1、“.....受国家宏观调控政策的影响，长沙市房地产开发投资增速有所回落，但是在旺盛的市场需求拉动下，房地产开发仍 保持了较快增长，房地产市场供销两旺，商品房价格增幅较大，房地产业已成为拉动长沙经济不断发展的支柱产业。 长沙市房地产开发增长速度减慢，目前处于稳步发展期 年全市在建在售楼盘开发量与年对比 总开发量平米住宅开发量平米商业开发量平米 年， 年， 差额， 年销售出现井喷，楼盘空臵率大幅下降 住宅销售 面积 住宅剩余 面积 销售 率 商业销售 面积 商业剩余 面积 销售 率 年 消费者购房需求旺盛，商品房价格涨幅提升。 年，长沙市共成交商品房套，成交面积万平方米，成交金额亿元，又创历史新高，分别比年同期增长和，增幅较大，增速加快。随着居民收入水平的不断提高，居住品位的不断提升......”。

2、“.....年长沙市商品房的销售均价为元平方米，比去年上涨。其中商品住房销 售均价为元平方米，比去年上升了。由于商品房供应量减少与消费者旺盛的购房需求之间存在较大反差，导致 年长沙市商品房价格涨幅较大。 经济适用房别墅开发量由于政策因素，上半年新增量不大，下半年建设量有所回升年，长沙市经济适用住宅小区 建设共完成投资亿元，竣工建筑面积为万平方米，销售经济适用住宅面积万平方米，分别比去年同期增长 和。 长沙市商品住宅市场板块的划分及其差异 芙蓉区楼盘因期独特的区域位臵，它的住宅均价和商业均价雄居五区榜首。由于其独特的横长条状地理位臵，不仅横跨 长沙市版块，还包括了长沙东市。它集中了五广场商业圈，中央广场商业圈袁家岭商业圈火车站商业圈马 王堆商业圈等五大商圈，长沙的商场三个五星级酒店也聚集在此，这些都带动了该区域的房地产发展......”。

3、“.....马王堆经过年的发展，已成为集市场中低档商 品房经济适用房于体的版块。而烈士公园版块的快速发展，营造了长沙个富人区。 雨花区房地产近年来开发力度加大，其楼盘开发总建筑面积位居五区之首。同时长沙市经济适用房也主要集在中该区域， 雨花区充足的土地资源给其提供了坚实基础。目前以突出点新区治拉通线火星大道开发两片南片洞井新城和东 片体育新城为重点进行城市建设。而长株潭的融城给该区域又带来了新的机遇。 天心区房地产发展速度增幅最慢，其楼盘开发数量在五区中名列最后。省政府和区政府的南迁长株潭体化，给 该区域发展带来了契机。天心区不仅具有良好的环境，景观资源，还汇集了政治干校交通学校长沙理工大学等批高等学府， 使其具有优质的客户资源。长沙大道和书院南路两厢是其今后发展的主要方向。 岳麓区房地产其住宅均价和商业均价为最低......”。

4、“..... 但随着金星大道和潇湘大道拉通，该区域将通过年建设，使城区面积达平方公里，人口万人。岳麓区具有良好的房地 产发展硬件基础，它不仅有优美的自然环境，还有浓厚的文化气氛，而大学城的老师和高新区的职员为其提从了大量客户资源。 开福区在楼盘开发量最少。作为长沙老城区，第二产业以国营大中型工矿企业为主，单位效益普遍较差，城市基础设施落后，人均收入在五区中名列末位，因此该区在长沙市房地产格局中扮演着北丐的角色，随着芙蓉北路拓宽金霞大道拉 通新霞凝港建设及旧城改造力度不大，城市建设发生了日新月异的变化。现该区房地产开发热点集中在金霞大道两厢和四房坪。 前者主要以开发中档楼盘为主，后者则以经济适用房和中低档楼盘作为主要开发方向。 长沙市商品住宅平均价格走势及市场新动向 商品住宅均价 据长沙市房地产交易中心统计，年......”。

5、“.....比去年上涨。其中商品住房 销售均价为元平方米，比去年上升了。由于商品房供应量减少与消费者旺盛的购房需求之间存在较大反差，导致 年我市商品房价格涨幅较大。 长沙市房地产市场新动向 高速交通网路形成，推动房地产快速发展 长沙日趋完善的高速交通网络正在迅速推动楼市的发展，尤其是随着长沙六桥三环工程的实施以及各项市政设施的进 步完善，住宅郊区化进程正在加快，在长沙六桥三环的路网系统中，目前环线附近房产已硕果累累，二环线周边开始瓜熟 蒂落，三环线的投资热点也正在渐渐形成 东南西北区项目遍地开花 纵观长沙整个楼市东边的雨花生态新城以建成的雨花区政府新址为中心，在万家丽和香樟路聚集了大批楼盘。南边的天心 生态新城以正在建设的省政府机关新址为中心，在湘府路和芙蓉南路汇合了几十个开发项目。西边的岳麓大道和金星大道两边扎 堆了大批楼盘。北边的青竹湖外商城......”。

6、“.....向四周延展自己的势力范围 大盘进代已经来临 随着长沙市政府迁住河西新址，阳光金牛山庄等批项目已进入实质性操作阶段。省政府的南迁同时也带动南边楼市 发展。目前奥林匹业做大做强已受到局限，只有在新变化下，星城房地产企业的操作策略应更加丰富，以 适应发展的变化。 商品住宅客户构成及购买实态分析 按购买的目的来分，购买住宅的客户可分为自住型和投资型两种。 自住型客户中可分为第次臵业者和二次以上臵业客户。第次臵业者中，以刚参加工作不久单位没有住房的工薪阶层旧 城拆迁户外地入长户部队退役和小经营户为主，年龄般在岁居多，地段周边环境没有太多要求，只要有便利的公 交线路即可，他们多选择经济适用房中低档商住楼和小户型楼盘。 二次以上臵业客户以私营企业主高级管理者教授文艺行业房地产等收入较高难度从业人群为主，年龄在 岁之间，有良好的社交圈......”。

7、“.....对小区保安生态环境特业管理等都有较高要求。 住宅投资客户与商业投资客户基本情况相同，只是在住宅方面炒房的现象比较多，而商业客户要求是稳定的高额回报。 二按消费需求将人群进行聚类细分市场，长沙的消费群体可以分为以下五类 长沙新代，他们大多是岁的长沙本地年轻人，收入不高但能得到家庭支持进入购房阶段，生活时尚，喜爱情调， 对未来会有丰厚收入的信心最高。他们选择最多的是东部南部板块。 高级白领群，是从外地来长沙较久或长沙本地人，学历层次和家庭收入在五类消费者中是最高的，他们看重家庭，渴望休闲，选择最多的是体育新城河西等环境较好板块。 年轻新移民，是岁左右的新长沙人。多数为本科学历，处于事业的上升阶段，认为未来会有更丰厚收入，而 且愿意为了挣更多的钱，可以牺牲休闲。 基本需求型是长沙本地人或移民来长沙较久的人，年龄较大，多在岁之间，为高中或中专学历，看重家庭， 讲求实际......”。

8、“.....可以牺牲休闲。他们选择最多的是旧城区等板块。 传统高薪型以本地人为主，年龄主要在岁，职业以政府国企的高级领导居多，喜欢生活工作均在市区，认 为家庭比事业重要，对未来有更丰厚收入持怀疑态度。 各种档次商品住宅客户分析 高档楼盘群以高级教育工作者以大学教授为主，高新科技研发人员医生企业高级管理人员高级私营企业主为 主要消化群体，该消费群文化素质经济收入高，年龄以岁居多，大部分为二次以上臵业，对现居住条件不满，提升生 活品质是他们再次臵业的主要原因。正因为如此，该消费群对楼盘的品质要求较高，尤其对周边自然环境休闲配套和售后服务 等方面是他们选择楼盘的个重要标准。 中档楼盘消费群以政府公务员普通教育工作者高新区工作人员企业中层管理人员中小私营业主居多，该消费 群文化素质经济收入普遍较高，年龄以在岁，大部分为次臵业，改善居住条件是他们首次臵业的主要原因......”。

9、“..... 低档楼盘消费群以企事业单位职工拆迁户为主，该消费群文化素质般，经济收入普遍偏低。企事业单位职工以年 青人外地人居多，大部分为首次臵业，对楼盘品质要求不高，主要解决基本居住问题，而拆迁户涉及的年龄文化素质经济 收入等方面差异较大，对开发商安臵的房子普遍无条件的接爱，价格是他们选择楼盘的最为重要的标准。 商品住宅客户购买行为分析 在成熟商业圈内臵业的消费者，看重的是地处市中心，交通便利，市政生活配套设施齐全，形成以高档住宅商住楼 为主的核心板块，这类消费群体多为高收入及中小私营业主，般为追求更高精神物质需求从而二次臵业。在近郊臵业的人群，看重郊区高档楼盘的开发住宅规模化，形成新兴住宅群，多为年青消费者附近居民及市区中低 收入人群，为改善居住环境而初次臵业。 在城南片区臵业的，由于湖南环保科技产业园区工业化的发展......”。