1、“.....约占居住物业的。 黄浦区在年月发文要求加强对新建商业用房的监管，限制新建商业用房的 同楼层划小零销售。这政策的出台将对市场产生定的影响，也是上海商业用房 开发类型变化的个信号。分割型的小商铺管理协调要求比较高，形象方面较难统， 有关限制措施出台将造成投资者向街铺倾斜。 目前，上海些市场空间较小变化周期比较短的区域已经出现招商困难的情形。 今年下半年将出现商铺现房集中上市的情况。届时，招商困难这矛盾将更为突出。 预计些房地产开发企业将会对重要商业企业做出重大妥协，在租赁条件方面给与更 多优惠，进而导致商业企业反客为主，房地产开发企业利润降低的局面出现。 总之，今年上海商铺将有着更多纵深方向的变化，这对商铺投资开发规划方 面提出了许多新的课题，商铺市场的技术要求会越来越高。在开发方面更重视细分市 场，重视定位和竞争策略的制订，在投资方面更注重收益和风险分析，而在市场价格 方面......”。

2、“..... 普陀区近年来建成了近百座大型商办设施六大卖场三大超市配送中心，形成 了有色金属汽车化工农副产品等余家大型生产资料和生活资料市场，是上海新兴的商业中心，商业销售营业额市场成交额直位居上海中心区前列。 该区的市场群落建设于年代末，主要以农副产品水果有色金属塑料化工 为主，现在已逐步成为以现代化大型配货销售中心为主体的物贸基地。随着近几年 区域开发的推进和人口的不断进入，真北路周边的商业气氛日渐浓厚。从目前情况看， 进驻该区域的商业机构包括农工商超市总部红星美凯龙新长征装饰市场新长征 电脑世界等国内企业及麦德龙总部德国建材超市等跨国公司。众多商 业设施的集中在这区域产生了越来越强的商业聚合效应，进步带动了周边地区的 人气，使之成为上海西区处重要的商业中心地带......”。

3、“.....处于普陀区规划的大型商务中心范围之内， 具有良好的商业前景。 从交通情况看沪宁高速公路是上海市西北部和江苏省进出上海市区的交通要道， 真北路上在建的城市中环线即将完成，交通非常便利。这为顾客往来，扩大本商业中 心服务半径提供了有利条件。 从消费群体看，目前地块周边已有祥和家园祥和名邸泰宸景苑真源居住区 真西新村梅川新村等多个居民新村，并有多个中高档商品住宅区正在建设之中，因 此有强大的消费基础。 从竞争环境看地块周边以有批知名度较高的大卖场，以及在真北地区已经发 展较成见下表。 上海历年亿元 中国经济的持续高速增长为商业及餐饮娱乐地产市场奠定了良好的经济基础。随 着全球经济体化......”。

4、“..... 同时本土的餐饮娱乐企业也看好市场的发展，加大了在这方面的投资力度。在经济高 速增长的推动下，餐饮娱乐行业得到了前所未有的高速的发展，用房需求剧增。由于 这些餐饮娱乐用房通常会采用购买或租赁的形式来获得，也从而推动了相关地产的发 展。 本项目处于普陀区规划建设的真北路商业圈的中心地带，周边围绕着众多的商业 设施及大卖场，根据普陀区整体建设规划，该地区将建设成为普陀区的新的商业贸易 中心，周边已建成或正在建设的住宅小区众多，随着该地区批高水平的商业贸易设 施的建设完成，该地区将聚集更多的人气，产生更多的商业娱乐消费需求，商业餐饮 娱乐业主将更加关注该地区的发展，从而推动该地区相关房产市场的需求。 从现状来看，真北路商业圈内缺乏此类大型餐饮娱乐场所，周边规划中的商贸建 筑中也没有此类设施。随着该地区的建设和人气的聚集，对餐饮娱乐的需求会越来越 旺，相关用房的租售前景看好......”。

5、“..... 根据普陀区及地块周边环境，以及本项目的定位，本项目餐饮娱乐部分的租金暂 定为元平方米日。 办公楼市场分析 上海写字楼市场自年年中起开始复苏，租金开始上调，出租率水平稳步提高。 上海已经连续年保持两位数增长，持续平稳有序的经济发展增强了外商的投资信心，为上海写字楼市场的发展蕴含了无限机遇。由于未来的需求量将明显增长， 更多的跨国企业逐渐开始研究购买办公楼自用的可行性。此外作为中国经济的领头羊， 上海吸引了众多的国内企业，其中民营企业也是个不可忽视的生力军。与外资企业 相比，国内企业更愿将写字楼作为项资产投资。调查显示，目前市场上的主要买家 为国内的些金融投资和贸易机构。 上海写字楼市场过去年的新供应量和租售量分别为年平方米与 平方米，年平方米与平方米，年预计平方米 与平方米。可见，新供应量相对不足，市场存量逐年消耗，空臵率大幅下降， 浦东市场从年的下降到最近的......”。

6、“.....与此同时，市场平均租金水平出现了稳步上升的态势，租金从年的每天 每平方米美元，回升到目前的每天每平方米美元，涨幅高达。 上海市写字楼市场供需情况 供应量平方米销售量平方米 现阶段上海写字楼市场的平均租金水平为每天每平方米美元，高端市场每天 每平方米美元，低端市场每天每平方米为美元，年收益率约为 。 年度在上海经济运行状况良好的背景下，虽然受到上半年非典影响，但 随后强劲的反弹使国内外企业对上海的投资信心逐渐增强。在非典之后，写字楼 市场逐渐回升，写字楼租金逐步走高，租售率增加，市场趋于活跃。放眼未来两年， 随着新供应量的萎缩使用需求的升温，租金水平将进步上扬，继而刺激购买需求， 估计上海写字楼的产权交易量和资本价值将出现突破性增长。 普陀区虽不是上海传统的商务区，但由于普陀区是上海通往西北方向外省市的主 要门户......”。

7、“..... 根据交通的便利程度和区域特征的不同，办公楼在普陀区区境内呈有规则的分布， 主要有三大块 长寿路江宁路板块由于靠近市中心和上海火车站，同时长寿路是该区最重要 的商业中心，江宁路是连接静安区进入市区的重要通道，因而该板块成为区内办公楼 的个主要分布区。 中山北路板块由于紧靠内环线，不仅市内交通非常便利，而且经过近几年房地产 业的发展，区域环境有了很大改善，普陀区将近半的办公楼都集中在这带。 武宁路真北路板块由于连接沪宁高速公路，客货交通均非常便利，同时，由 于该区域分布有许多生活资料市场和农副产品市场，经营这些产品的企业和个人成为 该区域办公楼的主要用户群。 本地块处于武宁路真北路商务板块，但这地区办公楼市场的发展相对滞后， 地块周边办公楼不仅数量不多，档次也不够高。随着普陀区真光商业圈的发展，将会 有越来越多的客商入驻该地区......”。

8、“.....同时对楼宇的规模和档次 提出了更高的要求。本项目的启动将顺应这发展需求，通过建设功能完善的中高档 办公楼，以弥补该区域办公楼供应的不足，利于该区域商业办公品质的提升。 随着该区域的开发和建设，该地区对中高档办公楼的需求将进步增加，本项目 办公楼的功能定位为为办公人员提供高质量的服务，功能上力求完善先进。主要 客户为周边地块入驻的工业企业和商业企业，亦可凭借紧靠城市中环线建设中 与沪宁高速公路相邻的地理优势及便利的交通条件，吸引外省市企业在此设立公司或 办事处，市场前景看好。 目前项目地块附近基本没有其他写字楼，稍远些的长征大厦对外报价日租金为 元平方米日。附近有几个住宅项目，售价元平方米，其中祥和名邸 开发规模较大，占地万平方米，为联体别墅别墅和小高层组成，售价从去年 月份均价元平方米上升到目前的元平方米。根据普陀区及地块周边地 区的现状和发展前景，以及本项目的定位......”。

9、“..... 名称地址占地面积均价元开发商 祥和名邸普陀梅川路弄申豪房地产有限公司 泰宸景苑梅川路万镇路上海鸿顺置业发展有限公司 三投资估算与资金筹措 投资估算说明 本项目投资估算按国家计委建设部颁发的建设项目经济评价方法与参数第 二版中规定的有关投资估算编制方法进行编制。 本项目建筑工程费用以现行建筑工程费用标准及费率为依据，并考虑调整因素。 投资估算参考了上海市同类结构建筑的造价指标。 建设投资 经估算，完成凯旋生活广场项目建设投资为万元，其中土地费用约 万，建筑安装工程费为万元。 资金筹措 本项目总投资万元，项目法人自筹资金万，其余约万元从 银行贷款及房地产信托等方式解决。 资金使用计划 根据项目的实施进度，建设期拟为年。新增固定资产投资计划第年 投入，第二年以后投入......”。