1、“.....将老城区传统中心商业区提升为都市级商业中心，着力打造现代化都市商业中心新形象，形成立足济南，服务山东，辐射华东华北及环渤海地区的大都市级商业中心......”。

2、“.....形成六大城市发展轴。 另外，根据经路规划改造计划，现在的华联商业区将被培养成商业中心区。 小结济南的商业经过多年沉淀，形成泉城路高档零售为主的综合业态经二路中高档百货为主的商业零售 综合业态经四路中档百货为主的商业零售综合业态花园路区域配套为主的商业零售综合业态北园路家 具建材为主的综合业态山大路数码产品为主的综合业态济泺路百货批发为主的商业零售综合业态七大 商圈，满足全市甚至辐射山东全省居民的衣食住行。 二区域市场分析 本项目与华联商业中心区仅有路之隔，其商业氛围已经相当成熟。主要业态包括衣着类文体类五金类以及 日常生活用品等。中高低档均有。而与本项目商业形成比较和竞争的商业主要有华联商厦嘉华购物广场西市场和 时代商业广场。 华联商厦 华联商厦座落于济南市西部最繁华的商业区中心位置......”。

3、“.....其中购物部分营业 面积万平方米，下设十三个商场，经营个大类，万多种名优商品，酒店及其它，娱乐设施万平方米。主体建筑高 层，是个集购物娱乐食宿为体的大型现代化商业中心是泉城西部最大的集购物食宿娱乐生产加工于体的国 家大型二类企业集团。 二嘉华购物广场 嘉华购物广场与同处地的姊妹店济南华联商厦隔街相望，遥相呼应，地理位置十分优越。总建筑面积为万平米。 嘉华购物广场采用了当今最新的摩尔购物形态，适应了现代人购物餐饮娱乐休闲文化享受同步的需求，其休闲 时尚的经营定位，倡导新的消费与生活方式，提高大众生活品质，是具有国际先进管理水平的高中档大型购物中心。 嘉华购物广场建筑风格雄伟宏大，并按国际最新设计概念分割布局，通体洋溢着现代化商业气息，内部环境幽雅设施 先进，实行智能化管理，并设有电台直播室改衣室书店话费缴纳等配套服务项目......”。

4、“.....充分营造休闲时尚个性的特色。 三西市场西市场服装城总营业面积达万平方米。经营种类齐全。并在重新改造以后推出系列优惠条件来进行招商。比如，在 政策和服务上都给客户提供很多有利的条件。市场设有银行邮电所，并为业户提供方便的居住仓储条件。整个市场设计美 观实用宽敞明亮管理规范经营品种齐全，可同时容纳业户余户。是座大型现代化购物广场。目前，西市场的改造 正在进行当中。 西市场施工现场 四时代商业广场 广场位于西市场的东临，与西市场仅有纬九路路之隔。但由于公司内外的各种原因，施工速度直很慢。时代 商业广场的经营种类和模式基本与西市场致，主要是批发。但它与西市场不同的是，时代商业广场是产权式商铺， 而西市场只卖经营权主要是年经营权和年经营权两种模式。 时代商业广场的效果图和围墙展示 西市场区域的商业氛围已经十分浓厚......”。

5、“.....对于本项目而言这是优势，可 以将这种成熟的商业氛围为我所用。因此，决定适当的经营种类和模式是本项目成功操作的根本所在。 第二部分项目分析 项目解读 项目宗地位于纬六路高架桥西侧，经纬六到纬九路路北段。东西长约为米，南北长约米，地块呈矩形。项目 宗地西到纬九路北延长线，东至规划的街坊公用道路，北到铁路货场。 本案商业物业共有两层，单层面积约平米，可销售总建筑面积约平方米。 项目可受西市场成熟商圈的辐射，周边配套设施齐备与华联商厦嘉华购物广场西市场相临，交通便捷，条公车往 返穿梭而且本商圈已成为济南人家喻户晓之地市场前景不容小视。 二项目分析 项目优势分析 项目所在地商圈氛围浓厚，知名度较高 区域辐射人口密集，人流量大，存在庞大的消费市场 随着西部住宅优势和潜力，以满足社区生活配套和市场需要为基点......”。

6、“.....体现现代生活特点，引入集生活服务体验休闲为体的经营理念。 建筑平面以室内步行街的的形式来体现，营造轻松休闲的购物环境。 二层经营，通过室内步行梯和室外滚梯解决立体交通。 业态定位的必要性 商铺主题的定位是保证商铺销售的条件之。没有主题就不会有鲜明的个性，也就自然不会吸引投资客的注意力。无法提 升销售价格。 业态定位的可行性家纺家饰是人们的日常生活用品，与国民经济实力及消费意识密切相关。目前，家纺家饰已进入个较高的消费层次， 已由家庭宾馆饭店公共娱乐场所及交通工具等公共设施进入千家万室，美化居室创造良好的生活环境成为时尚，家纺 家饰也成为新的消费热点。 近几年，汽车住房信息产品教育餐饮等成为消费热点。其中，住房教育餐饮汽车都与家纺产品有较密 切的关系。因此这类物品有极大发展空间......”。

7、“..... 本项目所在区域的商铺正好面临经路，为需要展示的这类物品提供了极好的空间和位置。 本项目商业部分按照步行街的形式进行划分销售，完全可以满足家纺类物品对空间的要求。 目前，济南消费市场目前还没有出现这类物品销售的集中区域，在济南有很大的发展空间。 经路交通干道可以给消费者提供畅通无阻的交通。 这类商品对商铺外在形象的设置有较高标准要求。这也正好与本项目建筑风格相致。 从以上几个方面分析来看，在本项目商业做家纺家饰等步行街具有很大的可行性。 备选方案作为中挡服装小品牌为主的百货主题商业街 备选方案餐饮为主的美食休闲街区需结合开发商在济南的开发战略考虑 二目标客户定位 投资者需求分析 商铺类型。目前，投资者投资商铺的类型，主要包括商业街商铺市场类商铺社区商铺和百货类商铺等。充分结合本项目 自身的特点，如位置人气等......”。

8、“.....而投资者选择本项目进行投资，主要还是因为他们 比较倾向于商业街商铺的投资。 推崇小面积商铺。小面积商铺历来是投资的稀缺品种，它的投资价值很高，主要原因是单位面积小总价低，吻合绝大多数 投资者投资起点低回报收效快的购买心理，同时也能较大程度降低投资门槛。受总价限制，市民对小商铺仍情有独钟，投资商 铺的面积以平方米作为基本分界线，平方米以下的占半数以上。小面积商铺成为热点。而面积大的商铺因为总价太高， 投资者对地段的要求更高。 投资者决策分析 地段和位置仍然是第考虑因素，其次分别是交通便利性商业环境发展商实力主题规划价格广告力度配套设施 等。 客户的投资特征和动机非常明显。客户为何投资投资的用途投资时间投资预算非常明确，决策时间较长，就是说投资 交易是非常理性的业务。 客户存在购买恐惧。商铺是项巨大的投入，而且有定风险......”。

9、“.....同时，对商铺价值造成影响的因素较多， 如周边改建政府规划调整区域竞争等等。老客户对购买的影响又比较大，客户的良好感受会感染和影响他们身边的人，毕竟他们的特征差异不大，俗话说物以类聚， 人与群居。 客户性质分析 投资户。投资户是本项目商业的第主力客户，该部分客户主要以投资为目的，投资收益率和收益的稳定性是决定他们是否 购买的最主要因素，同时商铺的升值潜力也是关注的主要点。 经营户。经营户是本项目商业的第二主力客户，该部分客户主要以经营为目的，商业定位商业氛围的营造和未来商业发展 的区域和趋势是他们关注的核心，同时也注重商铺的投资价值和可变现能力。 客户区域分析 天桥区槐荫区投资者为主要客户群。他们对这地块的位置及周边的商业气氛已经非常熟悉，对这区域的商业价值也已 经有了自己的判断。 次要客户群体为这类物品的经营者以及其它区域的投资......”。