1、“.....商业项目建设已走向规模化发展的趋势，根据海安县商业 房地产市场分析预测，项目开发有市场销路。财务分析结果表明，项目经济效益可行。本项 目开发土地为海安开发区新区，是未来海安的东商业区，对推进海安发展，促进海安开发区 产业结构调整，提高当地居民生活条件，有明显的社会效益。项目建成后，必将改善海安新 区的城市形象，环境效益也将有目共睹。 从目前海安房地产市场分析来看，商业用房供需结构性的矛盾还很突出，建议在下步 方案规划时，对商业用房的功能及开发建设规模再作进步的市场调研和边际效益规模效 益分析，尤其是对面积较大总价较高的产品多层联卖有效功能分区不详细的产品开发 规模的调研分析。同时要根据市场供需变化，做出更为准确的市场定位，调整户型或面积 及区域的功能分配，并做好工程建设规划，加强楼盘营销工作，降低开发建设成本，尽量减 少项目风险......”。

2、“.....由以上分析可以看出，在当前市场情况下，本项目在经济效益社会效益和环境 效益上都是可行的。 五主要经济技术指标 项目主要经济技术指标 序号项目名称单位指标 总用地面积平方米 总占地面积平方米 总建筑面积平方米 建筑容积率 户均面积平方米套 总套数套 销售均价元平方米 建设投资万元 平方米建安成本元平方米 项目总投资万元 平方米成本元平方米 销售收入万元 营业税及附加万元 利润总额万元 所得税万元 净利润万元 项目投资回收期年 投资利润率税后 资本金利润率 成本利润率税后 销售利润率税后二海安宏观市场分析 自然状况 海安地处苏中平原，东临黄海，与如东接壤，南和如皋毗邻，西通泰兴，并与姜堰市 相交，北与东台市相连。东西直线最长公里，南北最宽公里。全县均为平原地 带，地形坦荡，河道稠密。通扬运河串场河以东为河东地区......”。

3、“..... 为海相沉积物盐碱地区，海拔米。海安属北亚热带海洋季风性湿润气候区。气候温和， 四季分明，气候宜人，冷热适中。日照充足，雨水充沛，无霜期长。 从海安的自然状况来看，海安是适合居住生活和工作的城市之，为海安的房地产 开发奠定了基础。 二三大产业分析 年海安县完成国内生产总值亿元，财政收入亿元，全社会固定资产投 资亿元，同比分别增长，城镇居民人均可支配收入元，农民人均纯 收入元，同比分别增长和，年末居民存款余额亿元，增长 年经济社会发展的预期调控目标实现国内生产总值亿元，增长财政收入 亿元，增长全社会固定资产资产投资亿元，增长城镇居民人均可支配 收入元，农民人均纯收入元，同比分别增长和城市化水平达到 工业经济运行质量明显提高，年实现工业产品销售收入亿元，增长工业利润 亿元，增长工农业总产值亿元，增长其中工业产值亿元......”。

4、“.....以项目为抓手，以园区为依托，继续 大力实施工业强县战略，加快工业进程，年实现工业销售亿元技改投入亿元， 分别增长，二产增加值占国内生产总值的比重达全社会固定资产投资 亿元，增长其中工业技改投入亿元，增长第三产业投资额亿元，增 长社会消费品零售总额亿元，增长自营出口总额万美元，增长 实际利用外资万美元，增长对外劳务营业额万美元，增长乡镇人均 居住面积由年的平方米人到现在的平方米人，城区居民居住面积由年的 平方米人到现在的平方米人。年实现招商引资到位资金万美元，增长。最新统计年度主要经济指标列表 三主力产业分析 海安工业基础雄厚，机械电子纺织丝绸闻名全国。其数控零误差机床填补 了国内空白鑫缘丝绸产品荣获中国名牌称号，填补了南通市空白全县拥有桑园 万亩，年产鲜茧万担，雄踞全国县市第位色织业跻身全国四强，拥有无梭织 机多台套......”。

5、“.....现有国家省级企业集团多个，外资企业 家，高新技术企业家，名列南通市之首，亿元企业家，居南通市第二位，国家省级 名牌产品多个。年又有两个国家计划项目落户海安，南通市唯的省级工 程技术研究中心在海安县揭牌。年前三季度工业产值突破亿元，今年净增亿 元财政收入突破亿元，综合实力位居江苏省第位。 从统计数据不难看出，海安经济呈持续稳定发展态势，成为海安房地产迅速发展的重 要保证同时，海安经济的发展也为本案提供了充足的有效的客源。 三投资环境 随着江海经济的联动，江北交通的快速发展，苏中地区与上海等长三角经济发达地区 的联系日益紧密，海安作为苏中地区经济最为活跃的市县，将充分发挥其独特的交通优势， 大力发展道口经济......”。

6、“.....可见海安房地产市场空间大，对于开发商来说正是进入的大好时机，但这种状况 预计不会维持太长时间，开发商们应把握住机会。 目前海安房地产市场供需两旺，商品房空置面积有所增加，这无疑对开发商的产品质 量的全面性提出了更高更细的要求。 海安商品房价格路飙升，但从海安的市场容量经济发展趋势和消费者市场空间等 因素来看，海安的商品房价格应还有定幅度的上升空间。 展望与预测 商品住房进入总量增长期 近几年，海安商品住房市场日益繁荣，销售面积逐步增加，商品住房已进入总量增长 延续期。 随着海安住房制度改革深入推进，居民的住房观念发生重要转变......”。

7、“.....从被动等待分房转变到主动进入市场买房二是生活水平的提高使居民的居住理 念提升，从满足有房住住得下，发展到追求住的舒适住的健康。这种住房观念的重要转 变，成为海安住房商品化体制基本确立的要素，并使商品住房销售业绩逐年扩大。预计今后 几年海安商品住房销售仍将加快运行速度。 房价走势预测 年海安房价持续上涨的总体趋势不会改变。理由如下 土地资源的不可再生性决定房价合理上涨是房地产市场健康发展的标志之。而 商品住房整体品质的提高，必然带来建筑成本的增加。从这两点来看，房价上涨是顺理成章 之事。 有效需求的增加，也会促使房价持续上涨。由于城市化进程加快，外来人口和拆 迁户的增加以及居民改善居住条件愿望和经济能力的同步增长，势必增加对住房的有效需 求。 土地实行招标挂牌拍卖与建材涨价对年商品住房价格会有相对的影响再有海安房地产市场起步相对较晚......”。

8、“.....因此，预计海安年普通 商品住房价格在现有基础上将有小幅度持续增长的过程。 客户的需要是市场的需要同样是开发商的追求。根据我公司取得的润洋花园客户 登记资料而进行的电话信息反馈获悉，有效电话回访样本量个。客户在极度关注重视价 格的同时，对房型合理性房型面积朝向均提出更高的要求，普遍认为平方米套 平方米套最为适宜居住用房单价在元平方米，主力总价在万元人民币上下商 业用房单价在元平方米，主力总价在万元人民币上下。近几年，海安城市建设发 展已逐步正轨，除住宅建设之外，商业地产的开发已成为新的亮点，城市建设的整个发展趋 势与城区的身份愈来愈吻合。海安不仅仅要建设成为适宜人居的城市，同时还要适于交流 创业和发展。同时大量新型的服务行业需要更加良好的商业平台。因此，商业地产的开发应 是下步的开发重点。城区居民购房选择首选区域依然是老城区内......”。

9、“.....但不少居民对老城区的环境表示不满，更希望居住于景点宜人环境优雅 交通和生活便利商业配套设施齐全的生活小区，购房者更加关注教育健康休闲。 消费需求分析 消费者对价格的接受度有明显提高，目前消费者对价格的承受能力集中在 元区间，且更集中于元左右的价格段，与当前市场价格的差距在缩小，而去年，消费 者的承受能力集中在元之间。与单价接受度相对应，海安消费者对总价的接受度 也有明显提升，接受峰值从去年的万提升到今年的万，万以上总价的接 受比例与去年相比也有明显增加。 六商业用房市场分析 商业用房市场现状 海安房地产市场上的商铺开发力度不够，海安商铺市场直没有火起来，投资商铺屈 指可数，海安目前仅有的几个大型商铺仅人民路几家连锁性超市项目，无较具规模成气候 的大型商业布局。商铺市场走的是传统的作坊式的营业方式。海安商铺市场不温不火......”。