1、“.....标间价格由元人天 元人天也不同。 项目周边酒店普遍经营不够理想，平均入住率在 之间。 市场结论从保定酒店业的经营情况来看，有星级的配 套和服务好的酒店，入住率非常高，这种现状使部分投资 客户非常看好这种物业形态，但保定房地产市场，销售酒店 产权的项目极少，酒店做产权销售市场前景不错。 第二部分项目地块分析 优势分析 本项目地块位于老城市中心火车站附近，建华路与裕华西路 交叉口东南角。该地段属于城市级地段，交通便利，各项城市 配套设施齐全。 紧邻火车站，人气较旺。 距以保百为首的城市中心商圈很近，购物方便。 项目三面临街，商业价值较高。 乡镇进城人较认可此地段，在他们印象中火车站附近直是 城市最繁华的中心。距建华批发市场，十方商贸城较近，由此带来很多商机......”。

2、“.....新的设计规划要求不确定因素较 多。 随着以客运为主的高速铁路的建成通车使用，而旧保定站将以 货运为主而汽车站也将在年月份所有短途和长途车都迁至新 汽车站火车站和汽车站的搬迁引起的系列不确定性问题很多 客流量的变化 商机的减少 商业氛围的变化 周边环境的不确定性，可能会好，也可能会更糟。 此地块不是政府规划的发展方向，处于被抑制的方向。 保定市民对火车站区域不太认可，自住购房及购物基本不选择 此区域。 地块周边环境较乱，人员素质较低，周边大部分都是中低收入 人群，消费能力较弱。 地块附近流动人群较多，固定消费群少。 此地块经过几次转手，地价较高此地块为级商业地段，市 价在万亩，而贵公司拿地的价格高达万亩。 因此地块空置多年，大部分人都认为是烂尾项目。 因项目周边无经营景气的项目，好多人认为此区域附近风水 不好，经营什么都不成功......”。

3、“.....在产品设计上局限性很大。 二市场风险 由于前段时期，保定房地产市场上供应的可供投资的项目比 较多，随着购房者所购物业交房日期的临近，今后经营出租投资 收益兑现等问题会逐渐暴露，旦投资收益兑现不了，会大大降低人 们的投资热情，客户购买会越来越理性。 本地块周边没有个成功案例。 地块周边租售情况不理想，租售价格均较低。 不过保定市每年的商品房销售面积大概在万左右，现在 保定市场上供应的住宅主要集中在高开区，此区域因产品同质化严重， 有部分滞销楼盘，而本地块虽然不处于特别有发展前景的地方，但 是因为市场上供应小户型公寓较少，本区域内也没有此物业类型供应， 因此不会影响销售大局。 三开发商自身风险 佰盛公司成立时间不长，在项目选择上应走稳妥路线，不应该 选择高风险高回报的项目，不应该走赌博路子。在项目运作方面要稳 妥......”。

4、“.....价格要平开高走，降低风险。 政府运作风险和项目手续风险，不确定性因素较多。 贵公司成立时间不长，企业处于资金积累阶段，对销售回款要 求较高，如果市场旦有变化，对企业发展影响很大。 三规划条件建设性质集商业商务公寓式写字楼等多功能的综合性 建筑。 地块面积亩，其中城市道路占地亩，底商 综合楼用地亩。 建筑高度地上层以上，地下层。 绿化 土地费用万 第三部分方案组合与投资收益分析 根据第部分的保定市宏观市场分析结论中已经得出写字楼 这种物业形式在保定市这样的二三线城市市场需求量相对较少， 而现在写字楼供应量却较大，此物业类型整体供大于求，从市场角 度出发不可行底商普遍销售不错，加上此地段人气商机较旺， 在产品设计合理价格定位合理的基础上今后还会有不错的销售市 场，是可行的产权式商铺市场供需两旺......”。

5、“.....此物业仍将成为投资者追求高额回报的热门投资方 式，在项目前期营销运作成功的情况下，销售前景仍比较乐观，也 是可行此地块紧临火车站，流动人群较多适合做酒店，如果聘请 专业酒店经营公司，后期管理到位今后会有不错的入住率，加上酒 店投资能被本市投资客看好，所以出售酒店产权销售前景也会不 错，此物业类别从市场角度分析可行。鉴于以上论述得出以住宅为 主的小户型商住公寓底商产权式商场酒店都可行，为此我们 对四种物业类别分别进行价格预测，并提供以下三种方案组合并分别对其进行投资收益分析 价格分析 以住宅为主的小户型商住公寓 市场供应商住公寓价格情况表 项目名称销售日期和售价项目位置现售价 鑫隆湾年底元火车站西北角售完 侨生裕华金街月元保百东侧新推出座元 兴远现代城月均价元高区法院东侧售完 恒通财富中心年月元高区图书馆北侧售完 根据上表价格情况......”。

6、“..... 底商 市场供应底商价格情况元 销售收入 项目单价数量合计 高层公寓元平米平米万元 商业元平米平米万元 地下层 合计万元 税费万元 利润万元 考虑项目的实际上市销售期为年下半年至年上半年，考虑 市场上涨因素，实际销售价格大约有上涨元平米。因此项目的实 际销售额大约为万元，利税万元，税后利润大约为万元。 方案二 项目投资 项目数量费用费用合计 土地费用亩万元 配套费及其他工程费平米元平米万元 建安费用平米平米元平米元平米万元万元 城市配套不可预见费用平米元平米万元 合计万元 销售收入 项目单价数量合计 高层公寓元平米平米万元 商业元平米平米万元 地下层 合计万元 税费万元 利润万元 考虑项目的实际上市销售期为年下半年至年上半年，考虑 市场上涨因素，实际销售价格大约有上涨元平米......”。

7、“.....利税万元，税后利润大约为 万元。 方案三 项目投资 项目数量费用费用合计 土地费用亩万元 配套费及其他工程费平米元平米万元 建安费用平米元平米万元 城市配套不可预见费用平米元平米万元合计万元 销售收入 项目单价数量合计 高层酒店元平米平米万元 商业元平米平米万元 地下层 合计万元 税费万元 利润万元 考虑项目的实际上市销售期为年下半年至年上半年，考虑 市场上涨因素，实际销售价格大约有上涨元平米。因此项目的实 际销售额大约为万元，利税万元，税后利润大约为万 元。 由于以上投资收益分析为估算，因此以上数据仅供参考 第四部分结论与建筑设计建议 结论 方案从市场角度出发目前以住宅为主的小户型商住公寓市场 需求量很大，特别是在商业繁华市政配套齐全生活便利的地段这 种物业更具吸引力......”。

8、“..... 销售出租潜力很大，底商的销售市场也直不错，销售风险很小。 通过投资收益分析此方案也有比较可观的利润，同时又易于推广，产 品定位简单，销售前期准备时间短，年后很快能开始进入销售阶段，快速回笼资金，满足甲方快速积累滚动资金的要求。 方案二与方案的区别在于至四层建成产权式商场，这种物 业的购房者基本都是投资客，虽此方案在三种方案中利润最可观，未 来销售前景也不错，销售周期也比较短，但是后期商场经营风险性很 大，经营成功与失败的比例各占，如果将来经营不善虽不会对开 发商的眼前利益造成损失，但在社会中的负面影响将很大，与此同时 开发商的恶性口碑也虽之而来，不利于开发商以后的发展，存在很大 的声誉风险。 方案三与方案不同的是三层以上做产权式酒店，此方案虽有 不错的销售前景和可观的利润，但是技术含量较高，需与专业的酒店 经营公司合作......”。

9、“.....涉足新的行业领域在接 触前期会有定难度，销售前期准备相应会延长，增加时间成本。同 样也面临与方案二相同的声誉风险，如果后期经营不景气，导致投资 者不安，带来很大的社会负面影响，不利于开发商以后的发展。 二建筑设计建议 本项目位于市中心的重要地段，与保定火车站汽车站相临。在 规划设计时要充分考虑车流人流与商业的关系，同时还要考虑商业 公寓的停车要求，另外商业与公寓的交通组织及出行关系也要做充分 的考虑。外立面的设计要考虑城市化的进程，应用简洁明快的线条勾 勒出栋现代风格的标志性建筑，在建筑的外立面设计时要注意与周 围的建筑相协调，共同绘制道美丽的天际线。 结合项目的定位，建筑设计时要充分考虑平面的套型，商业的套型不宜太大，便于分割销售公寓的户型应以室和 两室的小户型为主......”。