1、“.....东环路，西临东北街，临顿路，交通 便捷，多路公交可到达市中心观前街商业区。驱车可速达苏州新加坡 工业园区，距离国际博览中心科文文化中心仅公里。项目位置交 通便捷，游客资源丰富，公共配套设施完备，正是开设中档经济型快 捷酒店的理想选择。 第二节项目投资的必要性 有利于提高公司的收益 旅游业是苏州市政府大力扶植的产业，也符合古城区的发展方 向，有利于提高服务业的比重。平江国资经营公司无论是规模还是实 力，在平江区内都位列前茅。凭借公司现有的优势，改造后能够将空 置国有资产最大限度的发挥效益，同时提升公司在项目运营方面的能 力，有利于提升公司的市场竞争力，扩大公司的业务，提高公司的收益，促进区域经济的发展。 二有利于提高公司的开发经验 本项目如果成功实施，将是公司在平江区内又个成功运作的快 捷酒店项目，为公司开发快捷酒店又次提供了宝贵的经验......”。

2、“.....在给公司带来可观的经济 效益的同时，也能够为社会带来了效益，项目的实施将直接增加 多个就业岗位，每年增加约万元的地方财政收入。 第三章市场竞争分析 我国酒店业的发展始于涉外酒店，当时的酒店主要是接待国外的 客商和游客，很少有中国人入住。从近几年酒店的发展来看，在 年前几年时间里，豪华酒店成为中国酒店业竞争最为激烈的领域。但 是随着豪华酒店数量的迅速增加，豪华酒店的入住率却在下降。 相反，随着现代经济的发展，普通人在商务旅游等方面的酒店 住宿需求越来越多，快捷酒店以它的方便低价快捷，异军突起， 很快成长为支新兴力量，在几年时间内就占据了市场左右的份 额，而且这样的趋势仍将延续。 项目地位核心商圈周边，人流如织，无论旅游需求还是商务需求 都很旺盛......”。

3、“.....客房入住率都非 常高，普遍达到了以上的水平。在节假日等特殊时期，更是房 难求。第四章项目实施计划 投资实施计划 项目占地面积平方米，地上共二层建筑面积平 米，地下共层建筑面积平方米。 地上二层平米 地下室平米约有个停车位 总面积平米 扣除左右的公用面积，实际有效使用面积约为 平米，初步框定改造后客房套数约套。 二项目工程实施计划 由于项目设施老化，且原有建筑布局与快捷酒店严重不符，需要 花大量时间和精力进行结构改造与内部装饰。计划邀请专业的设计公 司对项目进行重新设计，定位于岁之间的旅游人群为主。 外立面设计要求醒目大气。内部装饰尽可能给人清爽简约的感觉......”。

4、“.....实现工程竣工验收，并投入使用。年月开始试营业。 项目实施计划表 序 号 计划内容 年年 可研编制与审批 初步设计施工图 设计审查 施工前期准备工 作 工程的全部装饰 装修工程 工程竣工验收并 投入使用 开始试营业 第五章风险分析及应对措施 第节主要风险因素 经营风险 主要由快捷酒店自身运营出现问题而带来的风险。由于快捷酒店 自身竞争力减弱，无法满足市场需求，导致财务状况恶化，无法持续 经营带来的巨大风险。 二行业风险 短期内，周边出现大量快捷式连锁酒店，导致整个行业恶性竞争，公司投资建设的快捷酒店无法适应竞争而陷入经营困境的风险。 主要竞争对手目前来看主要竞争对手为汉庭东环路店， 如家拙政园店等已经存在的快捷酒店......”。

5、“..... 外立面设计要求醒目大气。内部装饰尽可能给人清爽简约的感觉。 年月年月完成项目工程可行性研究编制及 报批工作 年月年月完成项目工程的初步设计施工图 设计审查 年月完成项目工程的施工前期的准备工作 年月年月完成项目工程的全部改造和装饰施 工 年月完成整改，实现工程竣工验收，并投入使用。年月开始试营业。 项目实施计划表 序 号 计划内容 年年 可研编制与审批 初步设计施工图 设计审查 施工前期准备工 作 工程的全部装饰 装修工程 工程竣工验收并 投入使用 开始试营业 第五章风险分析及应对措施 第节主要风险因素 经营风险 主要由快捷酒店自身运营出现问题而带来的风险。由于快捷酒店 自身竞争力减弱，无法满足市场需求，导致财务状况恶化，无法持续 经营带来的巨大风险......”。

6、“.....周边出现大量快捷式连锁酒店，导致整个行业恶性竞争，公司投资建设的快捷酒店无法适应竞争而陷入经营困境的风险。 主要竞争对手目前来看主要竞争对手为汉庭东环路店， 如家拙政园店等已经存在的快捷酒店。汉庭和如家的主要市场为 拙政园以西，辐射观前街的客流，而本项目主要侧重于由拙政园以东， 园区或东环高架进入市区的客流。 潜在竞争对手由于位于黄金商圈周边，物业基本属于饱和状 态，暂时未发现适合做快捷酒店的较大体量空置房屋。 三政策风险或自然风险 旅游业发展形势发生变化而产生的风险，如受国家宏观政策重大 影响或突发自然灾害流行疾病等影响，导致旅游业急剧萎缩，项目 出现问题的风险。 第二节主要风险对策 针对经营风险的对策 加强对员工的培训力度，在服务品质上下功夫，提高项目的 口碑。 加强产品的差异性，项目定位于岁的旅游客，他们与 学生不同，不仅仅追求低价......”。

7、“.....项目在设计 上尽可能的贴近他们的需求，在细节上多下功夫。 二针对行业风险的对策 项目与主要竞争对手的市场有部分重合，但是应该要看到， 市场规模本身也在快速发展，来苏州旅游的人数不断增加。项目本身 与主要竞争对手存在差异竞争，分别满足不同的客户需求，且项目位于核心商圈周边，客流量丰富，目前的快捷酒店数量仍无法完全满足 市场需求。因此，出现与主要竞争对手发生恶性竞争的风险较小。 除了本项目外，周边暂时不存在适合开展同类项目的物业资 产，短期内不存在后续竞争者。 三针对政策风险或自然风险的对策 近几年来，国家宏观政策对扩大内需刺激消费，促进文化产业与 旅游业发展扶持力度较大，未来出现政策导向变化的可能性几乎较 小，针对重大流行性疾病，国家的防控能力在不断增强。因此，政策 风险或自然风险较小......”。

8、“.....成本仅包括改造装饰 成本，共计万元。 需要说明的是，在预计快捷商务酒店改造项目投资时考虑的是静 态因素，不考虑时间对投入的影响以及建筑原材料价格的可能变化。 二投资回报预测 收入主要包括客房收入与餐厅出租收入，概算小计为每年 元。具体明细如下 客房收入 为了便于测算，按照间标准间进行概算 标准间元日入住率市场调查周边快捷酒店入住率左右 客房年收入标准间日价格标准间数 餐厅收入 餐厅按照进行对外出租进行估算，按照元天平米来计算租金 收入 收入 总收入广告可能根据营销策略来进 行调整，因此广告收入不进行计算。 三成本 物料成本 物料成本主要包括客房费用低值易耗品布草费用维修费用 广告公关费用以及其他费用如宽带员工餐费等，物料成本概算 小计为每年元......”。

9、“.....员工平均工 资按元月计算人工成本， 水电费 估算共计约为万元年。 总成本 物料成本 人工成本， 水电费， 总成本 营业税 营业收入的约， 四回收周期 由于项目资产为公司自有，项目支出不包括土地购置费用与工程 建设费用。经过概算，项目营业利润约为每年万元，年净利润约 为万元。不含建设期投资回收期约年。 第二节社会效益评价 本项目投资完全符合平江区委区政府提出的文化为本科技 为用商业为体旅游为形的发展战略。在给公司带来可观的经济 效益的同时，也为社会带来了效益......”。