1、“.....初步形成了比较完善的道路供水供电通 讯和港口等基础设施网络，具有发展临海大型工业项目的优越条件。 大亚湾在努力构建完整的石化产业链方面有很大优势壳牌公司是全球强跨国公司之， 拥有先进的管理和技术设备，在世界石化市场占据重要地位。壳牌公司的龙头地位有利于大 亚湾吸引其他跨国企业的集聚，进而构成完整的石化产业链。开发区内已有东风本田等批 汽车零部件企业，形成了定的产业规模，随着日本三大汽车生产商进入珠三角地区，大亚 湾汽车装备业的发展前景十分可观，特别其优越的港口条件将使本区域有可能形成大型汽车 装备业的出口基地。如果从更大范围来看大亚湾，其发展前景更不可估量。 大亚湾东部的稔平半岛，土地面积平方公里，超过新加坡的土地面积，正处于尚待开发 状态，具有发展多个大型工业项目的条件，正受到外来投资商的高度关注......”。

2、“.....惠州是珠三角东部联系粤东地区的交通枢纽，是珠三角电子信息产业生产基地之， 是珠三角主要的生态农业供应基地和生态环境保障区。惠阳市改市划区，拓展了惠州中心城 区的发展空间，从地理位置上实现了惠州从沿江城市向沿海城市的转变。正在建设中的中海 壳牌南海石化项目将给惠州市经济发展增添台强有力的发动机，推动惠州工业化进程，拉 长产业链，使惠州成为珠三角乃至华南地区的重要化工基地，改变惠州在珠三角的分工地位， 进而带动珠三角东翼边缘的工业化起飞，为东翼乃至整个珠三角提供强大的基础性工业支撑。 同时，石化产业区的开发使惠州产业空间向沿海推移，带动城市空间向沿海发展，推动惠州 市走向真正意义上的沿海城市。随着继续加强与深圳香港东莞的联系，对旅游资源的开 发利用，对生态环境的加强保护和建设，惠州市未来将成为珠三角重要休闲旅游基地，成为 珠三角东部产业转移的最直接承接地......”。

3、“.....已开发。 本项目经济技术指标和有关参数 总用地面积平方米总建筑面积平方米 公共占地平方米 园林占地平方米 销售收入万元 开发总投资万元其中 土地开发费万元 土建建安设计工程费万元 应缴各种税费万元 营业税万元 各类配套工程费万元 供水增容费万元 报建手续费万元 不可预见费万元 投资利息万元 其他费用万元......”。

4、“.....亦是项目开发成功的基础，通过系统的研究，可依据惠 州房地产市场的特征决定市场定位，可依据技术经济评估，了解项目运行的投资收益及回收 期，尤其是测算项目实际的开发成本，以作为后期市场营销计划决策的主要依据。事实上， 可行性研究已形成清晰的目的，本项研究亦不例外，目的在于对广场投资开发提供可行性决策依据。 研究人员 可行性研究涉及到技术与经济两个层面，尤其是对市场需求预测和成本测算十分专业，因此， 要求研究人员具有扎实的专业知识和工作经验。为了达到本初步投资可行性研究的既定目标， 惠州市房地产开发有限公司专门成立由市场研究人员营销策划人员房地产估价人员 工程技术人员城市及小区规划研究人员资深建筑师投资预算人员财务分析人员等组 成的顾问小组，通过搜集大量相关的市场资料及城市规划资料，结合项目自身特点，对项目 开发的可行性进行了系统和深入的探讨......”。

5、“..... 研究内容 房地产项目所涉及内容十分广泛，因此，本项研究的内容亦较为复杂，总体上来看，我们依 据预期收益和成本两条主线，将内容分为五大部分，即研究原则，市场研究，项目评估，投 资分析和基本结论，个中涉及的主要分支内容包括 全面收集项目周边的大量市场资料，籍此分析各种对项目前景有决定性影响的市场因素 从城市规划的角度对本项目进行评价 运用房地产价格评估的方法，测定项目各类开发物业市场售价 综合市场需求及资深建筑师意见，对项目住宅小区规划作出评价 从实际操作的角度计算分析项目投资成本及预计投资进度 结合实际情况对项目的投资进行财务分析，计算项目的可能收益，分析影响收益的重要因 素按投资开发的进度安排资金筹措与运用计划 综合各类分析，对项目的开发可行性作出判断。 研究方法 为达成研究目的，我们在研究方法选择上依据针对问题......”。

6、“.....切实可行的原则选 择了三种主要方法是抽样调查和典型调查。主要。 商品房需求祈求 商品房需求祈求 根据年月在惠州进行的次抽样调查惠州市区，分层多级抽样，有效样本户 结果表明，惠州市民购买商品房的基本特点是 次性投资额度为万元。 低端需求户接受商品房价格为元平方米者收入元，需求房屋面积 均值为。的人希望次性付款，月均供楼支出元。 高端需求户元平方米收入元，需求房屋面积均值为平方米。 的人希望次付款，月均供楼支出元。 有购房意向的家庭中，地段偏好的选择顺序为下埔江北南坛麦地西湖东湖 上排河南岸龙丰桥东下角。 商品房为惠州居民主要的消费支出 随着全省实物分房的终结和货币分房的全面推行，房地产作为项重要的商品，成为大多数 个人和家庭的个重要的消费和投资的目标，因而房地产需求必会有定的增长。近两年来 惠州经济有了稳步增长，居民的收入每年都有所提高......”。

7、“.....如股票债券教育旅游和房地产上，而房地产作为不动产，其投资数额 较大，增值的机会也颇为可能。这部分潜在的消费者，其对地理位置优越规划设计较好 环境流物业管理水平高的小区特别中意，这从东湖花园金迪新苑碧水湾新世界长 湖苑受众多市民支持便可略窥斑。 接受商品房的平均价格为元平方米 从对消费者购买力的分析来看，惠州居民已具有相当的购买力，他们对房屋的要求已从安置 型过渡到适用和舒适型。据调查，惠州市民能够接受的商品房平均价格为元平方米， 其中中高收入家庭则为元平方米。在付款方式上，大多数市民更倾向于银行按揭分期 付款方式。消费者在购房时，对小区周围环境配套设施物业管理等因素比较注重，希望 发展商能提供位置好价格适中环境优美配套完善服务优质的小区。 主流消费面积在平方米以上 消费者在房屋面积间隔装修户型设计方面......”。

8、“.....尤其是厅的面积 要足够大，间隔合理，有基本的室内装修或全部装修，装修档次处于中等，户型上选择三房 二厅和四房两厅的消费者居多。 惠州居民对商品房环境及配套要求 随着收入水平提高，惠州居民对商品房的要求日趋苛求，调查表明，绿化环境为购买商品房 最重要的参考因素之，尤其是对于中高收入的白领人士，这方面的祈求更强烈。 对住房硬件的要求 数据表明，对住房的硬件要素，房屋质量是被认为最重要，认同比例达，其次是小区绿 化环境，认同率达，再次是地理位置，认同比例达。如图所示。 对小区配套设施要求 数据显示，对小区的休闲娱乐配套设施，要求有健身室的比例最大，其次为儿童乐园。具体 数据如图所示。 第四章惠州市商品房供给状况 商品房供给总量及特点 惠州房地产在九二九三年曾与海南海口广西北海成为全国的三大开发热点，房地产为虚 火过旺，从而在之后的国家宏观调控中......”。

9、“.....商品房市场明显呈现总量过剩 供过于求的局面。 二二年，市区商品房销售面积万平方米，其中售给个人万平方米，二三年， 商品房销售面积万平方米。近几年来，房地产市场在经过国家政府的正确引导和市场的 良性竞争和淘汰，房地产开发商的数目从九十年代初的多家，演变到目前的多家， 买方市场正在逐渐形成。在受到市场竞争的影响和消费者日益成熟的情形下，房地产发展商 之间的竞争从初期的无序化圈地竞争向更高层次和更为规范的品牌竞争服务竞争演进。各个房地产商为了在市场上争得更大的市场份额，不论在规划设计房型环境布置上，而 且在质量管理绿化物业管理水平上都十分注重提高档次和水平，惠州市也出现了诸如东 湖花园碧水湾等批高质素的住宅小区，在市场销售上创出了不俗的成绩，形成房地产消 费的个个小高潮。从房地产市场供给的总体情况来说，房屋总量供过应求，空置房面积居 高不下，据二三年统计......”。