生存需要向舒适型的转变。盘锦省统计局最新统计资料表明，城镇有 的居民对现有住房不满意，不满意集中反映在住房面积小，地理位置欠佳， 环境卫生物业管理差住房消费占城镇居民消费支出的第二位， 的居民有购房意向。盘锦省城镇居民人均使用购房贷款元，与全国城 镇人均使用购房贷款元相比，还有定距离。只要转变消费观念，改 善住房条件的愿望就可以转变为住房有效需求，进步扩大住房消费完全 可以实现。 加快城镇化进程将创造新的住房需求。加快城镇化进程是建设全面小 康社会的重要措施。根据规划......”。

5、“.....城 镇人口将从年的万发展到万，新增城镇人口万。这 意味着每年将新增城镇人口万。大量农村人口向城镇转移，城镇人口持 续增长将会不断创造新的住房需求。 产业结构调整要求住宅与房地产业加快发展。住宅与房地产业属于第 三产业，随着经济发展和产业结构调整，第三产业在国民经济中所占比重 将逐步提高。年盘锦省房地产开发完成投资亿元，占固定资产 投资的比重，占的比重，分别低于全国平均水平个百 分点和个百分点，尽快提高住宅与房地产业所占比重，是盘锦省经济 发展的客观需要。 ④启动汽车消费将促进住房消费。截止月底，全省汽车消费贷款余款 比年初增长，成为金融机构新的信贷增长点。随着汽车走进老百姓家 庭，人们的居住观念发生了深刻变化，原有的居住空间显得日益狭窄拥 挤，更加向往宽敞优美现代的居住空间，住房更新换代加快。全省个人购房消费贷款余额比年初增长......”。

6、“..... 三区域市场分析 双台子区处于盘锦市区的东北地带，地价较中心地区低。相应的商 业和其他配套环境基础般，该区的房地产开发以住宅开发为主且价格 差异不是很大。另外布局比较分散，不具备规模化。在以西湖花园为代 表的中高档楼盘面世后，周边的小规模楼盘纷纷异军突起，般分布在 长江路两厢临街。可以预计在未来的两年内盘锦区的商品住宅竞争将成 为整个城市板块竞争胁 周边出现的其他新兴商品住宅以及机关单位配套住宅项目将以竞 争者姿态出现，并分流部分潜在客户。双台子区的居住环境与超前的 市政规划对盘锦区的地产开发分流影响。 目前盘锦区部分楼盘由于长时间的知名度，会在项目住宅部分发 售前期吸纳部分潜在客源。 由于紧靠项目，项目的启动对本项目而言形成了直接的威胁。 企业经营的外部环境主要有经营环境，硬件环境，政策法律环境 等......”。

7、“.....正确的经营决策， 抓住有利的投资机会，就能使企业不断盈利，在竞争中立于不败之地。 本项目存在的威胁主要来自竞争对手。 第三章项目定位及销售预测 项目定位 项目市场定位 定位地标盘锦区乃至全市特色的商住项目 定位二城市的形象窗口盘锦商业形象的典型代表 目标市场定位 目标区域 由于本项目地处盘锦区，目前盘锦区人口仅万人。根据市场调研和 分析得知，盘锦区消费群因为购买力不够的缘故仍无法支撑万平方米的 大型商业设施含本项目。因此本项目定位必须为市级商业设施，吸引盘 锦全市区范围甚至周边县镇的消费群体才足以保证项目的可行性。因此， 区域市场是我们的主导客户吸纳方向。同时考虑到城区较为成熟的配套环 境以及人们的地域情结，该区域在盘锦市民心目中有定的亲和力和吸引 力。因此，区域外客户同样构成了本项目的目标区域......”。

8、“.....交通便利，周边厂矿及社区林立，我们初步考虑功能定位以社区型商场为主，主要是为本案及周边居民服务。可 引进大型超市已在洽谈中，电器商城大型美容院健身娱乐城乒 乓球馆餐饮茶餐吧等。 住宅部分 本案锦绣花园产品形态为电梯房，目标客户群及户型配比定位如下。 户型面积平米目标消费者户型配 比 四室两厅平米私营业主企业技 术管理人员 三室两厅平 米 企业技术管理人员 私营业主 两室两厅平米偏向城市生活的服务 性行业人员 顶层复式五室 两厅 平 米 私营业主政府从 业人员 青少年活动中心在当今多元时代构想的发展战略，必须有个高度 综合的以贯之的教育理念，作为整合多元的纲领，所以我们建 议设置青少年艺术团，合唱团，舞蹈团，电子琴乐团，美术学校，天文 俱乐部，艺术体操队......”。

9、“.....同时为了解决小区居民小 孩入学，建议设置个幼儿园。可采取买断或者联营运作方式进行。 二销售情况预测项目预计十月份动工，年月份左右即可拿到预售许可证开始对 外销售。住宅因总量不大，加之项目所处地段较好，只要其他相关条件到 位，估计销售难度不大，保守估计在今年年底预定率将达到， 年上半年销售率将达到，余下在现房出来，交付使用之时将陆续 销售完毕。商业部分的销售关键看招商这块的执行力度，执行到位的前提 下，临街商铺估计在年底即可销售空，内圈商铺在年上半年五月 份力争完成的销售率，剩下部分预计在现房出来，商业氛围逐步显 现之时得到良好销售。 三销售价格预测 商业部分 现代广场商场部分的销售价格，以芙蓉苑山水花园和荷塘家园作为 比较实例，依据个别因素区域因素市场背景等因素进行分析......”。