1、“.....根据 常德市整体规划方案，按照城三镇的思路，主要沿沅水方向向级城镇体 系构筑轴带向东西向发展，实现与鼎城的对接，提升常德大都市区南部德山板块 的辐射功能，发挥南部城市次中心作用。 近期建设重点主要是两园两带两路的建设，两园即高新技术工业园 和海德工业园，两带即沅江风光带和防洪工程的建设和枉水风光带的建设，其中 含吨级集装箱码头步行街善卷广场善卷祠等，两路是指樟桥路三产项 目如德山火车站汽车客运站德山物流中心机电汽车贸易城会展中心和五 工业园五居民新村木材交易，还有常张高速连接线的高架与转盘建设亦 等近期重点建设项目。 由此可知，常德五星级大酒店项目既处于级城镇发展轴带体系的中心点， 又位于南北向主干道和沅江的交汇点，具有比较好的区位优势。 因此，从整体市政施工时间进度分析......”。

2、“.....虽然在常德五星级大酒店项目交盘期，市政项目未完全竣工，但至少 常德五星级大酒店项目的地理优势已完全凸显，其潜在消费者对常德五星级大酒 店项目的心理信心指数将同步提升。因此，整体市政配套施工进度，将有利于常 德五星级大酒店项目的开发与附加值的提高。项目的建设意义 满足城市消费和促进经济增长 近年来，常德的经济发展已有长足提高，酒店业的消费不断增长，而常德市 至今无家五星级规模酒店，虽然政府在加强这方面的工作，但满足不了城市各 层次住房消费。以满足那些经济条件较好，有较高消费要求的客人，因此本项目 的建设很有必要。本项目的建设投资及产业链的发展，必将促进区域的经济繁荣 和发展。 促进城市建设提高城市品位 随着城市的发展，该地段的商业网点学校集市必将形成，交通购物 通讯储蓄就医也将更为方便。项目实施将促进该地段的综合开发，发展第三 产业......”。

3、“.....第三篇市场调查分析与市场定位 湖南省及常德市经济发展现状 世纪年代以来，湖南经济持续高速增长，取得了令人注目的经济成 就，八五时期经济增长速度年均达九五时期经济增长速度年均达 ，年经济增长速度分别为，到年湖南经 济总量已达亿元。在追求增长的过程中，粗放型的增长方式还没 有根本转变，湖南经济在高速增长的同时，资源的消耗也在高速增长。经济的 高速增长在很大的程度上是靠资源的高消费实现的，根据湖南投入产出表测算 分析，年间，总量由亿元上升到亿元，增长 倍，而同期各产品部门对能源的消耗石油及核燃料加工业钢材的消 耗钢压延加工业水泥的消耗水泥石灰和石膏制造业电力电力的 生产和供应业水资源水的生产和供应业的消耗分别增长了倍 倍倍倍倍，各部门对资历源消耗的增长大都快于经济总 量的增长......”。

4、“.....据统计湖南省年旅游 收入已超过亿元人民币，年增长左右，潜在市场非常巨大。 根据常德统计局工作人员提供的资料，目前常德平均每户家庭人数约为， 平均每户就业人数为，就业负担系数为。常德人均可支配收入为 元。 从我们对常德居民的随机取样看，家庭月收入在元的占了， 超过三分之二，表明常德大部分居民还处在事业发展初期。但是家庭月收入在 的也占了，将近四分之，表明常德居民还是具有比较强的消费 能力。家庭收入在元以上的占了，近十分之......”。

5、“..... 年常德城镇居民家庭人平消费性总支出为元，购商品房 人平支出占总人平支出的。 另从食品支出分析，年人平食品支出为元，占人平消费性支 出的恩格尔系数，根据联合国粮农组织提出的标准，恩格尔系数 为宽裕，由此说明常德城镇居民于年，便跨入了宽裕型生活阶段， 并逐渐向相对富裕方向发展。 常德市酒店业及旅业发展现状 常德市旅游市场分析 地理位置与环境分析 常德市全市总面积万平方公里，占湖南省总面积的。其中山区山 地丘陵岗地面积平方公里，占全市总面积的平原面积 平方公里，占全市总面积的水面面积平方公里，占全 市总面积的。常德是个历史悠久的古城，旅游资源较为丰富，近两年先 后获得中国优秀旅游城市全国卫生先进城市的称号，还是湖南省唯的省级园林城市和省文明城市，现在正争创国家园林城市和国 家交通管理模范城市，旅游业与旅游住宿接待设施业都呈上升趋势......”。

6、“.....公路干线为骨架，形成了水陆空立体发展 的运输体系。国道连接条省道辐射周边，长沙常德高速公 路全线通车，常德张家界高速公路正式开工预计今年开通。枝柳铁 路纵跨县，石长铁路横连枝柳线，对接京广线路。沅江澧水客货船只可经 洞庭湖直达长江。桃花源机场距市区公里，为国家标准级机场，可泊波 音等大型飞机，相继开桑拿足浴街，但因为其个别规模小，形式单，服务 等各种原因生意清淡，消费这些项目的客源多数选择到装饰豪华档次高的 宾馆和酒店去消费这些项目。另据调查年之间常德市保龄球运动 健身房台球等娱乐项目开始时均有众多场所，但市民对这项目的热情不大， 至使这些娱乐项目现今基本处于闲置状态。 常德市的康体娱乐项目的构成可分为三大类 第类娱乐类，其中包括包房和演艺剧场。第二类休闲类，其中包括茶艺与美容按摩。 第三类健身类，其中包括桑拿足浴台球保龄球......”。

7、“..... 经营规模及上座率分析 第类娱乐类 场所名称项目名称规模上座率 九重天歌厅间 金碧辉煌歌厅间 天上人间歌厅间 金色年华歌厅间 百家剧场演艺歌舞近座位 芙蓉剧场演艺歌舞近座位 第二类休闲类 场所名称项目名称规模茶位数上座率 红珊瑚茶馆茶艺 热带雨林茶馆茶艺 米萝咖啡茶艺 第三类健身类 场所名称项目名称规模上座率 芙蓉桑拿中心桑拿足浴 华天桑拿中心桑拿足浴 阳光台球俱乐部台球 金太阳保龄球馆保龄球 第类娱乐类 常德市大多分布在武陵大道带，它们具有不同规模不同档次，共 计数十家。普遍的上座率均在。以上列表所述的均是规模较大档次 较高的场所，般上座率均在以上，甚至经常爆满。有时还需要提前预订。两家剧场的规模也都在千人左右，上座率竟达到了。这就不难发 现市民对这些项目比较热爱......”。

8、“.....有着优良的传统。 常德丝弦就是湖南民间文艺的重要组成部分。 另外，对那结规模较大档次高的娱乐场所有所偏好。 第二类休闲类 以上列表中所述几家茶艺场所，也是众多茶艺厅中的佼佼者。它们以各自 的装饰特色和规模受到了市民的喜爱，从上座率的数字中可以看出，均达到 以上甚至更高。 第三类健身类 目前健身类项目主要是桑拿和足浴，市民则比较偏好时下流行的盐浴和盐 水足浴。像提供这样项目的桑拿足浴场所虽然很多，但规模较小的场所终未 受到大众的青睐。客源基本上集中到规模大档次高服务好的宾馆酒店桑 拿中心，以至些宾馆，酒店的桑拿足浴项目非常火爆。 通过对以上项目列表说明之后，总的来说常德市的包房茶艺剧场 和桑拿足浴这些项目，都普遍受到了市民的喜爱。 在调查的过程中，了解到现在康体娱乐业的客源，是以本地客人为主商务与 旅游客人为辅从经济角度上看......”。

9、“.....工薪阶层为辅。 随着常德市旅游事业的飞速发展，商务与旅游客人将会逐渐增加随着经 济的发展，工薪阶层的收入逐渐增多，目前，以工薪阶层的收入来看，康体娱 乐项目难以参与过多，故大多工薪阶层人士对娱乐市场在持观望态度。但是， 随着收入的提高和娱乐市场不断的完善，工薪阶层人士将不断卷入进来，定会 给娱乐市场带来个更大的客源空间。 消费状况 现将几类娱乐项目消费情况进行列表说明，下表中列出的都是常德市行业 内做得较好的几家......”。