1、“..... 房地产市场分析 年，虽然国家连续推出加强土地管理控制信贷增长加息等多项宏 观调控政策，但常州市房地产开发仍然保持强劲的增长态势。全年完成房地产开 发投资亿元，比上年同比增长在建商品房屋施工面积达万， 增长，其中新开工面积万，增长房屋竣工面积万 ，与上年持平房屋销售面积万，比上年增长，以上竣工 房屋顺利实现销售。 常州房地产综述 自年以来，常州市房地产市场快速发展，房地产投资连续多年保持快 速增长。尽管年受宏观调控政策影响，全社会固定投资出现大幅度回落， 但房地产投资增速高达,达到亿元。图常州市房地产投资情况 房地产投资亿元增长率 在房地产供应方面，年，常州市商品房施工面积达到万平方米， 同比增长达，商品房竣工面积为万平方米，基本与年持平......”。

2、“.....自年起，常州市房地产销售经过连续数年的快速增长。 年商品房销售面积达到万平方米，同比增长，住宅销售面积达 到万平方米，同比增长。年，随着国家宏观条政策的影响，房 地产销售开始放缓，全年商品房销售面积为万平方米,同比下降， 住宅销售面积为万平方米，同比下降。年，尽管宏观调控政策 作用明显，但常州市商品房销售情况依然出现了较大幅度增长，达到万平 方米，增幅。图常州市商品房销售情况 销售面积万增长率 写字楼市场 常州市写字楼的分布大都在城北区和市中心，相对分布区域较为集中。 表常州市写字楼分布情况 分布区域写字楼数量平均售价平均租金 城北区年 市中心年 根据目前写字楼物业市场状况......”。

3、“.....常州市目前的市场发展正从类物业普通中低档写字 楼向类中高档写字楼逐步过渡，未来写字楼物业的发展主流将是类物业。 建设房产规模万万万万万 价格未知 推案量户户户户 规划楼层多层层多层小高层小高层多层小高层 销售率三期左右未开盘 客户主要区 域 清潭牛塘 凌家塘 常州湖塘 外地 湖塘外地 常州 湖塘外地 常州 售楼处已基本 装修完成，销售 人员正处于培 训期间......”。

4、“.....区域内竞争性楼盘较多，已经形成了武进区新型住宅区的集中 地。但由于目标客户群比较分散，因此销售周期控制较长，推案量不大。从目前 来看，随园由于靠近大学城且交通非常便利，销售情况较好，达到，目标客 户群辐射到常州市以及外地。其它几个楼盘销售情况也不错，推出部分成交量都 超过。 分析 地域优势未来武进新都市中心区域，项目拥有无限升值潜力 规划优势常武地区超大型生活社区，融合国际规划园林公司等共同打 造的新型优异社区 市场优势作为常武地区最富庶的地区，个体经济实力雄厚，本项目是目 前武进区楼盘中仅有的高档明星楼盘，投资价值极高 超前的规划与设计新城房产的知名品牌优势及小区的智能化管理系统......”。

5、“.....和常州市区的联系度低。 本区域是武进区经济文化和行政的中心，拥有浓厚的历史文化基础，有 助于今后市场的挖掘和发展 目前新城南都的周边市政配套绿化等正处于不断完善中，因此存在极大 的发展潜力和空间 南田公园的开工建设及完成，将是新城南都最大的周边配套设施，也是 新城南都形象与品位的极大提升。 武进区的经济实体以传统型私营企业为主，个体老板由于思想目光等原 因不太容易接受新鲜事物 城南的传统郊区概念影响深远。 四项目定位 产品定位 常武地区首屈指的超大型多功能高档次生态居住社区 具体表述如下 齐全配套优质服务各种健康娱乐设施新城物管多年管理经验，有口皆 碑 远离尘嚣......”。

6、“..... 价格定位 多层和小高层部分价格定位采用市场定价法，选用临近本项目且同属于高档 住宅的项目作为可比样本，结合本项目特点进行比较修正，从而得出本项目最合 适的市场参考价格。本项目选取可比样本为绿园三期和随园。 对于别墅项目，由于项目周边无可参照样本，故本项目以现在售价为准。目 前联排别墅万套，别墅万套。 表市场比较法定价 比较内容权重绿园三期随园拟合程度比较系数拟合程度比较系数 物业位置 外部环境 社区环境 物业类型 房型设计 生活配套 主题提炼 合计 将各比较对象市场价格经比较系数修正后得到 比较项目价格修正市场参考价格 绿园三期 随园 经过对比较样本进行比较系数修正后得到本项目多层小高层市场参考价在 元平方米,因此，本项目多层小高层市场参考均价为元平方 米......”。

7、“..... 五财务分析 技术指标说明 新城南都总占地公顷，地上总建筑面积,平方米，其中住宅部 分共计,平方米，及联排别墅共计,平方米，商业街,平 方米,沿街商业,平方米，公建配套面积为,平方米。各期开发详情 见下表 物业类型东区西区总计 土地面积, 总建筑面积, 地上总建筑面积, 可售建筑面积, 住宅, 别墅 商业街, 沿街商业, 公建配套, 地下总建筑面积, 东区已于年月开始预售，预计于年底竣工。西区预计将于 年底开始预售，预计于年建成，项目东区的开发周期为年，西区为年。 东区财务测算 根据常州市现阶段房地产市场行情及未来预期，本项目住宅目前销售均价为,元平方米，未来商业街销售均价预计为,元平方米，沿街商铺销售均 价预计为......”。

8、“.....机动车位价格恒定在,元个上下浮动。 销售收入测算如下 销售收入测算表 序号项目单位 销售收入 合计年年 住宅销售单价 住宅销售面积, 住宅销售收入 别墅销售单价, 别墅销售面积 别墅销售收入 商业街销售单价, 商业街销售面积 商业街销售收入 沿街商业销售单价, 沿街商业销售面积 沿街商业销售收入 车位销售单价个, 车位销售个数个 车位销售收入 总销售收入, 本项目建设投资估算如下表所示 建设投资估算表 序 号项目 估算金额估算指标估算面积 ， 前期工程费 前期规费, 规划设计费, 其他前期费, 建安工程费 住宅 别墅, 商业街, 沿街商业 地下车库 公共配套设施费 公建配套设施 公共基础设施费供电,供水, 邮电, 雨污水, 智能化, 室外工程费, 后期成本 物业维修基金, 交接费用 交易手续费等杂费......”。

9、“.....本项目东区总销售收入为亿，总投资为亿，税 后净利润亿，税后销售利润率，在折现率下，净现值为 元，项目回笼资金的速度非常快，效益好。 西区财务测算 根据常州市现阶段房地产市场行情及未来预期，本项目住宅未来销售起价预 计为,元平方米，未来商业街销售起价预计为,元平方米，沿街商铺销 售起价预计为,元平方米，机动车位价格恒定在,元个上下浮动......”。