1、“.....可能会碰到形形色色的人，遇到多种多样的阻碍，如何调整自己的心理，变退缩为积极进取，就显得尤为重要，所以作为名外出拜访人员应学会调整自己的心理，时刻保持积极自信的心态，充满必胜的信念。房地产市场调研市场调查的基本概念根据美国行销协会所下的定义所谓市场调查，是为了解决行销问题，从事有系统的收集记录分析有关商品及劳动等，行销上各种问题所做的调查。所谓房地产市场调查，就是以房地产为特定的商品对象，对相关的市场信息进行系统的收集整理进而对房地产市场进行研究与预测，为决策者们了解房地产市场的变动趋势，制定公司营业计划，拟定经营策略提供参考与建议。二调研目的对房地产市场进行研究与预测，把握市场方向对公司。了解竞争对手，做到知已知彼，方能百战不殆对销售代表。为公司拟订经营策略提供依据对公司三房地产市场调查的基本内容由于土地和房屋的不动性，房地产市场调查也烙有很深的地域特征......”。

2、“.....也习惯于依据地域形态，先由点单个楼盘到线面区域市场再由线面区域市场到体宏观环境，然后再从体回复到面，从面回复到点和线，不断循环往复，融会贯通，才可真正把握，这点线面体也构成了房地产市场调查的基本内容。下面，我们就房地产市场调查的点线面体的三个层次分别加以介绍和说明。点单个楼盘对单个楼盘进行市场调查，它不但是新进员工接触房地产知识的第课，而且也是资深人员对房地产市场即时了解最为具体最为直接的途径。单个楼盘的市场调查包括六大项第项是了解公司的组成，即知道楼盘的投资设计建设。监理和物业管理等主要事项的承担公司是谁他们的资质如何彼此间是如何合作的。建设鲁班奖资金实力，技术水平监理甲级资从而评估楼盘的资信度和品质目的，因为房地产投资建设是资金大，周期长的项工程没有足够实力的公司投资于房地产项目，往往隐藏着较大的风险。第二项是分析楼盘的地理位置。大的方向讲......”。

3、“.....集贸市场，著名餐馆等生活配套和人文环境等。小的方向讲，就是楼盘地块的大小形状，是临街地角地还是袋地„所处位置，它的东西南北邻居是谁进出道路如何目的和其它商品不样，楼盘的地理位置是楼盘不可分离的关键因素，它的优劣与否，往往决定了楼盘的大部分价值。第三项是分析产品，这是楼盘市调的主体部分，重点在于了解楼盘的土地总建面积产品类别与规划建筑设计与外观，总建套数与房型面积格局配比建筑用材公共设施和施工进度„目的分析产品是理解楼盘的基础，只有认真分析产品，才能正确把握因此而产生的种种变化。第四项是剖析价格组合即产品的单价总价和付款方式。市场中，往往有许多价格方面的促销活动，但万变不离其宗，其最终依旧归结于价格组合的三方面......”。

4、“.....单价最低单价最高单价平均单价主力单价是指所占建筑面积比例最高的单元，所标定的销售单价，是我们判断楼盘客户定位的关键。单价基本上是地段远近产品品质等各种因素的综合反映，是衡量比较个产品的重要指标。通常，我们可以通过对起售单价往往也是最低单价和最高单价的了解而对整个大楼盘单价体系略知二。然而，因为促销的各种人为因素，起售单价，最低单价和最高单价往往有戏剧性的夸张，作为替代，平均单价，主力单价便成为判断个大楼盘真正价值的重要指标。但归根结底，对单价的最终把握，依旧是房屋的实际成交单价。总价最低总价最高总价总价范围主力总价总价配比指依总价范围不同，各个范围的总价及其所对应的单元数量在总销金额中所占的不同比率。相对于房屋单价给人的直观印象是楼盘的地点和品质的高低，房屋总价所分析出来的更多信息是目标客源层的区隔，对总价的仔细调研，对总价配比的切实把握......”。

5、“.....市场定位，因为事实上，总金额是购买客户的最直接最明显的分水岭。付款方式作为个隐蔽的价格调整手段，个有力的促销工具，付款方式是房地产营销策略中最为变化多端的个方面，也是房地产市场的个晴雨表，它反映了发展商购房者竞争者三者之间利益的冲突，交织和平衡。第五项了解广告策略和业务组织广告策略是指广告的主要诉求点，媒体选择大众媒体自身媒体户外媒体直接销售自创媒体人际传播，广告密度和实施效果等。业务组织则是指销售点的选择，人员的配置业务执行。第六项是销售状况对楼盘的各种因素的评判，最后还是归结到具体的销售结果上，而且具体的销售结果还不单是个销售率的问题。虽然正确详尽的销售结果的获得是最为艰难的，但它无疑是最关键的地方，什么样的房型最好卖什么样的总价最为市场所接受吸引客户最主要的地方是什么吸引客户最主要的地方是什么购房客户群有什么特征所有这切，都是市场调查应该了解的......”。

6、“.....其他几个方面都是因，了解因果，分析其中的缘由，是单个楼盘，也是整个市调工作的全部内涵。般情况下，总价顺序，格局顺序和面积顺序可能是致的，但有的时候，它们会相差很大，而这样差别，往往就是市场的转机所在。售出户数是从个局部分析出近期市场接纳量大小的主要数据，销售率则是判断个楼盘为市场接纳程度的重要指标。而销售顺序更加准确地反映出栋大楼为市场接纳的细部缘由和需求市场的种技术结构状况。这些资料都是最难获得的商业机密，也是市场调研的关键所在。二线和面区域市场对单个楼盘的详尽了解之后，我们可以着手区域市场的调查与分析，般包括三方面内容区域分析。是指在特定区域中对影响房地产市场的交通动线区域特征和发展规划三方面因素的综合分析，区别于单个楼盘的地理位置分析。在具体分析中，区域分析要侧重于整体的分析和宏观评估，如国道，变为内环，带动郑东新区的发展，与郑东新区的发展规划密不可分......”。

7、“.....楼盘的总量类别位置分布，单价分布总价结构。各类营销手法的市场反映和市场空白的捕捉等分析区域产品关键在于认真研究区域产品的共同性与特异点。以及它们市场反映强弱的缘由。如区域的楼盘，在大部分住宅，都是样的价格，都是样的品质情况下，其中的个卖得相当好，这就是区域产品应该着力分析的地方。需求特征是指区域人口数量和密度，人口结构和家庭规模，购买力水平客户的需求结构与特征，人口素质和习惯嗜好。需求特征是我们从客户的角度对产品的种审视，把握需求特征是我们不断创新的动力与源泉。三体宏观环境观点线面的把握是市场调查的主体，但不是全部，只有对宏观环境的深刻理解，才可能将房地产的市场调查作得更深入。包括四个政治社会是指国家运作体制政治安定状况，社会治安程序房地产投机和城市化进程等方方面面的情况，政治稳定是社会发展的基石，目前运作体制的民主发展则是政治稳定的长久保证......”。

8、“.....政治社会并不是个可有可无的因素。经济因素。是所有房地产宏观因素中，对公司和个人最为明显，最为直接的因素，它包括国家经济发展状况，财政收支与物价，人口质量与消费，居民收入与储蓄等各种因素。行政法规主要包含土地制度住房制度税收制度，城市发展战略，城市规划和特殊政策等各项内容。土地增值税，它的贯彻实施也是把双刃的剑，限制过多，投资资金就不太愿意进来，经济发展速度就相对缓慢点，限制过小，投机暴利的行为就接踵而至，对国民经济的损害也不可低估，利息税的增收，福利分房的取消年实施新的商品房管理办法等规范市场。国际状况现代社会国际交流频繁，使得国经济政治文化常常影响与其有联系的国家和地区。国际间经济军事政治等环境如何，对房地产的影响不容忽视......”。

9、“.....应对技巧小声拉边告诉他有无回扣。手机或通讯工具的运用事先告之客户不停地暗示销代。你要买在别的楼盘看过已下定或退定在售房部停留时间，尽量要短暂。让销售代表领你去看房好处去工地现场，随着体力的消失，而减少警惕性，另方面现场是销售代表的阵地，而且容易碰到熟人。询问方式技巧不要直接询问如开间，楼间距不要太专业如何判断销售率技巧个关键渠道销售现场来人量来电量销售代表状态工地现场施工场面场料堆放工人状况客户户外广告围护工作留真电话，而且第次呼定要回，并表示强烈的购买欲望，借机再了解不知道的东西和试探最底价。获取之后，不再回电最好分工，每天汇总。六房地产市调人员的基本要求必须是有诚恳的态度及良好的人际关系，房地产市调的相当部分工作内容是到各工地了解情况，因为同行相忌，如果不能得到该工地现场销售人员的好感，必然问三不知，甚至还会带许多假情报回来。如果改变种方式......”。