1、“.....四环主路年全线贯通，给南城的经济发展，尤其是房地产业发 展创造了个良好的发展机遇。由于便捷的环线交通同时串起了中关村高科技园 区奥林匹克体育中心中央商务区亦庄经济技术开发区等未来经济热点地区，拉近了南城与京城其他地区的联系，盘活了房地产市场，吸引来了更广泛的客源。 第二，由于受到传统观念的影响，南城的发展与京城其他区域相比略显落后。 北京历史上就有东富西贵南贫北贱的说法，宁要城北张床，不要 城南套房的例子也屡见不鲜。人们观念上的束缚使得城南的经济发展市政 建设等在很长段时间内基本处于停滞状态。 基础设施与公共设施分析 第，区域内留有大量破旧平房，以及因厂房外迁而废弃的工业用地。区域 内道路网稀疏，市政配套设施分布零散且档次较低，对于追求高品质生活的购房 者或者欲塑造成熟居住社区典范的开发商来说，外部环境短期内不甚有利。 第二，区域内多数项目以塔楼为主......”。

2、“..... 分布零散，没有形成聚合效应，社区氛围不浓，人气不旺。 第三，政府进步加大对南城危旧房改造的力度，并且投入巨资完善南城的 市政设施配套。目前本区域内的房地产市场投资量相对较少，需求旺盛，在今后 段时间内，由无房户拆迁户危旧房改造户为需求主体而引发的对中低价位 住宅的需求将越发强劲。 价格走势分析 从总体来看，四环路周边的区域都将因通畅的交通和由此带来的市政配套设 施而升值，但由于城乡结合部土地地价较低，具体到楼盘的开发成本上依然存在 降价的空间，且东南西北四个方向，价格走势不尽相同。 以本案区域为例，四环的贯通将会把建筑密度高交通不畅房价相对高的 北部和东部的购买力分散，在定程度上淡化地段因素在买房者决策过程中的影 响。即我们所说的四环的贯通使北京的区位概念走向模糊，它在定程度上改变 着选择四环定居的人群的区域居住需求和观念......”。

3、“.....以南四环方庄桥南的方安苑为例，四环 开通之后，楼盘相继次调价，增幅千余元。随着政府对南城改造工作力度的加 大，区域内房地产项目在未来段时间内仍有很大的升值空间，但由于市场整体 供需结构的调整以及政府对南城住宅项目的宏观调控，本案区域内的房地产项目 价格不会过高，将基本维持在均价元平方米总价万万之间 的个水平。三南城经济适用房项目调研分析 南城经济适用房项目市场调研 项目主流价位分布 从南城经济适用房的价位分布来看，京城南部经济适用房项目每平米限价在 元以下的有两个在元之间的有八处价位在元之 间的有四处。元之间的经济适用房项目占到南城市场供应总量的近六 成，在这部分项目中，以主力户型平米上下的两居平均值来计算，此类 物业项目总价约为万元，为南部地区该类物业当前市场供应的主流。对于 区位相对较好，品质较高的楼盘，按照最高限价元计算......”。

4、“.....其市场供应总量也占到近三成。两项汇总，我们可以看出目前经济适 用房中，总价在万元的项目市场反应较好，供应量也较大，占到了市场供 应总量的近七成。 其余低价项目多远离市区，对于占到购房大军九成的城区居民来说，并非首 选。而且，由于房地产项目的价格刚性，考虑到项目品牌和前期购房客户的利益， 现有开发项目不会有较大降价，但今后开盘的新项目中，中低价位项目的比例会 逐步提高，市场整体价位结构会逐渐趋于合理......”。

5、“.....主要分为三种类型，即板楼多层及小 高层塔楼和板塔结合楼。其中，尤以塔楼为重头，在此次所调查的个经济 适用房项目中，有处以塔楼为主攻方向，另有三处楼盘也以板塔结合楼为主， 两项汇总，选择塔楼或板塔结合楼的项目占到了供应总量的，板式小高层以 及多层板楼由于居住品质较高，以及开发建造成本等因素的影响多在商品房中推 广，经济适用房中较少出现以板式小高层为主打的项目。 从户型设计来看，该区域内经济适用房的主打户型为建筑面积在平 米之间的两居和三居。另从下表的统计数据可以看出，建筑面积在平米均 值上下的的户型最受市场青睐详见下表。其市场定位侧重于满足 二人世界或三口之家的日常生活起居......”。

6、“.....尽量做到有创造有特 点有个性，这与经济适用房定价适中实用主义规模户型紧凑等特点不谋而 安费， 二技术服务费 设计规划费 可行性研究费， 监理费 质量监督费， 招投标及标底编制费， 建设工程许可证执照费， 城市综合开发项目管理 费， 三不可预见费 四销售费用 五销售税费 营业税 印花税， 管理费 六房屋产权登记费， 建设期成本小计， 六利息 建设期成本合计， 成本总计， 销售收入， 毛利润 所得税 税后利润 表项目投资测算明细表项目总投资测算表底商部分 底商建筑面积， 前期费用 土地成本 土地出让金 土地拆迁安置补偿费用 市政公用设施建设 四源费 二市政建设费 三临时用地和临时工程费 四新菜地基金 五勘察测绘费， 六房屋拆迁管理费用， 七绿化建设费， 前期费用合计， 建设期费用 建安费......”。

7、“..... 监理费， 质量监督费， 招投标及标底编制费， 建设工程许可证执照费， 城市综合开发项目管理 费， 三不可预见费 四销售费用 五销售税费 营业税 印花税， 管理费 六房屋产权登记费， 建设期成本小计， 六利息 建设期成本合计， 成本总计， 销售收入， 毛利润 所得税 税后利润表项目投资测算明细表 注明细表中着重对单方建造成本以及利润进行估算，关于总成本以及总利润 请参考后文中结合实际销售面积的测算分析。 资金筹措与投资计划 本案涉及资金筹措的各项数据均参照年月日正式启用的经济适 用住房开发贷款管理暂行规定执行。银发令年月日 本项目开发运作的资金来源共有三个渠道，是企业自有资金，二是银行贷 款，三是预售房收入用于再投入。预计本项目开发商将投入自有资金亿元 作为前期启动资金需要向银行贷款亿元......”。

8、“..... 借贷资金 预售收入 小计， 资金运用 建设投资， 备注年的前期投入中，减去了以实物形式偿还原土地方的亿元物业价值 表 资金的还款计划 贷款还本付息估算 贷款利率定位，在计算建设期间利息的过程中，当年投资按利息半年 计算但本项目由于是从年下半年开始，考虑到项目建设初期主要以自有 资金投入为主，故年的利息只计算当年贷款利息的。 关于本案的资金还款计划请详见附件表贷款还本付息估算表......”。

9、“.....房屋预售需要在完成项目总投资的以后方可出售，本项目的 前期运作时间较长，预计到年月前期工作基本完成，可以进行预售。整 个项目在开发运作过程中预计预售 房屋预售收入预测 分类可售面积万平米建议销售均价元平方米销售收入万元 住宅 底商 合计 表 预售收入分期按比例预测 预计项目建成后，可供销售的住宅建筑面积为万平方米，底商为万 平方米，年月项目开始进行前期运作，预计到年月可以正式破土 动工，房屋进行预售。详细分析请参阅附件表预售收入分期按比例预测 表。 商业用房出租收入估算 本项目可供出租的底层商业配套面积共万平米，年期项目竣工， 出租率约为可供出租总面积的，年月两期工程全部竣工，并交房入 住，预计届时出租率为，年......”。